■位于新河浦恤孤院路9号的逵园被改成艺术馆
■荔湾区逢源路159-161号，陈济棠三姨太的西关红楼现在变成了设计公司的办公室。
和目前广州华丽丽的新建商品住宅相比，你有没有想过找一处民国时期建成的私房作为自己独一无二的house？记者了解到，随着亚运会后广州开发步伐的加快，人们对于保留下来的历史街区、古旧建筑也越来越关注和重视。目前市面上这些楼龄30年以上的私房建筑，普通无花园的单位价格在1.6万-1.7万元/平方米，与同地段的房改房持平，而新河浦、华侨新村一带有花园的私房建筑售价则高达6万元/平方米，其价格一点也不比珠江新城的豪宅低。更重要的是，私房的买家都觉得自己正在做一件倍有范儿的事。
■新快报记者 谢蔓
房源主要集中在越秀荔湾
目前广州的私房主要集中在荔湾区、越秀区和海珠区，市场上流通的私房盘源并不多。代表路段有越秀区越秀南、署前路、珠光路、泰康路一带，荔湾区宝华路、长寿路、十甫路等。这些私房多为楼龄在30年以上的砖木结构物业，楼龄虽长，但由于位于市区中心，地理位置优越，二手均价与周边的房改房楼价持平或稍低。部分私房处于商务地段，投资回报率相当可观。目前越秀区私房盘源仅占区域放盘量的5%，相当一部分的业主选择长期持有，因此想找一些地段好、面积合适的私房并不容易。并且随着广州旧城改造的进行和推进，目前这种私房的数量也在不断减少，可以预见，拥有这类物业的买家将变得越来越小众。
中介成交佣金超过10万元
与现代风格的商品房豪宅相比，越秀区老东山新河浦路的私房以其独有的安静、舒适和历史文化氛围深深吸引着各种文化人和有识之士。“新河浦的一栋红砖别墅对于一些有身份和地位的买家来说，要比珠江新城千篇一律的高楼大平层显得珍贵得多，而且是可遇不可求的。”一位熟悉私房买家心理的业内人士对记者说。因此，近几年，在商品房价格不断上涨的情况下，新河浦的小别墅在地产市场上价格翻了至少三倍。在新河浦路上，带花园的物业，每平方米价格要高达6万元，甚至更高。如今年在新河浦三横路成交的一栋188平方米的物业，单价就为6万元。而在新河浦内街的单位售价也达到4万元/平方米。
“目前私房别墅的成交并不多，并且买家都以自用为主，这些买家购房已经不仅仅是为了学位，他们更加看重的是房子象征的身份地位。可以说，私房市场是有价、有市、有买家的。只要成交一间，所收的佣金就超过十万元。”满堂红庙前直街分店店长邵佳明说。中原地产越秀区区域营业副总监谢镜荣也表示，目前广州历史建筑交易有三大地块最热门，分别是新河浦-龟岗一带、华侨新村和北京路往西至人民桥南段。尽管价格昂贵，房源少，但一有好的房源就不愁成交。据了解，目前的私房通常已经重新办理了房产证，所以使用年限从办房产证的时间算起也是70年。
层高四五米改成商铺很实用
除了带花园、环境好的别墅小洋房外，购买不带花园的私房物业的买家看重的则是，单位的超高楼层所带来的超高实用率。合富置业储备分区营业经理梁荣佳告诉记者，一般建筑时间久远的私房物业都拥有超高的楼层，可以达到四五米。一栋两层楼高的物业总层高就可以达到8米至10米。买家将物业买下来后可以根据自己的需要，将两层楼改建为两层半或者三层，使物业的实用率大大增加。由于私房一般都集中在老城区的核心地段，交通方便，因此将这类物业整栋购买下来后再分割出租，其投资回报率也比较可观。
