原标题：今年前八个月沈阳超四成住宅被外地人买走
房产局组织专家探讨沈阳楼市走向
晨报讯（记者 杨晓明 张林林）楼市中传说的“金九银十”时间段又一次来临，日前，沈阳市房产局组织专家论坛，探讨当前沈阳房地产市场走势。
专家认为，沈阳房价并未出现过热。
齐锡晶：
沈阳房价以成本导向为主
东北大学教授齐锡晶表示，开发商购地、税费、规划、设计以及工程施工、管理、营销等在内的项目开发成本和开发商的预期利润，是决定商品房价格的关键资源要素，历史和现状均可证明，沈阳的房价是以成本导向为主的，开发商加利不多。
虽然目前沈阳房地产市场处于调整期，宏观调控、经济适用住房、郊区化、城市外延等因素也导致沈阳商品房均价增幅较缓。但是，即使在相对的低谷期，以量、价为代表的沈阳房地产市场仍将基本保持固有的走势，发展比较平稳。从这个角度看，沈阳的房价过去是比较健康的，现在是比较稳定的，未来的一段时间内基本上延续这个走势。
吴伯秋：
沈阳房价收入比为6.1
辽宁省房地产研究中心副主任吴伯秋表示，辽宁房地产不能与北、上、广、深相比，当这些大城市发展过热，需要实行调控的时候，辽宁房地产市场却正在处于向上发展期，其市场刚性需求旺盛，住房消费基本上以自住型为主，投资购房和投机购房数量不大；市场处在活跃期，房地产投资，商品房施工、新开工、竣工和销售的增长速度，在全国均处于领先位置。
调查显示，我省住房人均面积较小，2010年底全省城市人均住宅建筑面积28.11平方米，低于全国平均水平。同时，沈阳市房价收入比低，北、上、广、深等一线城市房价收入比高达20倍，沈阳仅为6.1，无论是自住型还是改善型，住房需求很大。当前，我省以及沈阳的房价正处在平稳上升阶段，不存在过热的现象。房价肯定还会不断稳定地小幅上升。
吴洪：
外地人在沈购房占比达42.2%
辽宁省房地产研究中心吴洪表示，沈阳经济区八市坚决贯彻国家的各项调控措施，房地产市场总体运行平稳，据2012年1~7月房地产主要经济指标分析，房地产开发投资为1733.4亿元，占全省62%，与去年同期相比，平均增长34.1%，高于全省18.9%的平均水平。
从房地产主要经济指标分析，沈阳经济区占全省、沈阳占沈阳经济区的比重均在50%左右，使沈阳经济区房地产在全省的作用举足轻重。总体上看，沈阳经济区商品房销售均价基本处于合理区间，是全国较好的房地产市场之一。
2009年、2010年、2011年，非沈阳户籍的居民在沈阳购买商品住宅套数分别占全市总销售套数的34.55%、39.98%、40.91%。今年前8个月，外地人购房占比已达42.2%。目前非沈阳户籍常住外地居民有百万之多，按今后每年有7%的人购买商品住宅计算，一年就有7万套左右、600万平方米住宅的刚性需求，成为沈阳房地产市场的重要支撑。
邹宝峰：
沈阳需住房4500万平方米
辽宁省房地产研究中心研究员邹宝峰计算，“十二五”期间，沈阳全市商品住房需求总量为4500万平方米，平均每年商品住房需要量为900万平米。
其中：刚性需求量为2250万平米，平均每年需要量为450万平方米；改善性需求量为1800万平方米，平均每年需要量为360万平方米；投资性需求量为450万平方米，平均每年需要量为90万平方米。
邹宝峰预测，未来沈阳商品房价格会有一定的涨幅，主要是刚性涨幅（即：商品住房中的主要成本材料、工时、费用）。
他说，沈阳目前的商品房价格已经处在正常价位，未来只会存在刚性涨幅，不会再降。
1~7月八市商品房均价：4286元每平方米
2012年1~7月，沈阳经济区商品房销售均价为每平方米4286元，仍低于全省商品房平均销售价格4911元/平方米，除沈阳为6296元外，其他七市均低于全省均价，其中最低的是阜新和铁岭，分别为每平方米3634元和3357元。
沈阳市"十一五"实际和"十二五"计划相关数据
项目“十一五”规划实际完成“十二五”计划完成
绝对值增幅相对、绝对绝对值增幅相对、绝对
城镇人口（万）624.8-70277.2
人均居住面积（平米）31-343
城市化率（%）76.1-781.9
附：1.按“十二五”末规划的人均居住面积数计算，因新增城镇人口的住房需求量是：77.2×34＝2625万（平方米）
2.原有城镇人口平均增加3平方米，住房需求增加量是：624.8×3＝1874万（平方米）
结论：
“十二五”期间，全市商品住房需要总量为：2625万＋1874万≈4500万（平方米）
