近期，不少消费者反映在购买商品房时，开发商在商品房销售宣传中的承诺不实，甚至一些承诺的周边配套也是子虚乌有。遇到这种事咋办呢?毕竟买房对于老百姓来说是人生大事，也可能要花光一生的积蓄，一旦购买目的无法实现，将带来无法估量的损失。记者为此采访了重庆百事得律师事务所高级合伙人冉缤律师，请他就这个问题给大家答疑解惑。
冉缤律师团队近年处理过多种类型的商品房买卖合同纠纷案件。冉律师介绍说，在商品房销售合同纠纷中，因商品房销售广告中说明和允诺而引起的纠纷占有很大比重。商品房销售广告中的说明和允诺在吸引购房者买房方面发挥着重大的作用，是开发商销售房屋的一个主要营销手段。由于购房者社会经验的不足，对开发商的广告不实策略没有清醒的认识，而且开发商在销售广告中所作的说明和允诺，往往是涉案房产将在竣工时候所达到的状况，购房者不可能通过观察判断来甄别广告的真假，因此，往往误信广告中的不实说明和承诺而购买商品房。当开发商实际将商品房交付给购房者的时候，购房者则很容易发现房产的实际状况与当时购房时开发商发布的广告存在着巨大差别，这种买房预期的落空，使得购房者与开发商因为广告不实引发的纠纷不在少数。
广告宣传是新建商品房必不可少的一个销售环节。而对于消费者来说，因为开发商的广告宣传而购买房屋的不在少数，而由于商品房的虚假宣传产生的纠纷不在少数。
那么，如何界定商品房广告是否为虚假广告呢?
冉律师介绍说，虚假广告一般分为“虚伪不实”和“引人误解”两种类型。“虚伪不实”违反了《广告法》和《反不正当竞争法》对广告“真实、准确”的要求。而“引人误解”包括广告内容不真实而引起消费者的误解，以及广告内容真实但因为广告人的素质、广告制作手段、方式等客观条件的限制而导致了引人误解的效果。
司法实践中，一般以下列两个标准来界定是否为商品房虚假广告。
其一，广告内容的实失性。也即是只要商品房广告内容与客观实践情况不符，就应当认定为虚假广告。
其二，广告中的误导性陈述或宣传足以使消费者产生误解。比如模糊的、片面的宣传，虽然内容真实，但因似是而非、模棱两可导致消费者产生错误的认识。从保护消费者的角度出发，低于虚假广告的认定，不应仅考虑广告内容的真实性，还应取决于消费者对该广告的误解程度并应对误解程度作出限定。换言之，引起消费者误解的广告即便内容是真实的，也应认定为虚假广告。
那么，开发商发布虚假广告要承担什么样的责任呢?
冉律师强调说，首先是对广告性质的认定，如果把商品房销售广告认定为要约，那么，开发商承担的是违约责任或者缔约过失责任。其中，违约责任的承担形式包括继续履行合同、赔偿损失、支付违约金、定金罚则等;缔约过失责任则是赔偿因信赖利益而造成的直接损失和间接损失。
如果把商品房销售广告认定为要约邀请，则不承担民事责任。
(来源：温州视线)
