文 徐鑫
9月即将开学，学区房又成为不少人的关注点。据汉宇地产数据显示，截止至8月22日，学区房的价格与去年同期相比，平均上涨5000-8000元/平方米，涨幅15%-20%。租赁方面，像闵行七宝、浦东源深等以次新房为主的学区房租赁市场长期保持活跃，租金与去年同期相比，涨幅达15%-30%。
与此同时需要注意的是，即使是与同地段同品质的小区相比，学区房也要贵20%-30%。目前，上海各大学区房区域的房价疯狂上涨仍是异常抢手，而有的家庭为了一个学区房倾尽所有亦是常事。
楼市淡季抢房仍不手软
又一个新学期即将开始，学区房交易也在近几个月来进入了传统的高峰期。以陆家嘴花园、盛世年华等知名的学区房为例，笔者从德佑地产获悉，自5月以来，每个双休日都有5-6组学区房带看。由于学区房紧俏，一般在挂牌后一周内即能成交。前段时间，一套陆家嘴花园二期的小户型房源，在以总价370万元的价格出售时候，还由于学校的资源问题出现了“跳价”，最终这套房源以380万元的价格售出。
而在徐家汇地区，学区房的行情更为紧俏。据了解，徐汇的区重点小学为汇师小学，周边的不少楼盘均为对口的学区房。在近段时间的每个双休日都会有10余组左右的购房者在问询学区房，尤其是总价在300万-400万元的中小户型最受欢迎，一般在挂牌后三天即能售出。其中，在德佑地产门店挂牌的一套锦汇苑开发商保留房源，由于价格较市价低5000元/平方米而遭到了不少客户的争抢，由于出售方比较在意资金快速回笼，因此最快下定的客户最终购得房源。
当然，学区房的紧俏行情也令部分房东滋生了惜售心理。一位从事学区房的置业顾问介绍道，在锦汇苑的另一套房源报价390万元，挂牌后也受到多位客户的青睐。然而出人意料的是，不久房东即将房源撤牌。原因就是该房东在看到房源大受欢迎后，看涨预期大增，意图继续观望，以卖出更高的价格。
有业内专家分析，从目前市场情况来看，购买学区房的客户因为考虑到子女的教育问题，出手颇为果断。可见，即便在调控导致的楼市淡季，部分有迫切购房需求的客户依然会急于入市。
买小租大走俏市场
在学区房的热潮中，值得关注的一点是还逐渐出现了一种 “买小租大”的模式。以学区房闻名的源深板块为例，在这个学区内就出现了“买小租大”的租赁案例。租客早在2010年就以400万元购买了学区房小区陆家嘴花园的一套二手房房源，但近期由于其父母来沪照顾孩子，该租客将自己的房源以7000元/月租出，转而在同一小区租赁了一套7800元/月的三房房源，以满足居住需求。
无独有偶，同样处于学区房板块的徐家汇也出现过这种现象。徐家汇板块本身周围的公寓房源普遍价格较高，如东方曼哈顿的二房房源目前价格在550万元左右，许多学区房客户无力承担，因此多会选择购买周围一些同样可以对口学校的老公房房源，一般价格在100-200万元。
此外，一些老公房房源往往面积较小难以满足三口之家的居住需求，因此他们往往会选择在东方曼哈顿等周边公寓项目租赁二房房源，这类租赁需求目前已经逐步入市，尤其是在即将开学的时候这类房源基本都是一房难求。而这样的老公房在孩子念完小学后，由于没有实际居住用途，很快就会被转手。
对此，德佑地产分析师赵葆根就表示，“买小租大”、“快速转手”等情况的出现，体现了学区房本身居住功能的日益弱化，逐渐沦为绑定名校的工具。如果教育资源的不平衡性无法得到解决，学区房的异化还将进一步加剧。
除此之外，需要指出的是，由于上海的优质教育资源分布不均衡，导致部分教育质量较高的区域或学校往往面临着很大的入学压力。比如说延长就学所需落户年限的情况，因此在购买学区房时，还需慎重考虑。
“傍教育”和“造教育”为购房者松松绑
