有专家建议：对辖区业委会成立数达不到要求的街道要问责
广州仅有20％－30％的楼盘成立业委会，业委会“难产”困扰着诸多广州楼盘的业主们。本报昨日《街道办牵头筹备 业主可自荐参选》的报道披露广州酝酿出台的业委会成立指导规则，引发各界关注。
承担200多项管理事务的街道办，面对下辖诸多楼盘的“嗷嗷待哺”，能否肩负起指导、协助成立业委会的重任？有专家建议，应该对街道办等在筹备业委会上的作为进行考核，对辖区业主大会成立数达不到规定要求的街道要问责。
街道办能管得过来吗？
昨日，《广州市成立业主大会、选举业主委员会程序指导规则》（以下简称《指导规则》）征求意见的消息成了不少广州本地业主论坛的头条新闻。
“好事呀，不知道我们的业委会能否建立起来。”在骏景花园论坛上，有业主欢欣鼓舞，期盼早日成立业委会。
业委会“难产”，是困扰诸多广州楼盘的难题。目前，广州市上千个楼盘中，仅有20％－30％成立了业委会。
《指导规则》的一大亮点，便是提出：街道办、镇政府要会同物业所在地的区县国土房管分局指导、协助小区成立业委会，街道办、镇政府代表还要担任筹备组组长。
成立业委会是目前广州新兴住宅小区实现居民自治的重要举措，但成立的过程却充满曲折。有街道办牵头筹备，小区成立业委会是否会更容易？
广州社科院研究员彭澎指出，新旧业委会纠纷、选聘物管引发的小区矛盾等乱象，说明社区自治的意识有待哺育，从目前一些小区的试点情况看，有街道办等基层政府的介入，在一定程度上防止小区混乱的扩大，慢慢培育社区自治的意识，确实会加速业委会的成立。
有专家和市民却担忧，由街道办事处牵头成立业委会，可能要面对街道办事处人手不足的问题。
“业主经常利用周六日筹备业主大会，但这些时间街道办事处都休息，他们的工作时间能不能配合业主呢？”广州雅居乐的业主郭小姐质疑。
“你看我都忙成这样了，怎么还忙得过来？”天河一街道负责人出差刚回来就接到记者电话，一边跟同事安排工作，一边跟记者说。
天河某街道办负责人向记者“吐苦水”说，目前街道办管理事项大大小小加起来有200多项，相比几年前的60多项翻了几倍，人手却没有相应增加，相当于一个人要干几个人的活。
彭澎则指出，街道办、居委会要管的事情确实很多，但是只要社区管好了、保持稳定，社区实现自治，事情反而会少了。
对此，广州市国土房管局相关负责人表示，“基层政府对小区情况更熟悉，也有各种行政资源，由街道来牵头推动成立业委会，相信力度会大很多。”
他还强调，“中国目前业主的自治水平尚不高，业主参与积极性不够，对相关法律法规也不够熟悉，需要有基层政府来有序推进。”
街道办筹备不“给力”咋办？
今年三四月，因不满开发商高价卖车位，珠江新城某小区部分业主走到一起，决定申请成立业主大会和业委会，却出现两个筹备组“斗法”的乱象。业主们前往小区所属街道办反映情况，多次请求街道办介入指导协调，却无功而返。
不少业主提出：诸多楼盘成立业委会“嗷嗷待哺”，街道办却掌握“生杀大权”，如果街道办不“给力”咋办？
广东省律师协会房地产专业委员会委员周玉忠发现，《指导规则》虽然要求基层政府加强对业委会运作的监督和指导，但是并未有对街道办在筹备成立业委会方面的考核。
北大公共经济研究中心研究员韩世同也有同样的困惑：在没有任何考核的情况下，如何让街道办在牵头筹备业委会上更上心、更给力？
周玉忠说，《指导规则》既然明确了主管部门的职责，那么就要对其进行考核，比如规定小区入住多少年内要成立业委会，作为对街道办等的考核。
他建议，在《指导规则》中增加这样的条款：区县国土房管分局、街道办、镇政府要制定辖区普遍成立业主大会的工作计划，并实行问责。辖区业主大会成立数达不到规定要求的，一律问责。
周玉忠认为，在没有考核的情况下，这种职责甚至可能发生异化。
“如果街道办事处与业主双方已经有抵触情绪，反而使成立业委会多了个‘婆家’。”海珠区某小区的业主孔先生说。
事实上，业委会纠纷由几年前的业主与开发商、物管的矛盾，升级为业委会与街道办的矛盾，这样的苗头在有的小区初现端倪。
