深圳商报记者 傅盛宁
万科2012年报27日披露后，各媒体均做了报道，但专项分析却暂付阙如。本报记者最感兴趣的是：万科自己赚的钱多还是上缴的税费多？昨日本报记者与国富浩华会计师事务所的注册会计师，就万科年报进行探讨，并请教多位专家。大家发现：万科对社会的贡献很大，万科利与税的比例，在房地产行业中具有很高的代表性。
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为什么选择万科作为透视房地产行业的镜子？这是因为：一、万科是全球最大的房地产企业，其主营业务收入达到1031.16亿元人民币，规模足够大；第二，万科产品遍及中国各省市，从北上广深到其他一二线城市，覆盖南方北方、东部西部，其样本足够多元；第三，万科是公认比较规范的上市公司，其财务报告真实性强、权威性高。
根据万科年报，万科2012年实现净利润125.5亿元，同比增长30.4%。昨日一篇来自中国证券报的报道这样评价万科：万科去年三天赚一个亿。看起来不少，但有人比万科从万科项目里挣得更多。
万科的净利润是确定的，但万科交的税费有多少呢？
全国房地产经理人联盟常委马越通过万科年报，将营业税、城市维护建设费、教育费附加、土地增值税、企业和个人所得税累加起来，得出结论：万科去年整体税费支出211亿，超出净利润近一倍。
以这个数字计算，万科赚利润1元，平均须缴各种税费1.69元。
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华宝证券财富管理部交易策略总监何承璋表示，这些税费里还不包括万科买地的支出，他明确地说，“土地出让金显然不在税金项目下”。
根据万科年报，去年一年公司新增加开发项目78个，按万科权益计算的占地面积约624万平方米（对应规划建筑面积约1589万平方米），平均楼面地价约2790 元/平方米。以这组数字计算，去年万科在新开发项目中所含的土地出让金为2790×1589万=443.33亿元。
土地成本占房屋销售收入1015.79亿元的43.60%，大体符合多年来行业内对土地成本占房价比例各种数据的平均值。
整体税金加上土地出让金，万科去年向政府支付的金额为654亿元，占万科主营业务收入的63.43%。
将土地出让金计算在内，重新计算可知：万科每挣1元净利润，要向有关管理部门缴纳5.21元。
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另外，在成交过程中，有关部门还向购房者收取各种税费，最大收入是契税。
根据有关法规，契税是按照购房交易交割的3%~5%计算缴纳。对个人购买普通住房（面积在144平方米以下，容积率大于1，且单价低于当地普通住房界定标准），且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，按照1.5%征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，按1%税率征收契税。个人购买90平方米以上的普通住房，或购买第二套及以上住房的契税按照3%征收，个人购买非普通住房的按照5%征收。
为便于理解，我们将万科销售住房按1.5%的契税计算，去年万科房屋销售1015.79亿元，给管理部门带来的契税至少为15.24亿元。
这部分加上万科所支付的各种税费包括土地出让金，共计669.24亿元，是万科本身净利润的5.33倍。
通俗地说，去年万科每挣1元净利润，需缴土地出让金和税费5.33元。
（原标题：赚1元利润要缴多少税费？）
