不具备当地特色的房地产项目在景洪也有不少
在一处新建的高楼里眺望景洪城区。打破常规，跳跃发展，是当地政府的期望 ■ 本版图片 都市时报记者 文若愚
当地一些商业地产项目充满浓郁的东南亚风情，吸引了很多游客
版纳“泰国街”项目沙盘
颇具当地特色的房地产项目
孩子在澜沧江边的一块空地上玩耍。不久，这里将耸立起一片楼房
■ 都市时报记者 肖本富
“这两年西双版纳最大的变化是什么？”
“房地产市场越来越火了。”
当我们在西双版纳，对不同的人提出同一个问题时，得到的答复竟惊人的相似。确实，近两年来，每个置身西双版纳的人都能够深切地感受到：版纳的房地产市场已经不是一般的火。50万人口的景洪市云集了上百家房地产公司，其中不乏世纪金源、万达、保利、华侨城等国内地产巨头的身影。
这些房地产公司在景洪四处拿地，密集开工，大兴土木，竞相入市，将景洪房地产市场搅得风生水起，改变着每一个生活在景洪的人的生活。现在，凡是有关房地产市场的话题，都是景洪人热衷谈论的。一个普通的出租车司机，随口就能说出五六家在景洪有项目的地产公司的名字。
去年，云南桥头堡建设上升为国家战略。位于桥头堡前沿的景洪迎来又一轮投资热潮，一大批航母级的旅游地产项目诞生。但有人担心，景洪是否有能力消化那么多的房地产项目？版纳会不会成为第二个海南？
景洪房地产市场越来越火
在景洪的沧江新区和嘎栋新区，数个商业和住宅地产项目正在热火朝天地施工。
站在位于景洪市中心的版纳大厦房顶上，俯瞰景洪市区，能看到这座城市正在发生的变化。
房顶的风还是那样的潮热，脚下的景洪充满了异域风情。只不过，这座城市看起来比以前热闹许多。到处是热火朝天的工地，高楼如雨后春笋般生长，城市越来越大，房子越来越密。房地产广告充斥城市的每一个空间。虽然很多项目还在建设当中，但整座城市呈现出蓬勃的生机，仿佛景洪不是一座边境小城，而是内地的中心城市。
远处的澜沧江边，占地4000亩、建筑面积近200万平米的“世纪金源滨江果园避寒度假山庄”工程已经接近尾声，几十栋高层住宅矗立在澜沧江边，气势恢宏。这是世纪金源唯一一个不叫“世纪城”的项目。地产商入乡随俗，搭上旅游度假的班车，以“东方水城，避寒胜地”为卖点。
滨江果园避寒度假山庄的对岸，是占地1100亩、正建设得如火如荼的“告庄西双景”。该项目由海诚集团投资20亿建设。“告庄西双景”为傣语，是“九塔十二寨”的意思，显示该项目定位于东南亚特色。
这两个项目所在的澜沧江两岸，属于景洪市的沧江新区。在沧江新区，还集中了傣江南、傣泐金湾、西双十贰城、滨港国际、龙舟外滩、金沙滩、景兰古城等众多地产项目。这些项目大部分已经上市销售。
“澜沧江是景洪的母亲河，景洪人对澜沧江有特殊的感情。景洪的很多活动，无论是官方的还是民间的，都要在澜沧江边举行。泼水广场就位于澜沧江边。每年傣历新年，这里非常热闹。”房地产商如是说。
或许正是景洪人对澜沧江的依恋，让澜沧江变得如此珍贵。现在，沧江新区是景洪房地产开发最活跃的区域，也是景洪房地产投资热潮的一个缩影。作为景洪城区最好的地段，“澜沧江两岸的土地已经卖得差不多了。”
伴随着房地产项目的开发热潮，传统商业项目也纷纷进驻沧江新区。现在，这一区域集中了沃尔玛、国美电器、大润发等商业项目，正在聚集人气，成为景洪市的新的商业中心。
在西双版纳方兴未艾的投资热潮中，沧江新区并不是景洪唯一“热闹”的区域。
今年4月12日，总投资150亿元的西双版纳国际度假区项目奠基。该项目位于景洪的嘎栋新区，由万达集团、中国泛海、一方集团、亿利资源、联想控股联合投资，占地6平方公里，包含主题公园、体育公园、度假酒店群、傣秀剧院、商业中心、三甲医院、旅游新城等功能区。这里将被打造成“西南地区投资最大的旅游度假项目”，一经推出，立即引发广泛关注。而在此之前，嘎栋新区已经集中了多个房地产项目，也是景洪房地产投资的热门区域。
沧江新区和嘎栋新区，犹如景洪的两只翅膀，正在带动整座城市“起飞”。
此外，景洪的一些乡镇也变得炙手可热。嘎洒镇、勐龙镇、景哈乡等，都有多个旅游地产项目进驻。位于嘎洒镇的西双版纳国际机场旁边，投资150亿元、占地面积2万亩的国际温泉养生休闲度假项目，正在进行前期准备。其他一些上万亩的旅游地产项目，也已进入实质性操作阶段。
很多人相信，桥头堡战略的实施，将给景洪这个边境口岸城市和东盟门户带来前所未有的发展机遇。现在投资景洪，正是时候。
