业委会难产，街道办“乱导”？社会进步需要这样的“投诉专业户”记者 甄荣
因为物业公司管理不到位，中南社区一些住宅的楼道里贴满了牛皮癣广告。
贰
两年前申报筹建业委会家中竟被停电50多天
36岁的郭磊从没有学过法律，却做出了一件很具有法学专业素养的事——两年前，他向市法制局申请对《指导程序》进行合法性审查；不久前，又写信给省长信箱，投诉《指导程序》违法。
8月14日下午，郭磊带着打印好的《指导程序》，来到住建委找陈刚科长面谈。
一个是投诉文件违法者，一个是文件制定者。这场对话，虽然来得有些艰难，但仍有意义。
郭磊为什么会和《指导程序》较上劲？这场对话背后又意味着什么？
家中停了50多天的电
事情得从两年前说起。
两年前，家住长沙山水洲城小区的郭磊，决定和多名热心业主筹建业委会。街道办依据《指导程序》，要他提供20%以上的业主签名，但又不帮业主向开发商索取业主的相关资料，他们被迫放弃。
筹建过程中，郭磊家中断断续续停了50多天的电，但隔壁邻居家都没有停电。当时他家正在搞装修，给施工造成了不少影响。物业公司一直说无法找到原因，郭磊认为，这是物业公司故意报复筹备成立业委会，于是将物业公司投诉到市房产局（后并入住建委）。投诉后不久，停电的问题就解决了。
郭磊和几名业主商议后，觉得《指导程序》有多项规定不合理，联合向长沙市法制局提出申请，请求对《指导程序》进行合法性审查。两个月后，长沙市法制局回复称《指导程序》并不是规范性文件，不属于审查的范围。
向省长信箱投诉，请求对文件的合法性进行审查
《指导程序》的问题在哪？郭磊认为，一个是过于严格。住建部2009年出台的《业主大会和业主委员会指导规则》，并未规定成立业委会要有专有部分占建筑总面积20%以上且占总人数20%以上的业主联名申请，也未规定筹备组成员参选业委会要退出筹备组。但长沙的《指导程序》有这两条，对于成立业委会的要求比住建部还严格，明显不合理。
另一个是不应强制推行。“既然不属于规范性文件，就不应该强制推行，但很多街道办在指导筹建业委会时都是这么硬性规定的。”今年6月，得知小区其他业主再次筹建业委会，郭磊于7月14日向省长信箱投诉，请求对这份文件的合法性进行审查。
省政府督查室将投诉信转给市住建委，不久《指导程序》的制定者之一、市住建委物业监管处陈刚科长邀请他进行了一次面对面的交流。
业委会是个新生事物，国家对于这方面的法律建设相对滞后
8月14日下午，两人对话的气氛还算不错。陈刚科长详细介绍了《指导程序》出台的始末。业委会是个新生事物，国家对于这方面的法律建设相对滞后，长沙为了规范筹建业委会的流程，由长沙市物业管理办公室出台了一个指导性文件，陈刚也是制定者之一。长沙市物业管理办是住建委的下设机构，并非规范性文件的制定单位，《指导程序》只是个指导性文件，并没要求街道办硬性按这个标准操作。
“成立业委会要得到占总人数过半数且占建筑物总面积过半数的业主同意，所以在申请时达到两个20%的比例，上海等地申请筹建业委会也要达到两个20%。” 陈刚解释说， 如果申请门槛过低，一旦有很多人同时申请筹建业委会，会增加筹备工作的协调难度。
一个多小时的对话，谁也没说服谁
但郭磊觉得成立业委会要双过半，并不意味着申请筹建时要达到两个20%，“开发商和物业公司不愿意提供建设资料，业主之间又难以联系，所以这个比例应该不要或降低到5%—8%，北京目前也是规定5%。”
对于参选业委会要退出筹备组，陈刚解释说，是为了给业委会竞选营造公平竞争的环境。“《指导程序》虽然有不合理的地方，但这个文件只是作为参考，并没有要求强制执行。虽然文件存在不合理的地方，但有规则总比没有好。”
郭磊并不认同：“长沙很多小区不大，热心公益、又熟悉相关法律的业主并不多，留在筹备组有助于业委会的成立，不少小区业委会筹备组成员退出筹备组后，筹备组的工作也受到影响。我觉得要求参选业委会的人退出筹备组，完全没有道理。”
一个多小时的对话，谁也没说服谁。但郭磊认为这种面对面交流有助于相互沟通。陈刚表示，住建委将在今年制定指导业委会成立的规范性文件，届时将广泛征求各方面的意见和建议。
这份规范性文件什么时候出台？会怎样广泛征求意见？本报也将持续关注。
一群不敢透露姓名的投诉者
摸着石头过河，是现在很多街道办干部和相关部门对指导筹建业委会的感慨。由于一些干部对相关知识不太熟悉，少数街道办和单位存在乱指导和不指导的情况。近日，本报也接到多个投诉电话。
