□晚报记者 杨美萍 整理
中国的房产价格近十年来一直保持着上涨的趋势，虽然政府不断出台调控政策，但消费者的感觉却是越调越涨。房价上涨的核心原因到底是什么？北京、上海、深圳等城市最近推出的新调控政策是否有效？最近李嘉诚和潘石屹等房地产界的大佬集中抛售手中的物业，这是不是意味着业界对这个行业前景的判断已经出现了分歧？2014年上海乃至全国的房价又会呈现何种走势？面对这些问题，第一财经《头脑风暴》节目邀请了业界、学术界和相关机构的代表进行了探讨。
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房价不断上涨，甚至越调越高，核心原因是什么？
“最大的问题是我们没有用市场的方式来解决我们中国人未来发展中的预期问题。这几年为什么越调越高，关键的问题是用地的供应越来越少，然后政府一调控说要解决老百姓的住房问题，就造保障房，住宅用地进入市场少，供需推动它的价格。”
陈晟：中国的房价上涨的核心问题是供应不足的问题，比如说，上海前十年我们已经供应了三亿平方米，后十年，我们按照最极端的容积率测算，大概也就只能供应2.6亿平方米，也就是说在我们18亿亩耕地红线不变化的情况下，特大型城市供不应求的局面是无法改变的，好在我们现在开始抓住了供应学派，可能要涉及到一些农村的土地流转的新的入市问题。另外告诉大家一组数据，我们现在M2的余额大概是一百万亿左右，我们把所有中国人的房子测算过，大概也值一百万亿，也就是说如果不是房子承载了这些通胀，或者是投资需求的话，我们现在吃的鸡蛋或者喝的水大概都是十块或者二十块。所以从某个角度来说，未来还是要解决房屋的居住属性和投资属性的问题。
华伟：根本的原因我认为十八届三中全会已给了答案，就是市场的归市场，政府的归政府。如果说2003年的时候均价是四千块，当时我们说泡沫严重，结果今天到了两万八，这个泡沫还没有破，说明当时的判断是个错误。当时调控就是政府赤膊上阵，干了很多应该市场干不应该它干的事儿。抱着汽油去救火，愿望是好的，结果燃起了房价上涨的熊熊烈焰。然后为了纠正这个错误，它拿更多的柴油、天然气倒进去。调控楼市是对的，但是以单一的房价指标来调控，那恐怕就有问题。所以第一个问题是政府越位。第二个市场失衡，现在说市场该做80%，政府制定游戏规则和监管，剩下的该市场决定。如果说真的要房价不涨的话，让上海、北京一步涨到头，它如果没有20%以上的涨幅，投资客就不会进场，一步涨不到位，今天涨明天涨，所以今天买今天赚，明天买明天赚，投资客永远只赚不赔。
王钰林：实际上房价全国基本都在涨，这是和国家整个经济发展的大趋势相一致的。但是房价这段时间涨有特殊的原因，是我们外力太大，经济发展的动力太足。如果经济不好没有钱，老百姓没钱，银行没钱，房地产就不行。这是一个方面，第二方面是我们现在的经济发展阶段决定的。讲市场供求关系，拿“供”来解决“求”的问题，目前在中国行不通，因为它的“求”全集中在大城市，中小城市则没有出路。如果大家都愿意到县里面，到一些小城市去居住生活，我们的房市场就稳定了。第三点，现在主要平衡的是投资和消费，尤其是我们的投资和消费现在都往房地产集中，把这个市场要挤爆了。如果家庭存款有比它选择更好的地方，房地产就轻松了。如果我们的企业投资有更好、更稳定的的产业，房地产也轻松了。第四点是我们的住房分配制度没有完全建立起来，建立起来以后，可能我们的市场压力会减轻。