“没有哪座边疆城市比得过景洪”
投资者多，旅游者多。景洪就像三亚那样，早已变成一座“外地人的城市”。
“在中国，没有哪一个边疆城市比得过景洪。西双版纳的气候好，森林覆盖率高，土地肥沃，生活富足，文化多样，钱来得快。”来自石家庄的出租车司机陈师傅认为，西双版纳之所以能吸引那么多的游客，与西双版纳独特的地理位置和气候条件有关，也与桥头堡建设的历史机遇有关。
现在，西双版纳已经变成“外地人的天堂。度假的天堂，赚钱的天堂”。“有天津老板到西双版纳旅游，感觉这里很不错，就投资买房，整栋整栋地买。买的时候每平方均价才2000多块，现在已经涨到4000块左右。”
的确，景洪就像三亚那样，早已变成一座“外地人的城市”。走在景洪街头，能到听天南海北的口音。外地的人到版纳旅游，也到版纳淘金，渗透到版纳的各行各业。在景洪乘坐出租车，你会发现司机少有本地人。在景洪吃饭，你也会发现，除了本地风味之外，这里还有川菜、湘菜、泰国菜、缅甸菜等众多不同口味可供选择。
近两年来，西双版纳旅游市场迅速回升，像房地产市场一样火热。据官方统计，2009年，西双版纳接待国内外游客732万人次，旅游总收入50.3亿元。2011年接待国内外游客突破1000万人次，旅游总收入达到94.86亿元，并且“正在由观光型向休闲度假型转变”。
2011年，版纳机场旅客吞吐量达到191.8万，在省内仅在昆明和丽江机场之后。同年，版纳机场还恢复开通了景洪至泰国曼谷、万象和琅勃拉邦的国际航线。现在，从景洪到嘎洒的路上，可见到版纳国际机场的新航站楼即将竣工，已经雄姿初现。过不了多久，这个4D类的中型枢纽机场就将投入营运，成为展示西双版纳形象的新窗口。
目前，版纳在大力推进“金四角国际旅游圈”和“边境贸易圈”建设，着力发展具有边境特色的高端旅游项目。
生态系统也是版纳宝贵的旅游资源。据统计，版纳的国家、州、县市级自然保护区共计503.7万亩，占全州国土面积的17.6%，森林覆盖率达78.3%。西双版纳州森林生态系统服务功能总价值达1406.90亿元，相当于同期西双版纳州GDP的10倍。“七彩云南·西双版纳”保护行动正在深入开展。
旅游市场火爆带动房价上涨
版纳的房地产项目总是被打上“旅游度假”的标签。狂热的投资之下，无序发展的情况开始出现。
火爆的旅游市场，给版纳的房地产市场带来了源源不断的客户。
滨江果园避寒度假山庄的策划人员吴江介绍，公司的客户50%是版纳本地人，50%来自外地，外地客户中有很大一部分是省外客户，主要是投资性买房。他们普遍认为，版纳持续回升的旅游市场，将进一步带动当地房价上涨。
版纳的房地产项目总是被打上“旅游度假”的标签。西双版纳国际度假区、嘎洒国际傣温泉养生旅游度假区、纳楠景新城、滨江果园避寒度假山庄、告庄西双景、西双十二城等，无不以“旅游项目”自居，以旅游为卖点。
“我们是本土房地产商，老总就是西双版纳本地人，在西双版纳经营很长时间了。与外来的房地产商比，我们
要承担更多的社会责任。我们的目标是把城市经营好，保持城市风格的统一协调。我们把项目定位为傣族特色和东南亚特色。为了呈现出纯正的泰国文化，我们还直接从泰国请工人，从泰国拉建筑材料。”告庄西双景的销售人员介绍。
一段时间以来，人们总喜欢把版纳比作海南，把景洪比作三亚。确实，现阶段的版纳与海南有几分相似，房地产遍地开花，房价一路攀升，旅游成本越来越高。只是概念有所不同——海南是国际旅游岛，版纳则是建“桥头堡”。
版纳的一些房地产商在做推广和宣传的时候，借用三亚的影响力，宣称“投资版纳就是投资下一个三亚”、“版纳是三亚之后的另一个投资热点”。
然而，狂热的房地产投资之下，也出现了无序发展的情况。有房地产商抽干景洪的白象湖水，欲占用湖面面积搞建设，在一片声讨之中，开发商被迫改变初衷，答应恢复原样。
“一些外来房地产商在景洪开发的项目，像流水线一般‘生产’，风格千篇一律，与景洪的城市形象格格不入，对地方文化造成了一定的冲击。”有业内人士如是说。
官方避谈“圈地运动”
虽然有媒体指出“圈地”的事实，也有相关行业人员承认，但官方回避了关于此事的采访要求。
2011年，西双版纳州土地供应达到历史最高水平。全年有偿出让土地358宗，土地出让合同价款16.66亿元，同比净增4.8亿元，增幅达到40.5%。每亩土地出让价格超过39万元，同比提高107%，成为云南16个州市中，土地出让价格增长最快的州。
