上月，商品房成交32万平方米，环比下降45%，新增供应却环比增加了22%，导致11月底的库存提高至599万平方米，再次逼近600万平方米关口。
上月，以中低端项目为主，把住宅均价拉回8000元/平方米以内，为7821元/平方米。后市仍不容乐观，研究机构预测，房价仍将小幅下调。
【供应】
商品房新增供应
环比增加22%
据东莞中原地产研究中心监测，上月，全市共22个新增商品房供应项目，总供应面积为49万平方米，环比增长22%。
上月，新增供应以中低端楼盘为主，城区豪宅项目较少，主要供应楼盘有金地·博登湖三期·澜庭、佳兆业·水岸豪门、东江豪门、万科·金域松湖、万科·松山湖悦、卓越·蔚蓝城邦四期等；全新楼盘较少，仅有凤岗的新时代家园、麒麟湾等。
同时，住宅供应产品以合拼户型为主，中小户型占比也得到放大。合拼户型占供应整体的33%，包括万科·金域松湖、东江豪门、金地博登湖三期·澜庭、万科·松山湖悦等。此外，81—100平方米的中小户型也有较多，主要有大朗碧桂园、卓越·蔚蓝城邦都汇、麒麟湾、碧水天源五期等，这些总价低的户型，在采取较为优惠有竞争力的价格入市之后，对于年底的成交量会有一定促进作用。
不过，在近期整体成交十分冷静的情况下，年底开发商强烈的推货意愿与市场观望氛围存在错位，这使库存进一步增高。据东莞中原地产研究中心监测，截至11月底，商品房可售存量为599万平方米，环比增加2%，再次逼近600万平方米关口。
合富辉煌东莞市场研究部的数据显示，前11月全市一手住宅供应面积约514万平方米，同比增加近四成，创近三年最高，接近2008年同期；截至11月底，一手住宅库存面积约485万平方米，较10月有所增加，创2009年底以来最高。最近几月随着供应量的增加及成交的转淡，楼市库存水平逐渐提高，消化压力开始增大。不过，研究人士认为，就目前而言库存量仍属于可接受范围，如库存水平持续加大，房价下行动力将增强。
【成交】
商品房成交环比
下跌45%
尽管开发商踊跃加推，但是消费者却并不买账。
前11月，全市一手住宅网签面积约499万平方米（合富辉煌数据），同比大幅增加约三成，但11月却不容乐观。
据东莞中原地产研究中心监测数据，上月，商品房成交面积为32万平方米，环比下降45%，同比下降37%，成交量下降到受春节放假影响的2月之外的最低值。
楼市整体成交黯然失色，除了小部分性价比较高的新开楼盘价格较低，成交比较旺盛之外，大部分的楼盘自然去货能力严重不足。况且受到前期一线城市价格大幅回落的影响，购房者观望氛围浓厚，开发商与之陷入最后的僵持状态，造成楼盘上门量大减，诚意客户、认筹量也得不到保证，所以在前期楼盘的后续签约释放完之后，市场成交量出现萎缩，仅有4家开发商销售额过亿元。
上月，住宅成交前十名中，几乎清一色为中低端楼盘。除了南城的中信森林湖、凤岗的水岸豪门之外，其余8个项目均是中低端项目，分别为松山湖的万科金域松湖、大朗碧桂园、凤岗的麒麟湾、沙田的利澳花园、万江的金地外滩8号、塘厦的金地博登湖、凤岗的新时代家园、高埗的新世纪颐龙湾，成交均价在5600—7800元/平方米。并且，前十项目以外围区域为主。
高档楼盘在十强榜中集体失踪，说明在客户观望、价格优惠有限的背景下，开发商也在改变推货品种，降低入市门槛。
【价格】
中低端项目
拉低住宅均价
据东莞中原地产研究中心监测，上月，住宅价格为7821元/平方米，环比下降4%，而其他物业如商铺、写字楼、车库受个盘的影响较严重，出现价格虚高的假象。
住宅价格的再次回调，显示当前出货以中低端高性价比楼盘为主，特别是松山湖的福利房大量签约上市，城区豪宅成交的比重减少，同时显示出市场主动地位从“卖家市场”转为“买家市场”。
据东莞中原地产研究中心监测，1-11月，东莞住宅价格为8202元/平方米，去年同期价格为7675元/平方米，同比上升7%。
3日，市住建局局长朱川说，今年3月东莞明确了“2011年新建住房价格涨幅不高于本年度GDP增长速度”的控制目标，即不高于8250元/平方米，“今年以来，房价还没冲破承诺的警戒线”，从1月1日到现在的平均数，目前是8100多元/平方米。
【后市】
楼市信心严重受挫
至于东莞是否限购？朱川说，既然现在东莞的房价还没有超过警戒线，那政府也不会去干预太多。不过，他还说：“我们会严格监控房价，一旦突破控制指标，我们会及时采取措施。”
目前，东莞的限购预期进一步减弱，但并不代表后市就会明朗起来。合富辉煌东莞市场研究部副总监李兴旺说，在经历了11月成交惨淡后，东莞楼市信心受到重创。虽说12月初存款准备金率三年来首降0.5个百分点，但解冻出来的资金是否能流向房地产业成为未知数，中央对房地产调控仍未松口。所以短期内，至少明年一季度前楼市政策难有放松。鉴于此种局面，为应对要经历数月的楼市淡季，东莞开发商在未来数月或将主动出击，“以价换量”将持续加大。未来新盘价格预期将得到调低，部分项目将低价入市将可能带来引领片区房价回落的可能性；郊区中低价位楼盘增多将拉低整体均价；更多刚需户型将随顺势入市。总之，在未来数月东莞房价不可避免地小幅下行。
东莞中原地产研究中心对房企建议，从外部环境的影响看来，未来半年的形势依然不太乐观，而目前东莞楼市自从10月中下旬开始，观望氛围越积越厚，直至上月成交跌到谷底，到年尾本地刚性购房需求已经被压抑一两个月，并且12月对东莞楼市而言，也是比较好的营销节点，东莞不少开发商急切需要业绩冲刺，所以必须认清市场发展形势，通过价格的探寻与让步，才有可能实现预期目标，激发项目前期登记的诚意客户，目前比较好的契机是部分客户经过一段时间的观望、相互比较之后，入市意愿也逐渐恢复，此时需要价格对客户的释放，从而为年底带来一波不小的成交量。如果只是采取“挤牙膏”似的优惠促销，很难打破目前的僵局。现在，南城、万江、东城已经有部分楼盘继续以低于前期售价出货，部分加推楼盘售价也大大低于市场预期。