倪建达：关键的问题是，为什么改革开放三十年，在最近的七八年时间房价这样涨？我认为，最近的这个十年，是混乱的十年，是政策倒退的十年，是市场崩溃的十年。当我们生活在恐惧中的时候，你手上总得要抓住点什么。能抓住的是什么呢？钱存银行里面，抵不过通胀；投股市，也会让你从富翁变成负翁。那到什么地方去呢？就觉得房子比较靠谱。大家都想同一个问题的时候，我们中国梦的第一个梦就是房子的梦了。这是房价上涨的第一个原因。第二个原因就是投资渠道和金融政策的不明朗。当大家觉得很辛苦、很努力的地去挣钱，而挣来的钱面临巨大贬值的时候，除了买房子，老百姓没有地方投资。在这样的情况下，加上政府权力的高度集聚，政府的雄心越来越大，然后越来越偏离市场的方向，导致了价格一路离开我们工薪阶层，离开我们大众的心理要求。所以我认为，最大的问题是我们没有用市场的方式来解决我们中国人未来发展中的预期问题。这几年为什么越调越高，关键的问题是用地的供应越来越少，然后政府一调控说要解决老百姓的住房问题，就造保障房，住宅用地进入市场少，供需推动它的价格。
蔡为民：事实上房地产、房价会大幅度的上涨，原因错综复杂，我认为一个非常关键的问题，就是我们的调控始终是不讲原则，只讲利益。不讲原则的意思就是，既然要调控房价，而我们都知道房价之母是地价，怎么可能让地价用市场经济，价高者得，可是房价又走计划经济路线。我们现在政府各个地方就是用市场经济的方式在处理地价，所以地王不断出现。政府得调控，但不能面粉随便卖，卖得越高越好，面包却要卖低，要限价要限购，要限售限贷。那当然就使得老百姓的心理预期不断膨胀，就导致了房价就不断追高了。
梁伟平：只要政策还在调控，一定还继续涨。为什么越调越涨呢？那一定是啊，如果不快的话，就不要调控了。哪天房价开始涨到头了，政府就开始不调控了，因为他觉得这个速度已经可以放下来了，可以放心地让房价自己走了。
为什么会涨？一个东西涨一定有两个原因。第一是它内在的价值在涨。十年以前的房地产跟今天的房地产哪个更值钱？这是很明显的，房子本身品质涨了很多。
第二个，土地财政问题。有可能我们表面看是土地财政的问题，但是我们房子周边是不是环境比以前好了？上海整个城市比以前的那个能级是不是上升了？第二个问题是外在的因素造成的，外在的因素就是需求，今天的需求不一定是说老百姓真实的钱有那么多，而是因为银行有很多的钱放出来，所以我们感觉我们有很多的钱。
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北上深等城市新推出的调控政策有没有用？应怎样调控市场？
“政府就是要有一个相对稳定的政策，让我们的老百姓在做自己重大决定的时候，有一个完整的计划。”
陈晟：之前我们一直盯着需求，可能顶层设计做得不够。国五条之后相关的领导到各个部委去做过调研，顶层设计在三中全会里面也有相关的体现，只是它不是讲房产，但是这就对了，不讲房产反而是对了。顶层设计我觉得针对房地产的无外乎四个方面。第一个货币政策，我们可能会把直接间接融资放直接融资，实际上就是银行的贷款会下降。第二个税收，房产税一定会增加试点，当然这有立法的问题，是一个谨慎的过程。第三个就是保障房的比例，这是政府必须要完成的，算下来大概5200万套，占整个的市场20%。最后一个，也是我认为未来调控可能会准确的一方面，18亿亩耕地红线以外，我们开始了农村的建设用地跟城市的建设用地同权供应的问题，也就是说如果你守住18亿亩耕地红线，一定供不应求，没有办法，但是现在可能是农村的这些土地可以替代我们城市过高的工业和商业的指标，提高住宅用地的指标，供应增加了，市场就能平稳下来。
倪建达：我觉得我们市场人士研究市场需求是应该的，研究政策是有问题的，这本身就是我们房地产价格飙升的一个重大原因。哪天我们做地产投资的，我们买房子的人都不要去研究就政策，就是你喜欢了我就有能力去买了，或者说这个价格是到你心里的价位，那这个市场就变得健康了，变得正常了，所以我认为在如此的环境下，出台任何政策都没有用，因为出台的这些政策，你们分析下来，跟我们感受下来可能是不一样的。所谓的新政，限购限贷早就规定了，没有什么新政，无非就是二套房的门槛提高了，我认为买得起房子的人会更少，而买得起房子的人根本不在乎这个价格，所以价格会更高，所以不要去用行政的手段去干预。
