深圳商报记者 阳 光 陆剑伟 通讯员 彭崇忠 杨见闻
对于公摊面积的处理，很多人在买房的时候都会碰上，一般而言，买家对公摊面积如何计算都是“一头雾水”，看着大家都在合同条款上签字，也就不再细究，“随大流”也签字了。
房先生这次买的是商铺，因为开发商想最大限度谋利，竟然把楼上的公摊面积计入到一楼，这样就可以获取更多的利润。然而就是因为房先生“随大流”签了字，被开发商视为“有约在先”，明摆着被欺负，竟然输了这场官司。
抢购商铺
房先生喜欢做些投资，诸如股票、黄金、住宅等等，都有所涉及，其中，对房地产投资，他情有独钟，手中持有三套住宅，他听说商铺的收益率更高，但认为风险太大而一直没有尝试。
一次，和他一起做投资的朋友拉着他购买一个商铺，称这个商铺面积较小、总价低、地段好，长线收益很好。到商铺发售现场，发现和他们一样看好的人很多，现场大概有三四百人，而这批商铺推出的数量不过80余间。
原来开发商定的价格在这个区域并不高，地段又好，因此参与购买的人非常多。紧张的抢购气氛使得房先生拿到筹号后，来不及细想，就选了一间一楼的商铺。
发现缩水
一周后，房先生如期交付了首期款，并和开发商签订了购房合同，和上次买铺情形相仿，这次也是集中签约。对于厚厚一本合同以及附加条款，房先生没有心思，也来不及细细研读，见其他业主都在合同上签字，就“随大流”也签字了。
一年后，商铺如期交付使用，房先生买的商铺也很快租出去了。他在验收商铺的时候，发现好像比较小，一楼的业主也有这种感觉，不过大家并没有深究，总认为商铺的实用率低造成的感觉。
两个月后，房先生拿到了房产证，仔细一看，觉得有点不对，他的商铺套内面积为62平方米，公摊面积30平方米，为什么公摊面积占掉了一半？和他一起购买的朋友，买的也是一楼商铺，存在相同的问题。
房先生和朋友来到商铺，找到二楼的业主，了解到二楼业主购买的套内建筑面积同样是62平方米的商铺只有15平方米的公摊面积。
集体诉讼
顿时，大家感觉被开发商愚弄了。于是，房先生联合一楼的业主要求开发公司重新公摊共用建筑面积。
业主们认为，商铺所在的这个楼盘只是一栋两层建筑，从结构和功能上看一、二层楼商铺的公摊面积都不应该有如此大的差距。经过调查了解到，一楼商铺售价为3万元/平方米，一楼商铺的售价比二楼商铺贵近一半，开发商将本应供一、二楼业主共同使用的一楼楼梯间面积多公摊给了一楼的业主，以扩大一楼商铺销售面积来获取更多利益。
一楼业主向开发商提出重新公摊共有面积的请求，但是，开发商拿出与业主签署的购房合同，上面就公摊面积如何分配，已有明确约定，便以该公摊面积在购房合同中已达成合意为由，拒绝更改公摊面积。一楼业主遂向法院提起集体诉讼。
约定为先
在法庭上，原告和被告形成两边倒的陈述：原告认为开发商为了获取更大的收益，不惜在公摊面积上做手脚，属于恶意欺诈，要求把一楼业主多分摊的面积折成房价返还给业主；而开发商则陈述对于公摊面积的分配已经在合同上清楚写明，而且业主对相应条款并没有提出异议，并在上面签署了姓名，理应对约定条款进行履行，开发商并没有过错。
法院审理认为，依照《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》规定，购房者应合理分摊的公用建筑面积是其购买房屋套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数所得到的面积。因此对共有共用部分面积的分摊，开发商可与购房者约定，没有约定的则根据上述规定办理。
本案中，开发商与购房者就共有共用部分面积的分摊在购房合同上已作了约定。开发商在卖方时已经明确告知其面积分摊，双方就此达成一致，业主未提出异议应视为认可，其不应在办理房屋所有权登记后，不满公摊面积过大而要求开发商更改。
［专家点评］
首先要了解相应法律条文对“业主共有”的规定。
《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、营业性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这条是对建筑物区分所有权基本内容的规定，即业主的建筑物区分所有权包括对其专有部分的所有权、对建筑区划内的共有部分享有的共有权和共同管理的权利。建筑物区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等所共同享有的财产权利。
2009年颁布的最高人民法院《建筑物区分所有权纠纷解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承担结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备、避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政共用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”本案中，建筑物一楼的楼梯服务于全体业主，应为一、二楼业主共有共用，全体业主对其享有共同管理的权利。
根据《房产测量规范》的规定，对共有共用面积的分摊，产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊。
由于开发商和业主在针对公摊面积上“有约在先”，所以法院审理认为“应从其约定”，故业主败诉。
（原标题：有约在先）
