□晚报记者 周柏伊 程怡 报道
“如果不是去缴费，我还不知道小区的物业费是‘一区两制’。 ”日前，石先生搬进装修好的新房，原本是件喜事，却因为缴纳物业费弄得有些窝火。同一个小区同一房型，他的物业费比另一位业主高出数倍，而物业公司并没有给他一个合理解释。 “明年，我肯定不会这么爽快缴费了。 ”石先生气愤地说。
人们常常把小区业主比作“东家”，把物业公司比作“管家”。按理说“东家”和“管家”利益趋同，应该和谐相处。然而近年来，不少“东家”与“管家”却频频对簿公堂。最大的争议往往集中于物业费，甚至出现高达单笔十多万的物业费纠纷。要解决这一问题，其实也不难，关键在于敢于将账目公开，大家“打开天窗说亮话”。
细分动迁安置房、商品房，小区物业费竟“一区多制”
为了方便上下班，石先生于年前将原本在徐汇区的住房置换到闵行区。办完一切交易手续，精心装修后，石先生于上周末正式入住新房。住进去没几天，石先生就收到物业公司送上门的收费通知。通知上标注，物业费每平方米1元，希望业主尽快前往缴纳。石先生的住房约100平方米，算下来物业费一年得1200元，石先生决定一次性缴纳一年费用。于是，趁着周末休息，他前去物业公司办公室缴费。
物业办公室不设POS机，石先生特地到小区附近的银行取现，当他刚把一叠人民币换成缴费发票时，同一小区的另一位业主也进了物业办公室。 “我来缴物业费，一个季度，120元是伐？”该居民一边大声说着，一边从口袋里掏出现金。石先生本准备离去，可被邻居嘴里报出的那个数字惊了一下，下意识地停下了脚步。物业财务收费之后，也将发票递给对方。 “他是11号502室，我是15号502室，就是我前面那排楼的。 ”石先生所在的小区全部由多层房屋组成，每一幢楼的02室都是同样的面积和房型。石先生默算一下，一个季度物业费120元，也就是每月40元，算下来每平方米只有0.4元，自己所缴费用与他相差不止一倍。怎么会这样？
等邻居走后，石先生将自己的疑惑向物业财务提出，财务耸耸肩表示：“他们是动迁安置房，你是商品房，物业费本来就不同。 ”石先生对这个解释不能接受，回家后，他将自己的经历形成文字发帖到小区业主论坛，原本只想发发牢骚，却不料引发众多讨论。一名隔壁小区的业主感慨说：“你们小区算不错了，我们小区分得更细，动迁房、使用权房、商品房，家家都不同。 ”更有业主提到：“我们小区都是商品房，可一期、二期、三期，价格也不一样。 ”
看到大家的回复，石先生更是一头雾水。一般来说，同一个小区里，高层和多层的物业费标准会有所不同，可是大家讨论的这些小区，即便同样房型，也是一区多制，这样的情况究竟缘何而生？物业收费与广大市民生活密切相关，很多业主对物业公司都有“一肚子”的话要说。
乱象1：高档公寓物业费天价 老式小区物业费超低
矗立在上海顶级地段，与葱郁的领馆花园和别墅群毗邻，衡山路41号芝大厦一直以 “高档酒店式服务公寓”的噱头标榜自己。当初，冲着这个地段和服务，来自台湾的蒋先生购买了其中一套166平方米的房屋。然而，交房以后蒋先生才得知，高档的不止是这幢大楼，还有它的物业管理费。每月每平方米30元的物管费让蒋先生瞠目结舌。虽然开始的几年里，蒋先生总是按时缴纳物业费，但随着时间的推移，他认为物业公司的服务水平与收费水平并不相符，且收费标准有待考量。于是，他开始拒绝缴费。
实际上，与蒋先生有同样想法的业主并不在少数。位于上海衡山路41号的芝大厦，自1998年竣工后即按照每月每平方米3.5美元的价格收取物业管理费。 2006年1月1日起，物业费标准改为每月每平方米30元人民币。芝大厦的一些业主认为，物业公司制定的收费标准不符合相关部门的规定，因此拒交物业费。而芝大厦的物业管理公司则认为，费用标准已经由相关部门论证备案，收费合理合法，业主没有理由拒交。为此，物业公司以业主方面拒不交付物业管理费用为由，将多名业主告上了法院。
