晚报记者 张骏斓 报道
“中环长风水岸联排，现房3.2万元/平方米起，不限购、不限贷、私家电梯入户，双车库。 ”日前，一则售楼短信让记者大吃一惊。在楼市调控的当下，沪上一别墅项目居然宣传不限购、不限贷、甚至不用缴纳房产税？
通过一番调查，记者才明白，该项目实为商业属性项目，产权不同于住宅类产权70年，只有50年。而开发商也将这类项目美其名曰“商务别墅”。业内人士对此表示，此类项目本质上是开发商钻政策的空子“打擦边球”，而购买此类产品尤其是进行投资的话，存在较大的风险，需要谨慎甄别。
商业地块建别墅
根据上述短信的提供的信息，记者找到这个商务别墅——金沙御墅，该项目位于金沙江路靠近真光路。销售人员介绍称，该项目邻近长风、真如、虹桥三大商务区、又靠近虹桥交通枢纽、中环线、轨交13号线等交通配套，地理位置优越，是典型的城市别墅类产品。整个项目由60栋联排组成，单套地上建筑面积362—485平方米，均配备独立地下双车库，私家电梯入户而且全部为现房。现在的售价3.2万元/平方米，仅仅高于周边地块的拍卖价格。
作为卖点的“不限购、不限贷”，该销售人员也坦言，这个项目的土地属性是商业办公用地，因此属于商业项目，不属于限购限贷的范畴。甚至现在上海对于部分住宅收取的房产税，商务别墅也不用缴纳。但是虽然属于商业项目，但是其使用用途绝对是按照别墅来建设。在其样板间的展示中，卧室、书房、娱乐室这些住宅别墅具备的因素全部都有。 “就是产权只有50年，还有水电煤气费要比一般的住宅要贵近一倍吧，但是算算每年要缴纳的房产税，实际上这些多付的水电煤气还要比缴纳房产税要少很多，总得来说是非常划算的。”销售人员如是说。
商业地块上能够建别墅吗？记者对此提出了质疑。而销售人员给记者的答案却是非常肯定的。“放心，我们已经拿到了预售证。”记者根据销售人员提供的信息查询网上房地产发现，该项目在上网备案的名称为金沙商务广场，全为商业项目，并无住宅类房源，目前共推出了701套商业项目，已售套数为320套。
开发商在打“擦边球”
“虽然商业性质用地是指规划用于商业用房的用地，商业性质用地不得兴建住宅（含别墅），但是商业地建造别墅情况在沪上房地产市场时有发生，基本上都是开发商在钻政策的空子，打‘擦边球’。”同策咨询研究部总监张宏伟表示，由于商业地产市场一直处于供大于求的情况，近年来有部分开发商开始将一些商业地块改头换面做总部经济项目，比如建筑一些独栋别墅，但是这些别墅中或多或少会设立一些办公用途，像联排的纯居住用途的还是第一次听说。这类房产如果是购买用于投资的话，风险不小。这个和住宅不同，如果是你短期持有的话，基本上是不赚钱的，得益的一半基本上要上缴国家。
资深分析师薛建雄赞同上述观点。他坦言，对于一些项目，政府只是规定性质，最后怎么盖还是开发商跟据市场需要来决定。“很多商办产权不都建成了酒店式公寓了嘛。这只能说明国家的政策有漏洞，需要做相应调整。 ”薛建雄说道。商业产权的别墅买来住除了水电煤费用会比较高外，到时候卖买的税费也不一样。住宅超过5年交易，所得税是差额的20%，商业就是差额累进制，从20%-50%不等。也就是商业类用房主要是赚租金，靠涨价的话中间大部分会被征税。不过，现在住宅有物业税，加上限购等政策，使得商业别墅的劣势更少了。
