去年，岛城某大鳄楼盘在交房之前因房屋面积比合同面积大，向业主索要差额费用，而实际上是开发商隐瞒了公摊面积。如今又到了供热季节，新房的使用面积到底有多少？新房面积缩水应该怎么维权？开发商在预售新房面积方面有什么猫腻？房子的使用面积是怎么测出来的？对于这一系列问题 ，10月 16日～17日，记者联系到了具有11年房屋测绘历史的青岛青房测绘中心有限公司，并体验了房屋测量工作。
近期，越来越多的新房业主排队测量房子面积，因为供热需要房子的使用面积。然而实际测量一下，有7成房子都是可以少交暖气费的，实际使用面积要小一些，差距可以达到10～20平方米。当然，业主想知道自家房子建筑面积，要麻烦很多，整栋楼都要测量，费用大约5000元左右。实际上，房屋测绘过程很简单，不用直尺，激光测距仪可以自动生成长度。
案例
未建先售新房面积有偏差
交房前得先补差价？
去年7月份，青岛某大鳄楼盘成了新闻焦点 。该楼盘部分房源开始交房，然而业主却拿不到新房钥匙没法入住 ，得先把房子面积差价交了。根据开发商的说法，合同上的面积与实际面积有差距。业主需要先交齐差额面积的钱才可以收房。
令人意外的是，经测绘，房子的实际面积并没有增加多少，主要增加的是公摊面积。有部分业主交了差价，最后开发商承诺向已交纳补差额面积款项的业主退还该款项。
类似的例子还有很多。去年下半年四方区一家楼盘交房，多名业主的房子也出现了面积不一致的情况。“基本上所有新房都是预售，房子还没建成先销售。而商品房合同里的房屋面积都是预测，根据规划等得出来的。施工过程中难免产生偏差。合同里一定要约定好，对于开发商给出的房屋面积，购房者也可以委托有资质的房屋测绘公司测绘，得出的数据也有法律依据。”太平洋房屋山东区域总经理林宪周向记者介绍说。
不单是商品房，经济适用房也出现房屋面积超出的情况。去年6月份，由于经适房面积有超出现象，青岛12处经济适用房超出面积价格出了新标准。市北区辽阳西路经适房，每平方米建筑面积为7900元。
房屋测绘公司35家有资质
房屋实际面积是怎么测量的？在青岛，很早之前便有专门的房屋测绘公司。10月17日，记者登录青岛市国土资源和房屋管理局官方网站查询发现，青岛共有83家测绘公司拥有测绘资质，但可以从事房屋测绘的只有35家，其中包括青岛市房屋勘察测绘处、青岛青房测绘中心有限公司、青岛市崂山区市政工程勘察测绘有限公司、青岛经济技术开发区规划测绘事务所等。
10月16日，几经周折，记者联系到了具有房屋测绘资质的青岛青房测绘中心有限公司，该公司已经有10多年房屋测绘历史。该公司副总经理张育青告诉记者，最近是供暖测量房屋使用面积的集中期，公司给好多小区测绘了房屋使用面积。根据青岛市的规定，居民供暖面积原则上以《房地产权证》或房地产权属档案载明的使用面积为依据，不能提供使用面积证明的，按房屋总建筑面积的75%计算。
“测量房屋面积得提前约时间。一次测量加上路程，得用两个小时左右，一般是几个小区一块测量，节省成本。”该公司的工作人员黄先生介绍，“现在很多新建小区没有房屋的使用面积证明，供热公司是不给供热的。找有资质的房屋测绘公司可以出这个证明。”
测绘
怀疑房子缩水得测整栋楼
建筑面积测量较复杂
10月17日上午，记者来到了位于市北区房地产交易中心附近的青岛青房测绘中心。“新房交房后，业主怀疑房子面积缩水，怎样找公司进行测量维权？”“房屋面积有使用面积 、套内面积和建筑面积。使用面积和套内面积测绘要容易很多，建筑面积比较复杂。”黄先生说道，“这个测绘结果是很有权威性的，需要负法律责任。建筑面积还包括公摊面积。想得出建筑面积，需要测量整栋楼。”
据介绍，居民应分摊的共有建筑面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室，以及值班警卫室等。不应分摊的建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库和为多幢楼服务的警卫室，管理用房、作为人防工程的地下室。而使用面积和套内面积也有所不同。使用面积不包括房子的墙体等，套内面积则包括。
“如果业主真需要测绘，我们可以协助测量房子的使用面积，但不能作为建筑面积的依据。业主可以作为参考，算上公摊面积，可以得出新的建筑面积，业主自己了解就可以了。”黄先生介绍说，“测绘建筑面积，可以整栋楼的业主都同意后，一块分摊测绘费用。之前也有这样的情况，整栋楼业主都同意测绘，房改房的情况比较多。”
实际面积能差10多平米
近期，越来越多的新房业主排队测量房子面积，交供热费用需要房子的使用面积。业主也有选择，如果不找公司进行测绘，可以按照房屋建筑面积的75%进行交费。然而实际生活中，越来越多的高层住宅公摊面积超过了25%。“买房子的时候，总面积100多平方米，实际上最终的使用面积也就70多平方米，公摊面积太大了。”家住浮山后阳光山色的李先生向记者反映说。
“一般有两种情况。一个是验证房产证上面的房屋总面积，另一个就是套内面积。100平方米误差在0.6平方米以内是正常的，但也有差距很大的，10～20平方米的也有 。曾经测量过这样一套房子，属于商改住 ，以前是办公用的，又当作住宅了，公摊面积非常大，整个大走廊都是公摊。”黄先生介绍说。
另外，黄先生告诉记者，影响实际使用面积的因素很多，不单是公摊。“装修也会影响使用面积。精装修、对墙体进行改造，或者加墙、去墙都会有影响。”