8月20日，记者前往长沙县湘龙街道中南汽车世界社区（以下简称中南社区）采访，多名原第二届业委会委员和业主代表向记者投诉街道乱指导，偏袒物业公司。因为担心街道办和开发商日后给自己“穿小鞋”，采访时他们都要求不写出具体姓名。
据记者调查，中南社区有上万户居民，按国家规定应该由一级资质物业公司来管理，但现在的博达物业不具备一级资质。小区业主们反映过多次，街道和县住建局都不管。新一届业委会刚提出炒掉物业公司，就被撤销备案登记，这不能不让业主们有所顾忌。
中南社区第一届委员会到期后，2010年10月至2011年1月，中南社区在长沙湘龙街道办事处的指导下，先后成立了中南社区第二届业委会选举筹备组和第二届业委会。2011年3月9日，业委会在县住建局成功备案。 由于博达物业始终不愿意重新签订物业服务合同，新的业委会另外选择了一家物业公司，并通知博达物业在20天之内完成物业交接。
谁知两天后，业委会办公室就被博达物业封了。2011年9月1日，长沙县住房保障局又突然下发通知，以业委会中6名成员不是业主为由，撤销该社区第二届业委会备案，建议中南社区业主按规定组织选举新一届业委会。
备案半年里都没问题，业委会要炒物业公司就被撤销登记备案。中南社区不少业主质疑县住建局偏袒物业公司。此外，街道办在换届过程中允许非业主参选业委会，也被不少业主指责为乱指导。
声音
街道指导权需要完善法律“指导”
一方面是现有法律法规和文件对街道办如何指导筹建业委会缺乏明细规定，另一方面部分街道办在筹建过程中乱指导和不指导。这表明小区筹建业委会亟待完备的法律和政策规范。
长沙市《指导程序》既不是法律法规，也不是行政规章和规范性文件，而且比住建部的指导规则还要严格，这种“越位”行为明显欠妥。指导性文件可以在不违反现行法律法规的前提下进行创新，但长沙《指导程序》的“创新”规定比住建部制定的部门规章更严，加上部分街道办在实施中作为硬性标准推行，客观上加大了业委会成立的难度。长沙在出台指导业委会成立的地方性法规或规范性文件前，应广泛征求更多专家和市民的意见，使其更科学，更具备民意基础。
■“小区有大事”特约律师、湖南通程律师事物所律师何亚伟
社会进步需要更多的“投诉专业户”
在整个城市业主维权场域，由于业主普遍的松散和难以整合的天然特点，维权精英和积极分子的作用十分重要。抱有公心的专业维权，是推动基层业主真正自治，维护合法物权、争取以物权为基础的自治权和社会权的必要行为。这些行为不但是调整法律与社会关系、政府与业主关系的张力所在，也将探视基层维权的困难程度。这些积极分子持续的、坚定的维权行为，不啻为社会力量维护合法权益的标杆和旗帜，也可以成为鼓励和支撑业主进行维权的精神力量。社会进步，需要更多的“投诉专业户”。
■“小区有大事”特约专家、中南大学公共管理学院博士吴晓林
记者手记
用法治推动小区“善治”
应当向廖秋斌和郭磊致敬，还有向本报投诉的中南社区的业主们，虽然他们不愿透露自己的姓名。但我们并不希望，小区的业主们只能一直这样艰苦维权、被动维权、隐形维权。郭磊被断电50多天的“杯具”，遭遇辱骂的廖秋斌，对着镜子给自己鼓劲的悲壮背后，是大众争取相关权益的苦与累。而他们仅仅是想成立一个小区业委会，能自己管好自己的事情。
部分街道办在筹建业委会中的不作为和乱作为，对业主要求严，对开发商要求松，使部分小区业委会成立或换届的过程备受挫折，备受打击。这样的现象，冷了老百姓的心。相关部门应当更主动、更热情、更积极地为普通百姓的基本权益着想，而法律更应当成为公民权益的护航者。
一部被长沙众多街道办干部视为业委会筹建指南和“法律”的《指导程序》，竟然只是一个参考性文件。这可能是很多人意想不到的。长沙市物业管理办公室认为自己制定的《指导程序》并不违法，但承认确实存在不合理的地方，今年将制定规范性文件进行替代。
“善治”需要“善法”推动，要更好地“指导”街道办的指导权，需要完善相关法律法规和行政规章。权力和责任对等，权力才能得到有效制约，行使才能更加规范。 廖秋斌和郭磊们，才不必遭遇这样那样的“杯具”与悲壮。
湖南正在大力推进法治建设。刚刚过去的唐慧事件和郭磊与陈刚的对话，虽然一个是举国关注的大事，一个是微不足道的小事，但都可视作不同层面的良好与正向的行动。■记者 甄荣