邵佳明还介绍，由于目前政府监管加严，将私房重建后再分契将房子变成若干个单位出售的做法已经被禁止。因此目前投资私房的买家，除了将整栋单位分割成若干单位租出外，位于北京路、一德路、泰康路附近的一些私房，其投资价值则在于单位一楼的骑楼商铺，通常商铺的面积和地段就决定了私房的价格。有些买家，看中这类物业的楼层高，特别适合做特别的橱窗设计，除了一层的商铺外，二层、三层也修葺一新或者自己居住、前店后居，或者当做一楼商铺的延伸作为展示区、休憩区，甚至整栋分为咖啡馆、西餐厅等等。
购买私房要注意
1.看是否私产，能否交吉
目前私房的二手买卖与一般商品房无异，不过也有其需要注意的地方。谢镜荣表示，首先要注意物业的产权问题。这类物业的成交与普通的商品房二手房交易一样，在成交之前要进行查册，只要单位的房产证上写明该单位是私产，而不是经租代管的单位就可以交易。另外还要注意单位的交吉问题。有些情况下，单位合法的业主要将房子出售，但房子其实却由于历史原因住着其他的人，并且与业主无任何租赁关系。买家在购房之前就要考虑房子是否能交吉的问题。
2.看是否僭建，是否合法
梁荣佳则表示，一般私房建筑或多或少都有些僭建，这样一来，买家在购房之前要留意房产证的面积和房子实际测量的面积的出入。如果房子实际测量的面积大于房产证的面积，则要注意房子的主人是不是对房子有加建，这部分面积合不合法，以免造成损失。如果单位的房产证有注明“违章建筑已处理”，则表示该违章建筑是历史遗留问题，并且已经交了罚款，可以保留。否则有被拆除的危险。
3.看楼龄长短，能否贷款
另外，由于私房物业楼龄都比较长，因此购买这类物业一般也都是无法做按揭贷款的，需要一次性付款。除了一些重建翻新过的私房，银行可以提供三到四成的按揭贷款外，一般楼龄加上贷款年限超过35年的单位，就无法贷款。
看私房这样变身
1.陈济棠三姨太旧居变身设计工作室
该房产位于荔湾区逢源路，2006年一家设计公司从业主手中租了下来，一租就是十年。两栋红砖楼的外部门窗都没变，但为满足办公大空间的需要，把很多房间的墙壁打洞，换成通透的玻璃，每层还加了厕所。几乎每个办公室内都种了盆栽，有的还养了鱼，墙上挂着传统书画，甚至在夏天办公室内可以不开空调，1700平方米的房子平均每年100万元租金。这两栋洋楼2006年拍卖时不到1000万元，现在有人用1亿元来买，业主都不肯卖。
2.新河浦保安前街8号危楼变身高级私人会所
新河浦保安前街8号是一座隐藏在白色围墙后的红砖别墅，门口非常低调地开在房子侧面，但这家别墅在设计界已经小有名气，还接待过包括领事馆领事在内的贵宾。2006年，这栋当时已风烛残年的老屋被满堂红地产集团以200万元买下作为私人会所，并斥资400万元进行了修缮改建。这栋别墅是20世纪30年代一位法国华侨的私宅，据称当年请了一位法国设计师来设计。六角形的门厅、窄长的窗户和砖拱砌筑的门廊，都依稀带有西式建筑的影子，而坡瓦屋顶和绿色琉璃砖则沿袭了传统岭南建筑的元素。
3.东山五大名园之一逵园变身艺术馆
逵园位于新河浦恤孤院路9号，属市级文物保护单位，由旅美华侨所建。去年底，几名热爱艺术、满怀理想的年轻人租下这座闲置几年的老别墅，并将其修复、改建成一个艺术馆。
现在这栋老别墅外表面还是当年的红砖，没有任何粉饰与改变，窗框保留原来的朱红色。展厅按洋房原有的房间格局分成六个部分，没有任何修饰的白墙上挂满画作。
（原标题：别看楼龄比你还老 老城私房有价有市有面子）