截至目前，徐汇区法院已经受理了13起因芝大厦高昂的物业管理费用引发的诉讼。蒋先生就是其中一名被告，庭审中，物业公司要求蒋先生支付其拖欠的2007年12月至2009年8月间的物业管理费计人民币10万余元，并按每日加收应缴费千分之三标准支付滞纳金计人民币十一万余元。法院审理后认为，物业公司作为大厦的前期物业管理服务企业，有权根据《前期物业管理服务合同》以及公约的约定向业主收取物业管理费。小区业主应按约支付物业管理费用，逾期支付的应承担滞纳金，因此物业公司要求业主支付物业管理费及滞纳金之诉讼请求，理由正当，予以支持。
但是，事情并没有因为法院的一纸判决就此了结。尽管物业公司起诉其余业主的案件尚在审理过程中，已有多名业主以物业公司捏造合同、擅自提价为名进行反诉。目前，反诉案件亦在审理过程中。
与芝大厦天价物业费相反，沪上大量小区却存在着 “超低物业费”。普陀区的管弄新村，22年的房龄，绿化没有统一设计，路面也不太平整。据该小区的物业介绍，管弄新村有17万平方米左右，所收取的物业费是按照国家1996年的标准。当时，国家规定开始每月缴纳物业费用于楼房管理以及维修，费用则是按照面积与层高的不同从3.5元至7.5元不等。物业成本逐年上涨，物业费却维持着十几年前的水平，这样的情况普遍存在于沪上大量老式小区。
解读
物业费实行市场化政府部门应宏观调控
上海市物业管理行业协会工作人员指出，物业服务作为一种 “商品”，它大体应该由成本和企业合理利润构成，成本部分主要包括提供保绿、保洁、保安服务的人力资源成本和设施设备日常运行维护的基本费用（含电梯、水泵运行费等）以及企业日常办公运行开支等。其中主要支出是人力资源成本和设施设备日常运行维护成本。目前，商品房的物业服务收费按照2005年起实施的 《上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法》执行，而售后公房的物业服务费则按照1996年 《关于调整公有住宅售后管理费和房屋修缮人工费等收费标准的通知》操作。从1996年至今，最低工资水平和物价水平一直在涨，这个标准却再也没有涨过。
尽管市物价局对于物业公司的收费提出五档参考价，但在实际操作中，物业公司大多各行其道。“在这样的情况下，物价部门在物价管理方面就应起到非常重要的作用。 ”按现行规定，物业费定价应由区物价局“准予”，并到市物价局“报备”，但目前依然有部分物业公司并非规范操作。
“物业费应走市场化道路，政府部门也应有宏观调控。 ”工作人员称，这样才能避免物业收费走入两个极端。
乱象2：缴费搞促销，月缴、年缴价格各不同
送米、送油、送保险甚至缴纳一定的年数可以在全款上打折。习惯于一季度一交的宋先生刚想把6月至9月的物业费交到管理处，却在小区大门口看到一张关于 “物业费缴纳促销活动”告示。根据告示内容，只要一次性缴纳满一年的物业费，就可以获赠一瓶橄榄油，若是缴满三年，还能在全款上打个九折。这让第一次听说交物业费也能参加活动的宋先生有些心动，更是引发了社区论坛上的大讨论。
为了能提高物业费的收缴率，在上海类似宋先生所在的小区进行的促销活动并不少。在宝山的大华地区，一小区为了能让更多的业主提前缴满下一年物业费，除了给予一定的金额上的优惠外，还赠送一年的家庭财产险。不过对于这种物业费促销的 “花头精”，小区业主并不买账。在松江新城的一小区论坛上记者看到，有不少业主对于这种一次性缴纳三年的物业费提出异议。网名为LINDA的业主提出，自己所在的小区物业费为每平方米2.2元，若按照正常的缴纳，每月物业费为264元，全年则是3168元。若是缴满3年的话，就得一次性支付给物业9504元。虽说全款上可以打92折，但心里始终觉得不踏实。在此之前他们小区的物业更换了两个公司，万一在这3年里，物业公司再次变更，那事先缴纳的费用能否退回，这还是个未知数。还有业主提出，这样的促销针对的时间段和人都是有一定的限制，是否会影响到其他业主的利益。
付出了同样的劳动，收费却要打折，这肯定影响物业的收益。对于这种月缴年缴不同，甚至优惠程度根据不同时间段来分的方式方法，物业公司也大叹苦经。“一般年底是物业公司的收费高峰，也是我们行业的 ‘黄金时段’，错过了很多业主就不愿意来缴费，拖着拖着，有时几年就这么拖过去了。 ”一位不愿意透露姓名的物业公司负责人说，“至于有些业主觉得自己支付时并没有享受到优惠或没有拿到礼品，这也没有办法，这就如同商场促销，何况这个钱是我们公司让利，绝不会影响到业主的利益。 ”