王钰林：北京、上海、深圳相继出台（新的调控政策），实际上是这段时间这几个城市房价涨幅比较快，都超过20%了，所以压力非常大。而且它也采取了一些限制性的措施，需求还这么大，它反映的还是供需矛盾，需远远大于供。但是解决供需矛盾，供肯定要解决，但是靠供解决我们目前这种差异性的城市建设差异性的问题、消费差异性问题，是解决不了的。所以这几个城市现在出台的政策主要是抑制需求，这样能缓解一些压力。上海要求二套房首付比例从60%提高至70%，就这10%对一个普通家庭而言，可能又需3年到5年才能攒到，这就缓解了3年到5年。所以政策还是有效果的。
倪建达：我认为各种政策频繁出台就是给了我们未来的市场不确定的预期。政策频繁出台会伤害到一批人，比如说第二套改善性需求的，原先只要60%就可以了，好不容易筹到了60万块钱，等筹到了，要准备下定金了，调整到70万了，而这一群人等到筹到70万块钱的时候，发现房价已经涨了一倍了，这一群人太无辜了。政策老是调整，这群人谁来保障他们的权益？我认为政府就是要有一个相对稳定的政策，让我们的老百姓在做自己重大决定的时候，有一个完整的计划。
蔡为民：让市场的纯粹回归市场，这个在全世界都找不到。只能说政策干预、行政干预的力量要放到基础的位置，跟市场对调。原本我们的说法是市场作为基础性作用，现在变成决定性作用，而要做成基础作用应该是行政的调控。关键来讲就是变成市场要起决定性的作用，但是不能够完全放开，放弃行政干预，只能说不能像过去这样，动不动就是国几条，国几条。
梁伟平：根据我们以往的观察，一个政策出来，交易量如果在连续三到五个月有比较明显的压制作用，那对房价有一定的作用。我们现在观察到，这次的11月8号出来的政策对整个交易量或者老百姓心态的影响很少。
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李嘉诚和潘石屹近来抛售物业是否意味着开发商对市场前景判断有分歧？
“房地产从此会走入一个真正重视产品，重视把房子做得非常好，重视房子怎么满足老百姓需求这个阶段。”
华伟：前两年更牛的摩根士丹利把上海乃至中国的那么多项目都卖了，我们的楼市有动摇吗？一个李嘉诚走了，新世界进来了。在李嘉诚的资产结构里，他从大陆腾挪了资产去国际套利，他认为欧洲的经济要复苏，他的盈利前景比大陆要好。另外房产税是针对住宅的，他卖的是写字楼、商场。
此外，二十年前，有一个印度尼西亚的华人首富叫林绍良，他当时和李嘉诚是可以相提并论的。但在东南亚金融危机后，他对大陆没有信心，他在海外溜达了几年，结果没赶上大陆快速腾飞的快车。今天的李嘉诚已经如日中天，他们已不在一个数量级、一个梯队里了。所以李嘉诚先生尽管以前很成功，但未必他撤离得很明智。
倪建达：我觉得这是市场的选择，这是第一个意见。第二个意见，作为一个跨国企业，它腾挪的空间更大，它可能逐利的本质来得更强烈。政府在房地产政策过程中调控的频率越高，对外资来讲，它会觉得政策的预期越不确定，它必须要找一个对未来预期更确定的地方去投资。但并不表明李嘉诚撤离大陆，潘石屹撤离上海，大陆的经济就开始不行，上海的写字楼市场就开始不行，我认为可能更好。这是一种市场选择。
蔡为民：潘石屹本来是整体购买，零售为主，他后来买了很多大楼，已不能零售了，必须要整体打包出售。他的商业模式已经完全不一样了，他必须出清。至于李嘉诚，其实这是两相权衡的结果，他觉得现在去抄底欧洲有很多机会，中国的房地产后续发展的确仍存在很多变数，获得庞大利益的机率跟过去比，差别很大。
