大洋新闻 时间: 2014-03-01来源: 信息时报 作者: 田桂丹
□本版撰文 信息时报记者 田桂丹 实习生 张天琦
早年，广州市天河区东圃立交为集中收费出口，在原有快速路上设了大量匝道。自2007年取消收费后，匝道失去存在意义，且因进出不便屡被投诉。昨日，广州市规委会审议通过了东圃立交改造方案，提出拆除大量匝道，并首创性提出在快速路上“加盖”将其变成隧道，隧道上方建成公园，两边则建设大型住宅楼。
这个方案预计花费超2亿元，但相比不“加盖”直接在路两边建住宅的方案，可多出2.6万平方米住宅用地，或可增加超13亿元的地价收入。
东圃立交将拆除绕行匝道
昨日，规委会上通过了《天河区东圃立交地块控制性详细规划修改》。该地块位于天河区东南侧，金融城的东北侧，黄埔大道与广州环城高速交汇的东圃立交处，南临珠江后航道，东接杨桃公园；距金融城核心区2公里、琶洲会展中心2.5公里，北离奥体中心2.5公里，离东圃地铁站300米。
项目用地面积约27.75公顷（416.25亩），现状为东圃立交用地。地块东侧为交投集团东圃小区宿舍、办公楼，西北侧为少量的临时厂房，其他为防护绿地、道路用地。
据了解，东圃立交是指广州原东南西环高速公路，本身是一条贴地建设的高速路。但早年为了收费方便要集中车行出口，所以高架起大量匝道供车绕行，并统一集中在收费站点出去。
2007年9月1日起，广州市东南西环高速公路停止收费，纳入年票制，东南西环由高速公路变更为城市快速路。取消收费后，原有匝道给司机的进出造成极大不便，近年来要求改造的呼声不断。
据本次的改造方案，东圃立交的绕行匝道将被拆除，今后司机不需再绕行，可直接从地面进出快速路。
腾出土地两侧建大型住宅区
2013年9月，广州市国有资产管理联席会议上提出，要按照“解决政府性债务，盘活存量土地，提高土地使用效益”的思路对东圃立交地块进行规划修改，东圃立交市政化改造要拆除绕行匝道，腾挪出部分可开发建设用地，由此产生土地增值和开发收益。
广州市规划局局长李明昨天在规委会上强调，该项目是高速公路停止收费后，三旧改造盘活存量的作法。
市国土房管局参加会议的负责人也认为：“该地块是对道路和道路周边用地的优化组织，即可改善交通，又可以减轻政府债务，是一举几得。”
据介绍，此次市政改造后释放出来的土地存量，从道路、防护绿地调整成了二类居住用地，也就是说要在快速路旁建大型小区。
确定采用“加盖”方案，花费逾2亿元
值得关注的是，这个大型住宅小区有两个用地方案，一个是“上盖绿化方案”，一个是“无上盖绿化采用轻质隔音板方案”。
根据方案一，东圃立交腾出的3个地块由道路、防护绿地调整为二类居住用地，平均净容积率为3.6，建筑量318700平方米。结合道路的市政化改造加设上盖，用作城市公园绿地，道路两侧控制30米防护绿地，该方案可调整出8.82万平方米用地作为二类居住用地。据估算，“加盖”的费用超过2亿元。
根据方案二，东圃立交市政化改造后道路无上盖，采用轻质隔音板隔音，道路两侧控制50米防护绿地，该方案调整出6.18万平方米用地作为二类居住用地。平均净容积率为3.73，建筑量为230548平方米。该方案费用在2000万元左右。
最终获规委会审议通过的是方案一，改造后的东圃快速路上将有一个面积达5公顷、横跨快速路的“盖子”。这样该段约400米长的快速路将变成一个封闭的隧道，而上面的平台将成为一个城市公园，住宅集中建在道路两侧。规划调整后增加居住人口8440人。
“加盖”方案可多卖地2万平方米
两个方案相比的不同之处还在于，“加盖”方案将快速路变成隧道后，住宅建设需要退缩路面的尺寸由50米减为30米，可多腾出2.64公顷（约2.64万平方米）的住宅地，如果按照原方案容积率为3.6计算，总建筑面积可增加88152平方米，平均净容积率小0.13，总体绿化率大10%，绿地面积减少2.64公顷。从规划效果图来看，“加盖”后隧道两边虽仍是建大型住宅楼，但从住宅处完全不见快速路只见其上面的绿地公园。
尽管“加盖”费用比较高，但增加的建筑面积更大，因此，与会专家和此前进行意见征求的各政府部门普遍赞成“加盖”的方案一，该方案也最终获得通过。
记者粗略估算，今年年初黄埔区卖出的住宅地价达到17564元/平方米，假如以东圃立交住宅地楼面地价1.5万元/平方米进行计算，“加盖”后该地或可多卖13亿元。
（原标题：东圃快速路将空中“加盖”）