2011年4月11日上午，番禺珠江花园小区业主把他们戏称的“婆婆”番禺区房管局、洛浦街道办事处告上了法庭，业主提起诉讼的理由是“婆婆”以关心指导工作为名发布《告全体业主公开信》、宣布该小区业委会过期的决定违法，破坏了法定的业委会换届秩序，严重危及小区物管秩序。
韩世同说，由于开发商在业委会成立的过程中处于强势的地位，也更容易利用其强势的地位跟街道办、居委会达成一致协议。
他建议，新的业委会成立指导规则要对违规的物业企业和开发商有所限制和处罚。
筹备期间居委会暂代业委会？
在此次的《指导规则》中，居委会亦是被委以重任，如在业委会筹备期或换届的真空期，物业所在地的居委会要代行业委会职责。
值得一提的是，《指导规则》还提出，业主代表存在不符合筹备组业主代表条件情形的，由街道办事处取消其业主代表资格。
居委会临危受命暂代业委会，能否管好小区，能否代表小区大部分业主的利益？掌握业主代表“生杀大权”的街道办会否越俎代庖？……一系列问题备受业主关注。
广州市国土房管局相关负责人表示，在业委会筹备期或换届的真空期，由代表公共利益的居委会介入，牵头来维护业主利益，居委会本来就是居民自治组织，在社区工作中也起到很好作用。
对街道办掌握业主代表“生杀大权”的条款，广州市国土房管局相关负责人解释说，广州制定这样的规定也是参照国家和省的上位法条例。业主代表一定要有公信力，要切实为业主做事情，此前发现有的业主代表或业委会成员是在谋私利，比如个别小区出现了业委会成员拿着小区公共收益去炒股。他指出，小区纠纷归根到底是“利益”两个字，业主代表的资格要经过有公信力的部门审核。
六月无果便“流产”筹备陷入僵局？
业委会筹备6个月“难产”便解散筹备组，这一条款昨日也引来不少业主的不解。
《指导规则》明确提出，筹备组自成立之日起6个月内，未能组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则、并选举产生业主委员会的，筹备组自行解散。
“街道办牵头，6个月后还没有成立业委会，就算‘流产’，不就不了了之了吗？”白云某小区业主吴先生说。
周玉忠告诉记者，原广东省物管条例征求意见稿中，也曾有“筹备组在六个月中未能组织召开首次业主大会即告解散”的规定，但在最后出台的规定中采纳了业主的建议，删除了这一条文。
“如果业委会还没有产生，首次业主大会也未能如期召开，筹备组的任务就根本没有完成。”周玉忠指出，现实中，无法如期召开的首次业主大会的原因很多，筹备组任务没有完成就“宣告死亡”只会浪费筹备资源，使得业委会的成立难退化为筹备组的成立难，正确的做法应该是继续完善筹备工作，直到任务彻底完成。
“六个月的筹备期将使得这一过程周而复始，实际上使业主大会的成立越发艰难。”周玉忠说。
广州市国土房管局相关负责人则表示，小区如果有成立业委会的意愿，在6个月的时间里是足够选出业委会的。
“如果6个月还不能成立，可能是民意基础不够，无限期拖下去没有必要，耗时耗力，今后如果需要还可以再次启动这个程序。”
第一步：业主相互联系，向镇政府（街道办）提出成立业主大会的书面要求
第二步：在镇政府（街道办）、房管所指导下，产生由业主代表、建设单位以及镇政府（街道办）代表组成的业主大会筹备组。
第三步：公示筹备组成员名单，由镇政府（街道办）在物业管理区域内进行公示，公示时间不得少于7日。
第四步：筹备组开始工作，必须在6个月内，组织召开首次业主大会会议表决通过管理规约和业主大会议事规则。拟定管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）；确定业主大会会议召开的时间。
第五步：产生业主委员会候选人。候选人由业主联名推荐、业主自荐等方式产生。
第六步：召开首届业主大会，投票表决管理规约（草案）、业主大会议事规则（草案）并选举产生业主委员会。
第七步：业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）办理备案手续，同时将备案回执（抄送件）和备案材料送交区国土房管分局（县级市国土房管局）。
第八步：业主委员会备案后，持《业主委员会备案回执》向公安部门申请刻制业主委员会印章。
南方日报记者 郑佳欣