有暖气的阁楼、地下室如果要供暖，有房产证的按上面的使用面积计费；没有房产证的，按其使用面积的50%计费。
测绘公司
7成房子可少交暖气费测普通住宅约花百元
对于房子使用面积缩水问题，业主经过测绘后，可以少交部分暖气费。黄先生告诉记者，测绘后，大约有7成房子可少交点暖气费。
记者了解到，目前青岛市商品房预售实行网上备案制度，预售合同是通过网上签订的。根据示范文本，预售的商品房是房地产开发企业正在建设中的房屋(或已建成但未办理房屋所有权初始登记的房屋)，该房屋的面积、交房日期、质量等方面都存在着不确定因素。其中，商品房预售时房屋的建筑面积是暂测的，房屋交付时则以房屋所在地房屋、土地或房地产主管部门认定的测绘机构实测建筑面积为准。
根据规定，面积误差比绝对值在3% 以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3% ，买受人请求解除合同 、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
黄先生告诉记者，单纯住宅的测绘费为1.36元/平方米、网点2.04元/平方米、综合用房2.72元/平方米。“10年来，测绘价格一直没有变。据我了解，上海等大城市已有调整测绘价的了。”
“现在测绘成本很高。所以现在尽量让客户接我们去小区，或者我们找一些较近的小区，集中进行测绘。一次两个小时只测一套房子，成本太高。这个价格是不能乱要的，其他公司也是这个价，都是透明的。”黄先生说道。也就是说，普通住宅的话，100平方米测绘一次的总价也就是136元。
C 记者体验 测距离不用卷尺用激光测距仪
具体的房屋测绘应该怎么进行？10月16日，张经理告诉记者，实际上房屋测绘非常简单 ，没有想象中那么复杂。据了解，商品房的房屋测绘有两个阶段 ，一个是预售时候预测 ，测绘人员根据图纸等资料测出房屋的预测面积。另一个是房屋竣工后进行的面积实测 。房屋面积实测需要测绘人员入户测量，利用激光测距仪等先进设备对房子的长、宽、高等进行测量，依据这些数据算出房子的套内面积 ，并对楼梯间、电梯等共有建筑进行面积测量。另外，除了测量套内面积，还能测量使用面积。
17日上午的时候 ，记者再次咨询黄先生。“房屋测绘需不需要卷尺之类的工具？”“有激光测距仪。”说着，黄先生从办公桌附近拿出一手电筒样式的仪器。“只要打开开关，仪器便会自动测出距离，起点是仪器底部，终点便是对面的墙。”
记者接过测量仪器，将仪器水平放在墙角，打开开关，激光便照到了对面的墙上，随后仪器显示屏上自动生成数据，精确到小数点后四位。
整个测量工作结束后，测绘公司会出具“面积计算书”。黄先生向记者提供了一个样本，上面有详细的房屋坐落位置、委托人、使用面积 、厨房面积、卫生间面积 、阳台面积、每个房间的面积等。
D 揭开猫腻 开发商赠送的多为公摊面积
在开发商销售商品房的过程中，经常会看到开发商打出“顶楼送阳台”、“一楼送院子”的优惠措施，比方说，赠送超大面积阳台。对于这种情况，黄先生告诉记者，实际上开发商是不得不赠送，用这个当噱头而已。不封闭的顶楼阳台是不会计入使用面积的，是公摊面积，所以不得不送。即使开发商不说，一般情况下，顶楼业主也会使用这部分面积。
“开发商赠送的面积多为公摊面积，或者无法纳入使用面积的。”
另外，国家规定3% 以内的误差，是不是意味着开发商有缓冲的余地？开发商在房屋预售过程中故意隐瞒公摊面积，最终交房后的测绘建筑面积大于合同面积，再让业主补交那一部分差额，如何避免这种情况？记者采访了解到，交房之前，出具房屋建筑面积的是有资质的房屋测绘公司，要负法律责任。而且这个最终面积会记入房地产信息档案。以后，业主交暖气费、转手销售房子都要依照这个数据。
对于市民关心的飘窗 、阳台是否在使用面积范围内的问题，黄先生向记者介绍说，飘窗和阳台可能都不在使用面积范围内。“先说飘窗，如果飘窗没有落地的话，就不算使用面积，落地的话就算。阳台则要麻烦很多。”也就是说，交暖气费的话，业主可以通过重新测绘减去一部分面积，能省下一部分供暖费用。
对于测绘误差问题 ，业内人士林宪周告诉记者，“在实际买卖交易中，二手房经常出现这样的情况。明明房产证上写着80平方米，但买房子的人找测绘公司一测量，少了很多。在交易之前，双方可以进一步协调。但交易之后就麻烦很多，可能会闹到法院，3%的误差对开发商来说很有利。” 文/图记者 李晨
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利用偏差虚增面积开发商获巨额利益
接受采访的专家们认为，房产测绘规范制定的偏差可达到面积误差比3%的法定值，使消费者可能最多支付3%的面积增加费用。也就是说，按房产测绘制定的测绘技术要求，开发商实际上虚增了房屋面积，从而把虚增的面积变成了商业产品。
一位业内人士给记者算了这样一笔账：全国有2800多个城市，如果按3%的误差计算，全国每年因房产测绘而虚增的面积就将达到80多个城市的新建筑面积。仅以北京为例，截至2008年12月末，北京市一年商品房销售面积为1988.71万平方米，按房产测绘误差化的中限1.5%计算，虚增加的面积达到了29.83万平方米，以当年平均房价12000元/平方米估价，消费者将为此多支出35.797亿元的天价房款，按北京市1600万人口计算，差不多每个人为开发商“捐款”223.7元。
据《中国经济时报》>>
