长春“卫星城”楼市调查
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不少楼盘落脚长春的“卫星城”
新文化报图形 马勇
Z1~Z4版
本报记者 袁孜学 文/图
长清公路是长春市区通往双阳的必经之路，在长清公路大约十几公里的地方，有一个叫奢岭的地方，和净月潭森林公园相邻，人口只有几万人，面积也不大。然而就在最近一两年，这个地方却先后有两家来自长春市的大型开发商进驻，此外还有一家奥特莱斯即将落户。“奢岭依山傍水，居住环境和净月没有任何区别，距离长春也不远，到净月潭公园正门也就15公里。”在奢岭某楼盘的销售经理王女士看来，“奢岭一定会发展成为长春的卫星城。”实际上，除奢岭外，长春市周边还有不少这样的小镇，最近两三年不断有大型房地产开发商进驻，众多楼盘陆续兴起，逐渐向长春市卫星城的方向发展。对于正居住在长春市的你，是否想过有一天卖掉长春的房子，到周边的小镇上买套房定居，从此开始“双城生活”。
但记者通过实地采访了解到，虽然这些城镇近几年发展迅速，尤其是房价明显增长，但也面临各自不同的问题。如果长春市民，想要在近期开始“双城生活”，还存在诸多难题。
“卫星城”雏形
除了范家屯，还有合隆镇、奢岭、卡伦镇、烧锅镇
在长春通往四平的102国道（长春市内称为长沈路）上，车流穿梭不息。沿着这条公路向长春市外行驶大约15公里，你会来到一个名叫范家屯的地方，你还会在道路右侧看到一片欧洲风格的漂亮建筑，这是一个正在开发中的小区。“范家屯以前是没有成片的住宅小区，大部分是小平房，镇中心才有几栋楼。最近三四年，一下建了好几个小区。”范家屯的老居民赵先生向记者讲述。实际上，在长春周边的“卫星城”除了范家屯，还有302国道沿线的合隆镇，长清公路沿线的奢岭，长吉北线公路的卡伦镇，106省道沿线的烧锅镇等。
“我觉得某种意义上可以把这些地方称为长春的卫星城，毕竟它们未来发展的主要目标就是融入长春市，目前快速发展也是因为受到长春市的经济辐射导致的。”长春房地产业协会副会长盛学永向记者表示，“但它们还不是真正意义上的卫星城，一是还没有多少长春市民去那里住，另外这些地方现在也没有形成有支撑力的产业，还需经过一段时间的发展完善。”
房价涨幅惊人
两三年间，涨幅有的高达50%
位于302国道（即长农公路，长春市内称为青年路）沿线的合隆镇可以说是最近几年最火的“卫星城”之一。记者来到合隆镇发现，就像长春市内一样，小镇道路两侧也分布着不少售楼处，记者粗算了一下，仅在302国道的两边就至少有6家在售的楼盘。
记者从其中一家楼盘的销售经理刘女士处了解到，合隆目前的房价大概在3500~4000元/平方米之间。相对而言，范家屯的房价则要便宜一些，目前楼盘的销售均价约3200~3500元/平方米，不过这看似便宜的房价实际上却也有着惊人的涨幅。
“我们楼盘是2011年下半年开始销售的，那时候范家屯每平方米大概2000元左右，目前已经涨到了3000元以上。”范家屯某楼盘销售经理郑先生说。大约两年时间里，范家屯的房价涨幅高达50%，而这样的涨幅在范家屯本地居民眼中则是难以接受，“在范家屯，普通工薪阶层月薪也就1000多块钱，这完全超出了大家的承受能力。”赵先生对记者说，“最主要是涨得太快了，两三年时间从1000多块涨到3000多块，市民接受起来挺困难的。”
同样，位于长清公路旁的奢岭，其楼盘价格也在短短一年的时间上涨了接近30%，“我们楼盘是2012年6月开盘，当时销售均价大概是每平方米3000元，目前最新开盘的房源均价在每平方米3800元。”奢岭某楼盘销售经理王女士向记者介绍道，“即将开盘的房源售价还要上调到每平方米4000元以上。”
长春大买家
50%~80%买家来自长春市