解读
不管如何促销，不能降低物业服务质量
上海市物业管理行业协会的工作人员表示，不管物业公司收取什么标准的物业服务费，其中一部分是正常的服务成本。对于一个小区来讲，这是一个相对固定的量。通常情况下，业主与物业公司签合同，业主花钱买服务，物业公司按照合同内容和标准提供服务收取物业费，这是对等的。物业公司为了提高物业费的收取比例，采取一定的促销手段，与相关规定并不相悖，但最重要的是，不能以物业服务质量和水平的下降为代价。
乱象3：滞纳金远超本金，有小区竟高达每天千分之八
欠缴物业费6685.5元，滞纳金7798.4元。近日，家住桃浦路的刘先生收到这样一个来自自家小区物业公司送来的快递，里面一张关于缴纳物业费的清单，让他傻了眼。三年前，刚结婚的刘先生在普陀区桃浦路上一个新建小区购置了一套房屋，考虑到新房子装修有味道，刘先生和妻子没有急着入住，而是和丈母娘一家住在老房子里。没多久，刘先生的妻子怀孕了，于是迁入新居的事情就一拖再拖。
眼看着孩子一天天长大，刘先生决定搬回新房住，这样对孩子来说活动的空间会大很多。今年5月1日，刘先生一家三口搬进被他关了近三年的新房。谁料，刚刚入住不到一月，刘先生就接连收到了两个快递，都是敦促他缴纳物业费的。虽然房子关了三年没人住，但无论如何管理费还是要缴纳的，对此刘先生没有任何异议，但这单子上的数据却让他看不懂了。 98平方米的房子，1.88元/平方米的物业费，三年下来的确为6685.5元，可这滞纳金是什么东西，为何比物业费还要高。
刘先生带着两张催款单来到物业询问。管理人员表示，滞纳金是按照每天千分之三的比例计算的，而且还是按照未缴的天数逐日递增。对于管理方给出的这个解释，刘先生很难接受，毕竟自己购买房子的时候虽然对于物业费用支付签署了合同，但对于滞纳金这块没有具体解释，至于物业公司所谓的滞纳金的收取方式，也是他们在业主不知情的情况下自己定的。
就在刘先生与这位收费处的工作人员争论不下时，物业经理出现了。在看了刘先生收到的催款单据后，这位物业经理将刘先生请进了办公室，低声说， “你就把那6685元付了，那个滞纳金就算了，以后记得按时支付就行。”而刘先生看见，同样拿着催款单来支付物业费的业主基本上也只是支付物业费这一块，至于滞纳金，直接就被忽略掉了。
到底这滞纳金是作为物业“威胁”业主，让其尽快支付物业费的方式？还是确实有理有据可循？
记者走访了沪上多个小区发现，基本上不同的物业公司都有不同的物业管理费的催缴方式，对于滞纳金也有不同的标准和规定。在浦东一些高档小区内，滞纳金竟高达每天千分之八，若是拖延时间长，滞纳金的总和可以是物业费的两倍。在徐汇区一个小区的物业管理处物业费登记单上，记者看到，有一业主的物业费拖欠金额为10万元，滞纳金已经达到11万元。如此高额的费用有什么凭据，基于什么标准，几家物业公司都不约而同地回答为“公司规定”。
解读
滞纳金实则为违约金不得超过本金30%
徐汇区人民法院的侯法官表示，所谓“滞纳金”，是指超过规定的缴款期限，向缴款人征收的一种带有惩罚性质的款项，然而，如今在民事领域，“滞纳金”却频频露面。 “一般企业与个人之间是否有权以滞纳金作为承担法律责任的形式？是个值得商榷的问题。 ”侯法官说。一些名同而实异的滞纳金，带来法律义务关系的不平等。滞纳金带有明显的公权性质，不是平等主体可以约定的，实际生活中平等主体之间约定滞纳金的条款应该是无效条款。在审判实际中，滥用滞纳金的情况频频发生，有的极端案例，滞纳金甚至高出本金。
“这其实是与《合同法》的原则相悖，导致审判实际中常常出现自相矛盾的现象。 ”侯法官认为，根据合同法的相关规定，物业公司与业主签订的合同上，对于“滞纳金”的内容阐述其实更确切应该是“违约金”。现行法律对于“违约金”有着明确规定，即不得超过本金的30%。