陈晟：中国已造了上海，造了北京，造了广州，集中精力了，我们未来三十年波澜壮阔的城镇化战略要展开，主要是小城市。但李超人做的东西都是高富帅的东西，他不擅长做这种，倒是国内的开发商善于做这种，所以在目前阶段他进行调整，这很正常，因为以后我们要给谁造房子，给进城的农民工、农民造房子，这个是我们未来中国房地产市场上最大的亮点。我保证每年我们的销售面积不会少于9亿平方米，9亿平方米是什么概念？谁会认为9亿平方米的销售是一个不好的市场？但我们房地产的投资增速实质上在下降。
梁伟平：我解读到一个非常利好的消息。首先，我觉得他们撤离，房价会跌这个美好的愿望是不可能发生的，现在还没到时候。第二个，作为老百姓，我们更应该庆幸这件事情的发生，我觉得房地产从此以后会走入一个真正重视产品，重视把房子做得非常好，重视房子怎么满足老百姓需求这个阶段。以往有点太浮华了，房地产是要排队去买的，房子只要你买到土地，房子卖出来，总是抢的，我觉得这个时代已经过去了。现在是一个转折点。
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对未来房地产发展有怎样的预测？
“价格如果继续大涨下去，对于房地产行业来说就没有未来了。这就证明土地供应极其有限，房地产发展商会急剧下降，然后市场的竞争会急剧剧烈。”
陈晟：房产税我觉得会增加试点，但全面大范围征收还不现实，还有立法问题。限购政策在达到供需平衡，房价不会暴涨的情况下会逐步退出，三四线已过量，有的不需要限购了，但上海保障性的、刚需的房子的限购可能是长期化和常态化的，高端房限购政策可能会逐步退出。至于房价，十年之后我认为均价是四万四。我们测算过，大概每年的涨幅就跟GDP的增速差不多，可能比GDP的增速还差，如果中国经济不好，那么它可能会下降。
华伟：中国的国情不适合说房产税，当时选择上海和重庆实际上是一个错误。如果真的要收房产税首先要并轨，然后再推广。现在推广的范围没有并轨真正的方案，所以越扩大范围方案越多，越难并轨，越难推广，所以用扩大的方法赢得调整时机，并静悄悄地把错误改了。限购政策本身就是有问题的，既然今天认同了市场的主体地位，那么这个政策应早早退出舞台，但现在没有一个万用灵药，所以今后中央政府不会微观调控，会划个圈，让北京、上海各个地方根据当地的情况酌情采取政策（包括限购）。
如果中国的经济未来五年不能稳定的话，我们会发生重大的生产产能过剩的危机，不要说十万（均价），一万都没有。但如果未来五年能大力把过剩产能，把整个实体经济的外部环境治理好，渡过这一难关，那十万又太低。我对中央政府十八届三中全会以后，大刀阔斧压缩过剩产能是有信心的，所以现在要抢房，不是买的问题。
王钰林：房地产房产税涉及利益太大，所以要搞试点，不可能一下子全面推广。第二点，限购政策并不是在全国实行，虽然政策一样，现在真正限购的城市在全国城市中比例并不是太大，有的省就一两个城市，限的区域有的就限在几环以内。现在三四线城市市场并不是太好，有点过剩，所以用不着（限购）。但一线城市（限购政策）取消不了，别说是明年了，三两年也取消不了，因为供求矛盾没法解决。第三点，价格十年涨十万，如果还是现在的工资，我觉得我们市场也好，我们的调控政策也好，肯定有些失控。
梁伟平：十年以后的均价，六万是有可能达到的，四万是一定会达到的。现在该不该买？今天没被限购，想买的话，刚性需求赶紧买，投资性需求别买，未来的房价暴涨是不可能的，稳定上升我觉得比较肯定，所以十万跟五万都是应该买。
倪建达：那么多年其实我一直认为房价肯定会上涨。十年后，价格能不能到十万？十年后，在现在可以买房的地方已经找不到房子买了，都已经造完了，要买到青浦、金山、奉贤，肯定有可能在十万里面，现在买外环里的，不用十年早就过十万了。