是谁推动了“卫星城”的房价上涨？最重要因素就是来自长春市的购房者。以范家屯某楼盘为例，其销售经理郑先生表示，该楼盘大约50%的客户来自长春市，而奢岭某楼盘的销售经理王女士则告诉记者，其楼盘80%的客户都是来自长春市。长春市购买力对于“卫星城”楼市的惊人影响力还有一个更为直接的证据，就是长春市执行“限购令”使得不同“卫星城”的楼市出现了分化。
合隆镇某楼盘的销售负责人程先生向记者表示，合隆楼市最红火的时期是2010年。仅这一年合隆镇的房价便从2000元/平方米出头，一跃涨至接近3500元/平方米，一年的涨幅接近75%，十分惊人。但从2011年以后，合隆的房价便徘徊不前，至今仍未超过4000元/平方米。相反，在合隆房价涨势凶猛的2010年，范家屯的房价每平方米仍不足2000元，而从2011年末到现在不到两年的时间，其房价已涨至每平方米3500元上下，大有赶超合隆房价之势。
为什么同样作为长春市的“卫星城”，房价却出现如此巨大的反差呢？“合隆虽不属长春市区，但是行政上也是属于长春市的，要严格执行限购令。”程先生向记者表示，“基本上2011年限购以后，在合隆买房的人中来自长春市的比例就比较低了，从我们楼盘的情况看，最多也就是10%的样子。”相反，虽然范家屯同样距离长春市并不远，但其在行政上属于四平市管辖，无需执行“限购令”，来自长春市购买力可以不受任何限制地进入当地楼市。
夭折的“双城生活”
交通不方便，家里经常停水，生活上挺麻烦
长春市民大奎（化名）在自由大路的某证券公司工作，他曾经有一段“双城生活”经历。由于各种生活上的不便，他最终选择暂时闲置合隆的房子，回到长春市租房。
“我是2010年在合隆买的房子，当时主要是准备结婚了。但是我收入有限，家里也没什么积蓄，想要在长春买房子，哪怕是小户型都不可能实现。”大奎说：“这时正好知道合隆的房子很便宜，当时一平方米2150元，一共40平方米，总价才8万多块钱。我首付一部分，每个月大概再还贷500元。”就这样，2012年大奎和妻子搬进了合隆的新家，也开始了“双城生活”，但这样的生活仅持续半年左右，大奎便决定暂时闲置位于合隆的房子，回到长春租房生活。
“首先交通不方便，上下班路上实在太累了。如果顺利，不堵车的话，坐公交估计得近一个小时能到单位，每天上下班就要两个小时，再加上去年长春市开始修路，路上经常堵车，就还要多花些时间。”大奎告诉记者，“此外就是合隆现在还不通自来水，家里经常停水，生活上挺麻烦的。”
“卫星城”瓶颈
除了基础设施以外，娱乐、教育、医疗等也需解决
从大奎的例子可以看出，类似合隆这样的“卫星城”，由于其低廉的房价，确实可以为不少收入有限、积蓄微薄的长春市民圆一个住房梦，但是相关配套公共设施的不完善却有可能让这个梦仅仅是开始。记者在采访中也了解到，目前合隆不但不通自来水，还不通天然气，做饭需要靠液化气罐。合隆某楼盘的销售经理刘女士也对记者坦言，很多长春来的购房者在了解到这一点后，最终选择不在合隆买房。
此外，所有“卫星城”目前共同面对的一个紧迫问题就是交通。合隆和奢岭虽各自都有通往长春市的公交车，但时间相对较长。而范家屯则由于行政上不隶属于长春市，连公交车也没有，如果到长春，要么坐火车，要么坐长途大巴，都比较麻烦，如果是自己开车，还需交过路费，成本大大增加。
尽快修通城市轨道交通系统则成为各个“卫星城”最迫切的愿望。“现在合隆最需要的就是修一条通往长春的轻轨。只要解决了交通问题，估计马上就会有长春上班族来合隆居住。”刘经理说。