“目前对于‘滞纳金’的主体资格尚不明确，这是导致滥用现象出现的主要原因。 ”侯法官认为，“滞纳金”的主体，应该是金融机关和公用事业及相关职能部门。
乱象4：收费标准和房屋属性不同
房产证上明明写着普通住宅，但物业费收取的标准却是酒店式公寓。难道仅仅是因为大堂里多了空调，一楼有24小时的前台服务而已？
2004年，从美国回到上海工作的丁先生花了近500万元在衡山路上购置了一套房产。虽然这个价格在当时算比较高，但考虑到地理位置以及房屋质量，丁先生觉得这个房价还是相当值的。谁料，他入住后却发现，这房子是买得起住不起。这房子的物业费竟然是参照酒店式公寓的收费标准，物业提供的所有服务项目基本上也是参照酒店的标准。 “让他们上门换一根保险丝，竟然要付50元，不知道这个标准是谁来制定的？ ”丁先生无奈地说道。
根据丁先生提供的房产证，记者看到上面载明的房屋状况类型为住宅，既然是住宅就是普通住宅，那物业应该针对的也是普通住宅的标准，为何会按照酒店式公寓的标准？难道，这“豪华酒店服务式私人公寓”可以自封？
对此，物业公司表示，由于这栋居民楼针对的是高端人群，他们特别在大堂内设有24小时值班的前台，业主在进出大堂时，有工作人员提供开门服务，各楼层走廊内都有空调。“仅仅这几样，收费就是普通住宅的几十倍，这怎么都说不过去吧。”对于物业方面的解释，业主都表示无法接受。
而记者了解到，所谓的酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体。酒店式公寓既吸收星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收写字楼的特点，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓秘密性和生活风格的综合物业。显然以上提到的这些内容，这家物业根本无法提供，那所谓的酒店式公寓服务似乎仅仅是噱头，业主自然无法接受。
除了丁先生所在小区的这个明明是普通住宅却要用酒店式公寓的收费标准不合理外，有不少小区的矛盾焦点也与此有所关联。在虹口区东宝兴路上的一个小区内，记者了解到，这个小区的3栋住宅楼是属于商住两用性质。有时同样一层楼，住宅的属性也不相同。商住两用楼的物业费标准也各不相同，但由于提供这些大楼的服务与普通住宅楼有所不同，所以物业费标准也不一样。
解读
因物业费纠纷诉诸法律有三种情况
上海市第一中级人民法院的法官表示，从目前的审判实际来看，小区业主与物业公司就物业费收费发生纠纷，并最终诉诸法律，大多有三种情况。第一，房屋产权属性不同。房屋属性包括动迁安置房、使用权房、商品房等，在很多小区里，不同的属性意味着相差悬殊的物业费，不能理解内涵的业主拒付物业费。第二，开发商开发的时间和规划不同。即便是同一个小区，可能由于交房时间不同，小区绿化和公用设施不同，最后出现不同的物业费，价高者拒付物业费。第三，配套设施宣传与实际落成效果不同，小区业主很有可能因此迁怒于物业公司，并最终以拒缴物业费作为抗议。
【提醒】
拒交物业费不是维权的理性方式
无论物业费是天价还是亲民价，业主与物业公司都有可能因各种各样的原因产生纠纷，一旦发生矛盾，绝大多数业主往往会采取拒付物业费的方式进行维权。上海君莅律师事务所主任时军莉律师指出，根据《物业管理条例》，业主有按时交纳物业费的义务，当物业公司没有履行物业服务合同的义务造成严重违约时，业主可以根据有关程序，起诉物业公司，要求其履行合同并赔偿损失，也可以要求解除合同并退还物业费。拒交物业费并不是维权的理性方式，因为这也损害了其他业主的权益。
如何让物业费的收缴与使用更合理透明，业内人士建议，可以参照香港的“酬金制”。目前，本市物业费大多采用定额制，即业主上缴一定数额的物业费后，物业公司自负盈亏。而“酬金制”则是按照物业服务支出的固定比例计提，可鼓励物管更合理使用物业管理费。
尽管市物价局对于物业公司的收费提出五档参考价，但在实际操作中，物业公司大多各行其道。按现行规定，物业费定价应由区物价局“准予”，并到市物价局“报备”，但目前依然有部分物业公司并非规范操作。
