保9月7日，保利拿下樟木头33.3万平方米的巨无霸地块，该地块为商住、商服用地。
去年11月30日，保利与相关方面签订协议，合作开发占地26.6平方公里东莞保利生态城。这个生态城全部位于樟木头境内，投资金额高达100亿元。
9月7日拿下的土地尽管不属于生态城的范围，但却赋予了生态城第一个落脚点。
东莞保利相关负责人透露，该地块将与东莞保利生态园统一打造，并为后者服务，首批产品预计明年上市。
保利这只房地产巨鳄在“小香港”攻城略地，其战略意图已经很明显，业界对保利的动向也很关注。
保利来了，有的开发商担心被吃掉，也有开发商借机大肆宣传，尽量把公众眼球吸引到自己这边来。
那么，保利究竟给有些家道中落的樟木头楼市带来什么？保利，再加上长虹、中惠、丰泰等品牌开发商的进驻，樟木头楼市能够绽放第二春吗？对于其他开发商来讲，现在进入樟木头的机会怎么样？
从成交量、房价、地价、区位、产业等多方面综合分析，并采集多名业内人士的看法，似乎可以得出这个结论供业界参考：保利已经让樟木头原来的一些开发商感到担忧。保利将为樟木头市场带来更多购买力。目前，樟木头楼市还没有到绽放第二春的程度，但具有一定的潜力，中兴有望。现在是开发商进入樟木头的好时机，但要注意，拿地应该有所选择，要与保利的城郊山水高端项目走差异化路线，选择镇中心区的中等大小的普通项目。另外，由于樟木头本镇购买力有限，在开发上，除了关注本地客户之外，应该更多思考如何吸引深圳客户。
房企？
品牌房企阵容成型
走在山城樟木头，处处皆是住宅小区。在上世纪八九十年代东莞楼市的“港元战国时代”，开发、置业均以香港人为主体，樟木头便是典型代表，曾经一度吸引了15万香港人投资置业，并因此赢得“小香港”的美誉。
盘点这些鳞次栉比的高楼大厦，可以发现樟木头的房地产除了少数城郊项目之外，大多以莞樟路、樟深路为骨架布局在镇中心区。
驱车走过莞樟路，在樟木头汽车站附近有一块地已经用挡板围起，“长虹置业”的字样分外显眼。这是长虹置业在今年4月22日斥资2.56亿元拍下的商住用地，地块约6.7万平方米，最高建筑面积约16.3万平方米，楼面地价约1567元/平方米。
从2008年7月首拍开始，该地块曾经遭遇3次流拍。但最后，它经过3个买家36轮抢夺，最终溢价31%风光“出嫁”。长虹置业是四川长虹电器股份有限公司的控股子公司，该次拿地是长虹置业首次落子东莞。
开车转向樟深路，又可以发现一个新的楼盘正在大兴土木。这是丰泰建设打造的丰泰橡树溪谷项目，建筑面积为20.5万平方米，规划为由联排别墅和高端洋房组成的西班牙风格小区。
除了长期在樟木头开发的港资乐富地产之外，一些品牌开发商在2005年之后陆续进驻樟木头，包括较早的中惠、富盈，新近的丰泰建设、长虹置业、保利。
目前，樟木头的品牌开发商阵容已经成型，既有全国大鳄，也有市域品牌，还有镇内实力公司。
开发商心态各异
“绿茵温莎堡附近配套的宝山国际生态城8月初已正式奠基动工，绿茵温莎堡雄踞宝山的优越区位，专享宝山的私家配属，尽占天时地利，三期目前还有少量独栋在售，均价17000元/平方米。”
近期，樟木头别墅盘绿茵温莎堡的网络宣传文字多次提到东莞保利生态城，上文便是典型的一段。
据樟木头镇党代会8月22日发布的消息，东莞保利生态城截至当天仍未奠基，但生态城附近的楼盘已经提前让生态城“动工”了，其目的就是想“攀附”生态城凸显自身的区位优势，尽快把产品卖出去。
9月12日，中秋佳节当天，尽管客人不多，但富盈山水华府的售楼员贺先生一如既往地坚守岗位。他向记者介绍产品时特意说明：“保利要在樟木头开发旅游生态城，樟木头的楼市前景是比较好的。”
不过，在樟木头汽车站附近的一个在建楼盘的开发商却十分焦急。听说保利明年将有产品上市，他立马找到代理商商量应对办法。
他说：“保利开发那么大的项目，肯定是低开高走，会分流我们的客流。我们得想个办法才行。你说该怎么办呢？”
熟谙樟木头市场的深圳市天为房地产顾问有限公司总经理李宝柱说，因为担心保利抢客，樟木头不少楼盘已经主动提升产品素质，并加快工程进度，试图在保利开卖之前尽量多走货。
市场？
坐拥地段和资源优势
那么，樟木头楼市究竟是一个怎么样的市场呢？
地段是决定房地产价值的首要因素。樟木头地处东莞东部，在深圳经济辐射圈内，拥有广深、京九、广梅汕铁路三条铁路线，从樟木头火车站坐和谐号动车组可以便利抵达广州、深圳，进而快捷往返香港。同时，莞惠公路（莞樟路）、东深公路（樟深路）在镇内交汇，惠常、莞从高速从辖区内经过，常虎、龙林、莞深高速均惠及樟木头。
可见，在区域位置、交通配套上，樟木头的优势很明显。
由于交通便利，樟木头楼市曾经大量卖给香港人。存量6万多套商品房中，80%曾经为香港人所有。近年来，开发商开始强调莞深同城生活。