盛学永认为，除了基础设施以外，娱乐、教育、医疗等服务的缺乏也是“卫星城”需要解决的问题。“如果想要人们真正在卫星城生活，就必须解决老百姓生活中最关注的问题，那除了衣食住行外，孩子的教育和家人看病至关重要，学校和医院的水平还不能差，否则还留不住人的。”而长春市中原地产市场研究中心总经理邓昱则表示，一个卫星城想要真正成形，需要具有一定的独立性，能够一定程度上独立于核心城市自己完成一个城市的职能。那么这就需要相关产业的支撑，需要有大型工业企业的迁入，带来大量就业，进而带来人口的导入，而目前长春市周边的“卫星城”还普遍缺乏这样的经济基础。
“卫星城”的心声
急切盼望划归长春市管辖
那么如何解决“卫星城”相关配套设施完善的问题呢？各个“卫星城”都将希望寄托在了自身行政区域“真正”划归长春市管辖上。虽说目前除范家屯外，各个“卫星城”在行政上都是属于长春市管辖，但普遍属于长春周边的区县，而非真正的长春市区，这就与“真正”属于长春市还存在一定的差距，也确实因此产生了一些问题。
如合隆镇目前不通自来水和天然气，据该地的开发公司介绍，就因为合隆虽然距离长春市宽城区很近，但却归距离相对较远的农安县管辖，因此到底如何接通相关配套设施上始终无法确定。
奢岭某楼盘销售经理王女士也和记者说：“从我们小区到净月潭公园正门只要15公里左右，到长影世纪城只有不到10公里。但净月房价和奢岭房价的差距就是天上地下，主要原因就是因为奢岭属于双阳。”
有趣的是，与合隆和奢岭急切盼望“真正”划归长春市管辖不同，范家屯楼盘的态度却有些暧昧。“范家屯划给长春市的消息传出来也不是一年、两年了，而我们公司当时选择来范家屯投资很大程度上也与此有关，但是目前看我们对这件事情反而不是那么着急。”范家屯某楼盘销售经理郑先生表示，“如果划归长春市，范家屯的基础设施建设肯定会有很大的促进，但是划归长春市以后，相关的楼市政策就也要和长春看齐，也要限购，这肯定对销售有影响。”
“卫星城”路在何方
是农民来长工作、定居第一站，还是大学城，还是……
那么长春到底需要怎样的“卫星城”，或者说长春“卫星城”到底要走向何方呢？
邓昱认为，受制于长春市的人口规模，短期内长春市很难形成独立性的“卫星城”，需要通过长春城市规模自然延伸后逐渐带动这些“卫星城”的发展。“比如净月高新区目前已基本没有土地储备了，如果想要进行房地产开发，只能向奢岭方向扩展，是城市范围不断扩张导致的。仅靠奢岭本身很难自然形成一个卫星城，当地无论是产业规模还是人口规模都不能支撑这样的结果。”邓昱表示，“当然也不能排除以后、甚至现在有一部分人群，每天在周围的城镇与长春市之间通勤，但这些人肯定不会是主流。这群人更可能是工作在长春，老家就在当地，当地并没有明显新增人口的流入，很难因此而形成卫星城镇。”
盛学永也认为，目前想让大量长春市民搬迁去卫星城并不现实。他认为长春的“卫星城”未来更应该成为农民来长春工作、定居的第一站。因为，这些地方包括房价在内各方面的生活成本比较低，距离长春市也比较近，对于刚刚进城农民是比较适合的。这样一方面有利于缓解长春市的城市压力，同时也能减缓农民刚刚步入城市后的各种不适，是实现城镇化的一条比较好的路径。
而记者在采访中也了解到，目前各个“卫星城”对于自身的发展也有着各自的规划。例如奢岭的目标是成为一座大学城，目前已有两所大学入驻，而远景则是总共建设七所大学，此外奢岭还要建设一个大型的名牌商品折扣店，未来主要以文教、购物、休闲等产业为主要支撑。范家屯的目标则是承接长春市汽车产业的转移，记者在往返范家屯的路上也看到，确实已经有一些汽车物流方面的工厂进驻范家屯，而整个沿线汽车产业也占据绝对主导地位。而范家屯楼盘的主要销售目标也正是从事汽车产业的工人，提供满足他们刚需的住房。在通往合隆的路上，记者看到也分布着不少企业，尤其是有不少畜牧加工企业，随着长春产业的转移，预计合隆也会逐渐形成自身的特色产业。
（原标题：长春“卫星城”楼市调查）