在景洪的房地产投资热潮中，很多项目动辄占地数千亩、上万亩。
今年以来，越来越多的媒体开始关注景洪的房地产投资热。《第一财经日报》在报道中质疑，一些开发商借助旅游地产名义“明修栈道、暗度陈仓”，变相圈地和开发房地产，甚至不惜违规建设高尔夫球场。上述提到的金源滨江果园避寒度假山庄，就以一个“27洞的高尔夫球场”作为卖点。
报道称，“根据土地利用总体规划，到2020年，全州城乡总建设用地控制在24万亩以内，这是个刚性指标。但2011年西双版纳州国土资源局的一次会议分析报告显示，2009年度全州建设用地规模超34.98万亩，已透支了十余万亩用地指标”。
报道还指出了耕地问题：“由于多数项目均落地景洪，导致景洪市的土地供需矛盾更加突出。到2020年末，该市耕地保有量规划约束性指标为108万亩，而该市2009年末实际耕地保有量为96.9万亩，明显低于规划保护指标”。
与此同时，景洪市开始出现大量房屋空置的现象，道路一入夜就黑灯瞎火。
对此，西双版纳一些官员心知肚明，但他们不愿公开承认“圈地”的事实。都市时报记者联系了沧江新区管委会办公负责人，希望采访。但对方对“圈地运动”一说极为敏感，甚至连宣传资料都不愿意提供。但是，有工作人员承认，“圈地的情况是存在的”。
该工作人员称，《第一财经日报》报道地产商在西双版纳“圈地”，网络上大量转载，给景洪市带来了很大的压力。报道涉及到沧江新区的两个项目，一是普洱茶博览园变身地产项目，一是某项目手续不全。报道出来后，景洪市要求沧江新区迅速调查，并做出解释。“现在我们再也不敢接受媒体采访了。”
对于采访的要求，西双版纳州国土资源局也是一口回绝。
地产投资增幅放缓意味着什么
“受国家房地产调控政策的影响，市场等待观望气氛浓厚，今年房子很不好卖。”
在景洪的采访中，摄影记者拍到了这样一幅画面：
世纪金源滨江果园避寒度假山庄对岸，澜沧江边，几个少年正在水中嬉戏。一少年想一个猛子扎进水中，结果发现江水其实很浅，才没过膝盖。
有很长一段时间，景洪的房价都维持在每平方米2000元左右。2010年，滨江果园避寒度假山庄开盘，均价3000多元。此后，景洪房价直线上升，现在普通住宅已达4000元左右。很多人认为，是世纪金源直接推动了景洪房价的上涨。对此，滨江果园避寒度假山庄策划人员吴江有自己的看法。
“世纪金源的房子不是随便定价，是根据市场行情和成本来确定的。我们认为，做好自己的产品，就会有市场。”吴江说，滨江果园避寒度假山庄曾经在开盘不到一个月的时间，卖出了1000套房子。滨江果园避寒度假山庄的房子从开盘至今，均价上涨了1000元左右。
“这几年，很多种橡胶的人都赚到了钱，年收入达到几十万上百万元，这些人已经成为本地人购房的主力军。虽然很多人住在农村，但他们也会到城里买房，农村住一段时间，城里住一段时间。还有一些是买给在城里工作、上学的子女住。”
一些本来不打算买房的本地人，看到房价一路上涨，也纷纷买房。
到“告庄西双景”售楼部看房的人，多是省外人士，尤其以来自天津、安徽、山西等北方省市的人居多。这证实了“北方人到版纳买房避寒”的说法。来自安徽的吴先生表示，他之所以选择在版纳买房，是因为“这里的房价只在4000元，而版纳现在是一个投资热点，以后房子肯定会升值”。
“目前西双版纳的房价确实还不算太高，升值的可能性比较大。现在还不限购，是投资的最佳时期。”不过，吴江也坦言，受国家房地产调控政策的影响，市场等待观望气氛浓厚，消费者持币待购心理增加，今年房子很不好卖，销量下滑。
与此同时，西双版纳州房地产开发投资呈现明显放缓的趋势。今年4月，版纳州房地产完成投资18.7亿元，同比增加10.5亿元，增长1.3倍。与2月、3月增长2.1倍、1.9倍相比，增幅明显下降。
虽是如此，但一些景洪市民对当地房地产市场依然表示乐观。他们认为，景洪目前3000元-4000元的房价并不算太高。“景洪是个旅游城市，特别是冬天不冷，对外地人有很大的吸引力。”
业内人士分析，当地的房价还是有上涨的势头。虽然景洪空置房很多，但目前橡胶行情持续高涨，本地人的购买力也很强。“出于保值的需要，很多人的第一选择会是购买房产。所以短期内不应看空景洪房市，5000元/平方或许会是一个坎，但危机只会在全国整体萧条的情况下出现。”