据李宝柱估算，目前，大约20%的一手商品房卖给深圳客户及少量香港客户，樟木头的商品房可以走外销路线。
樟木头多山水，宝山、观音山风景优美，这也为高端商品房打造提供了天赋资源。
樟木头全镇面积原本只有66.6平方公里，可用面积不到30平方公里。但在2010年，樟木头林场50多平方公里行政区域划归到樟木头管辖。目前，樟木头总面积达到了118.8万平方米，后续发展的土地大为增加。借着扩容契机，樟木头结合南城新区的开发，规划建设占地26.6平方公里的生态城，并引进保利合作开发。
据樟木头政府公布的消息，有关方面将用6年时间建设东莞保利生态城。生态城规划以“森林世界”为主题打造超大型泛旅游综合体，容纳童话小镇、芙蓉禅境、养生谷、国际高尔夫球会等十个重点项目，集纳商业、旅游、文化、地产等多种业态，预计年接待游客300万人次以上。
目前，樟木头镇把宝押在旅游产业上，确立了“以旅游促环境优化，以环境带百业兴旺”的特色经济之路。
本镇消费不足
不过，樟木头的房地产开发也存在一些挑战。
首先，樟木头以前主要依靠房地产带动发展，产业基础相对薄弱，经济总量和人口总量相对不足。去年，该镇GDP仅为59亿元。据第六次人口普查，常住人口约13.3万人（包括度假、出差等短期逗留的香港人），这两个指标在全市30多个区域中是靠后的。这说明樟木头本身的购买力比较有限。
其次，樟木头在1990年代港式住宅遍地开花，目前二手楼产品素质不足，户型较小，价格较低，成交活跃，冲击了新建项目的开发，现在呈现“二手强一手弱”的局面。
樟木头二手房成交数量在全市名列前茅。满堂红东莞分公司樟木头区域经理朱兰桂说，樟木头二手房月均成交230套左右。
记者统计7月1日—8月15日东莞市房管局公众信息网公布的樟木头二手房成交数据得知，樟木头二手房户均面积为80平方米，均价约2500元/平方米。由此可见在樟木头的二手房置业门槛较低，20万元便能买到一套2房单位，这抢走一手市场的不少买家。
从相关数据估算，樟木头一年二手房成交量大约22万平方米。而2008年—2010年这3年中，一手商品房成交最多的2010年也只是成交了15.5万平方米。
东莞中原地产研究部监测数据显示，今年第1季度，樟木头二手房成交量全市第一，为1369套，价格为2612元/平方米，而一手房仅成交了370套，一二手成交差距十分明显。
从房价来看，普通洋房均价大约6200元/平方米，其他产品，美墅大约卖7500元/平方米，绿茵温莎堡的独栋别墅单价1.7万元/平方米，房价相对较低。
不过，樟木头市场的地价也较低。据东莞中原地产研究中心监测，今年前8月商住用地的均价为1187元/平方米，比全市的1758元/平方米要低32%。
开发？
樟木头楼市有望中兴
这样一个市场，曾经在2008年国际金融危机中因为香港人抛售物业遭遇重挫，现在又得到了保利、长虹的垂青，这是否说明樟木头楼市即将迸发第二春？如今是企业进驻开发的好时机呢？
东莞中原策略研究中心总监车德锐说，从二手市场供应、樟木头经济、购买力来看，樟木头一手市场的压力是比较大的。保利拿下的33.3万平方米地块，最高建筑面积高达46.54万平方米，按照近年樟木头市场的走货速度，单单这一个项目足够整个市场消化3年。
业内人士分析，从购买力来看，本镇消费不足，只有依靠外援了，由于时移事迁，香港人置业难成气候，主打的牌只有莞深同城生活了。利用价格洼地，只要房子素质有保障的话，对深圳人具有一定的吸引力。因为凤岗、塘厦“近水楼台先得月”，所以樟木头的房子只有与这两个镇形成价格差才能打动深圳客。其次，樟木头市场的另外一个前景是，随着保利生态城项目的推进，会给全镇经济总量、人口总量加上砝码，从而刺激镇内的消费力，樟木头楼市走到了中兴的节点。
应注意差异化竞争
中惠熙元是较早进入樟木头市场的品牌开发商，目前在樟木头开发了两个项目。中惠熙元东莞运营公司的总经理罗江海说，目前镇内人士购置一手房大约占比50%，深圳、香港等外地客户占比50%，樟木头市场还是有潜力的，不过由于房价较低，开发利润比较低，应该以量取胜，太小的项目难以赚到钱。
李宝柱说，樟木头具有交通、发展前景等多重优势，同时地价较低，有保利带动，可以抵消一些不利因素的影响，目前是一个入市的好时机，但应该对项目进行甄别。从市场格局来看，保利具有召唤力，可以帮助樟木头吸引更多的购买力，这样一些与它有差异的镇中心区中小普通住宅项目可以乘着保利“东风”“捡到”更多客户，而一些与保利差异不大的城郊型的山上资源高端项目，将与保利正面交锋，将存在比较大的消化压力。
综合数据分析和业内人士的看法，樟木头楼市还没有到迸发“第二春”的程度，但具有一定的发展潜力，房企拿地时，应该选择一些镇中心区的中等大小的普通项目，与保利的高端项目走差异化路线，在开发上除了关注本地客户之外，应该更多思考如何吸引深圳客户。