价格如果继续大涨，对于房地产行业来说就没有未来了。这就证明土地供应极其有限，房地产发展商会急剧下降，然后市场的竞争会急剧剧烈。举个例子，十年以前可能用十个亿买一千亩地，现在用十个亿只能买一百亩地，这个十年中间用土地作为等价物来衡量，90%的资产已被蒸发掉。所以房价上得越快，这个行业也将会走向衰亡。
蔡为民：第一，房产税的扩围是必然的，但大范围征收不符合实际，不可能。因为大范围征收，可能很多老百姓有意见，很多人就不买房了。房产税扩围一个很重要的原因，是因为土地越卖越少，房屋越盖越多，地方政府财政收入的手必然要由土地逐步转向房产。而且房产税谈了七八年，老百姓从原本的恐惧、害怕、抵制到现在也习惯了，所以慢慢地扩围，慢慢地调整是必然的。
第二个，限购的政策会逐步取消。原因呢？第一个就是目前来看，地价跟房价是扭曲的，不具可持续性，我们的地价一直不断在涨，但房价被压制住，限购的对象都是有钱的人，所以如果我们的政府还要继续创造地王，就必须取消限购。第二，政府要增加土地财政收入，不得不去做这方面的调整。第三，我们现在的市场状况是首购刚需渐趋饱和，换屋刚需渐成主流。被限购了怎么办？所以政府必须去调整。
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2014年上海房 价以涨为主?
“可能在个别的城市要降，但整体不管大中小城市都是往上发展的过程。”
华伟：一线大涨，二线小涨，三线有涨有不涨，四线涨不涨也无所谓。涨是个主旋律，但不表示都涨不跌。以上海为例，我觉得会到三万二。很多开发商取得预售许可证，涨价不能随便涨。不是说上海的房价明年涨价幅度低于三千，而是说有了预售许可证，想要钱就只能涨三千，不想要钱憋着。所以明年房价在三万二左右做均价，政府比较能接受，市场也可行。
倪建达：明年的市场肯定涨。大约7.5%+7.5%，我们的GDP增速是7.5%，银行的成本大约7.5%。15%大约就是三万二到三万三。今年已经涨了20%多。今年第四季度，凡是超过今年平均售价的楼盘要调价，或者说新入市的楼盘要进入销售市场，全部被控制了，如果明年价格不限，肯定过15%，那么真实的数字应该是在15%到20%的涨幅。也就是说现在是两万七千多，那么涨五千块上下是比较正常的。
蔡为民：2011年1月，直辖市、省会城市、计划单列市限购。上海从2010年的10月开始限购，到今年的10月刚好满三年，上海每一年的房价平均涨了13.5%。未来有自贸区，有迪士尼，有大虹桥交通枢纽，有城镇化，有四大中心，还有官方炒作，十大核动力推一个11.5%不困难，所以我算出明年房价三万二。
我认为中国大陆的2.5线以上的城市，因为限购的原因，再加上城镇化，后续仍有需求支撑。
梁伟平：我觉得还是回到一个买什么房子的问题，因为现在实际上一线城市二手房跟新房的比例1：1了，就是一半一半，所以我觉得研究二手房比较有意思，因为二手房是你今年可以买到，明年还可以在这个地区买到，我觉得涨幅也就10%左右，所以均价应该在三万左右。如果新房的话，比较难说。
陈晟：我对明年的市场认为大概是短平的，可能跟GDP的增速差不多，主要的原因是一个信托可能要出一些问题，银行有所收紧，然后今年2013年的房地产，上海的供应量翻了很多，一定会在2014年入市，同时包括新型的顶层设计的一些政策，所以我短期认为大概是跟GDP的增速相匹配的。但长期的稳定增长是会实现的，至少四万是会实现的。
王钰林：趋势肯定是涨。可能在个别的城市要降，但整体不管大中小城市都是往上发展的过程。北京、上海如果控制住，（涨幅）能控制在10%以内，这效果就不错。控制不住很可能就15%。因为现在外力太大，内力还需要时间，所以出现这问题也很正常。
（原标题：2014年中国楼市：涨还是跌？）