近些年，由于学区房的走俏，令开发商注入了更多的营销精力，有好学区的房子，宣传上大力推广，执行的是“傍教育”模式；而没有学区的房子，有实力的开发商也会自建引入学区开始“造教育”，让楼盘更具价值，更受购房者青睐。
据相关调查显示，随着家长对子女教育重视程度日益升级，现在人们在置业时所关注的已不再仅仅是楼盘的区位优势和配套设施，同时也开始更为关注教育资源和文化氛围。只要楼盘和优质教育资源扯上关系，这些楼盘的房子都会身价大增，供不应求。
以杨浦新江湾城为例，这是一个典型的教育资源丰富的区域。据了解，该板块教育资源丰富，从幼儿园、小学、中学到大学都比较集中，一应俱全。另外，由于有诸多优质中小学，因此是家长们所热衷的学区房置业板块。同策咨询研究中心总监张宏伟就表示，目前此板块是杨浦区内价格最高的，属于豪宅区，均价在4万元/平方米。
也正是拥有丰富教育资源的新江湾，区域内的绿地海珀璞晖、建发璟墅、嘉誉湾、中建大公馆等等项目成为区域人群追捧和争先抢购的热门楼盘项目。
典型案例
为一套学区房牺牲生活质量
选购性质：幼升小
家庭特质：孙女士一家，儿子1岁多
虽然孙女士的女儿还未到入读幼儿园的年龄，但是也是该考虑将来读书的问题了。孙女士前年结婚时将婚房买在了宝山淞南板块，100多平方米的三房，小区环境以及周边基本的生活配套还是比较齐全的。但唯一不足的一点就是，目前住的房子附近没有好的学校。
“当初买房子也没想到那么多，有个价钱合适的婚房也就买下来了。”孙女士说道，现在小孩子眨眼也就大了，不得不为他将来的教育问题考虑了，但是现在要换个有好学校的房子还真是难。
近段时间，孙女士一家看的房子已经不下十家了，不仅面积小，价钱还“贵得要命”。 “真的一点都不夸张，在虹口的某重点小学周边，不到50平方米的一室户的房子要200万。 ”孙女士说，现下要在好学校旁买套房价格实在是太贵，居住条件也不是很好，但为了小孩的前途只能咬牙买了，“好在这附近还有四五家小学，两三所中学，以后选择也能多点。 ”
事实上，类似于孙女士家这种情况的不在少数。尤其是碰上7、8月新学期开学的时候，学区房更是水涨船高。
学区房放大镜
上海星河湾：自建学校满足中小学教育
上海星河湾是浦东星河湾开发商在闵行开发的又一高端楼盘项目。项目位于闵行区都庄路与老沪闵路，南至金都路，西至莘奉金高速公路（A4），北至梅州路，总建筑面积71.43万平方米，其中住宅建筑面积65.3万平方米，绿地率35%，集中绿地率15%。目前项目二期产品在售。
教育配套指数：★★★★★
项目自身配有上海星河湾双语学校；另外闵行颛桥板块还拥有田园高级中学、颛桥中学、北桥中心小学、嘟嘟幼儿园、星光幼儿园、君莲幼儿园等学校。
金地自在城：内部规划学前教育
金地自在城位于轨交9号线泗泾站旁，距徐家汇CBD仅9站地铁，更直接受大虹桥核心区辐射。项目包括高层公寓、创新洋房、联排别墅、独栋别墅等各类形态目前推出73-90平方米两房，130-150平方米3+2房，均价约为18000元/平方米。
教育配套指数：★★★★★
项目小区内部规划2所幼儿园，新凯幼儿园、泗泾幼儿园。另外小区周边还有泗泾小学，泗泾第二小学，松江四中等学校。
徐汇中凯城市之光：区域自身优秀教育资源
徐汇中凯城市之光位于徐家汇腹地核心地带，是徐汇区中心最后一席稀缺的全新高端项目。项目所在的区域地段优势较为明显。该项目188-409㎡两房至五房户型，均价70000元/平方米左右，目前房源还剩下30%左右。
教育配套指数：★★★★
项目周边有汇师小学（区重点）、交通附小；中学：徐汇中学（市重点）、南模中学（市重点）、上海市第四中学（区重点）、淮海中学（区重点）大学：上海交通大学。
（原标题：“黄金屋”行情依旧坚挺）
