□晚报记者 张骏斓 报道
沪四条的“查缺补漏”，让8月上海二手房市场寒气逼人。来自21世纪不动产上海区域市场中心统计，截至8月底，全市各区域二手房成交环比减少一到两成不等，而刚需（不包括置换改善性客户）集中的宝山罗店板块、浦东周康板块等，二手房成交降幅更为明显。
网上房地产8月30日数据显示，上海挂牌的二手房高达168736套，面积为1848.21万平方米，又创历史新高。按今年前7个月月均13730套的成交量来看，存销比为12.2个月，即市场可售二手房源可供销售12.2个月，已触及存销比警戒线。
新盘挤占二手房市场
存销比指在一个周期内，商品库存与之前一定周期内月均销量的比值，用来反映商品即时库存状况的相对数。存销比小于10个月说明市场去化较快，而超过12个月说明市场库存积压严重，去化时间较长，市场成交低迷。
“如此大的库存，说明房子不好卖了，而其中最为明显的就是新盘促销挤占部分区域二手房市场。 ”21世纪不动产上海锐丰中邦城市花园店经理余应清如是说。
受到政策持续影响，外围新盘销售纷纷遇阻。一名开发商直言，新盘开盘当月的平均销售率，已由去年下半年的60%—70%下降至30%—40%。基于房源库存压力，不少滞销楼盘都加大了促销打折的力度，一些预热盘也因此下调了预期售价。
这样一来，导致了8月的一二手房倒挂现象加剧，据汉宇市场研究部最新调研数据显示，沪上楼市一二手房价格倒挂现象在8月明显加剧，幅度已达10%，并且呈蔓延趋势。
倒挂现象主要集中在一手楼盘密集分布的外环区域。本来上海外环区域的一手房价格与二手房价格相差不大，一般情况下，同一小区品质接近的二手房价格要低10%—15%，约在2000元/平方米—3000元/平方米。不过由于二手房交易税费较高，大部分成本实际转嫁至房价当中，这些成本约相当于总房价的8%—9%，平均下来同品质的二手房单价与新房相差无几。
据汉宇地产二手门店反馈的信息显示，价格“倒挂”现象在宝山、闵行、松江等区域尤为突出。位于松江新城的二手房三湘四季城目前挂牌价约为1.7万元/平方米，而一手房绿地蔷薇九里目前均价仅为1.5万元/平方米左右。位于宝山共富板块的檀乡湾”目前挂牌价约为1.7万元/平方米—1.8万元/平方米，同小区的一手房价格目前已回落至1.6万元/平方米。美兰湖板块内次新小区的成交价已达1.7万元/平方米，而新房如美兰湖中华园的成交均价不过1.66万元/平方米。一二手房倒挂现象最直接的影响是，看房客户购买意向下降，成交继续萎缩。
业内人士分析认为，倒挂现象有可能持续并且加剧，这将对二手房市场带来持续的压力。目前上海可售一手房存量较大，达5万多套，存销比例明显加大，促使开发商回笼资金压力增加，为了尽快回笼资金不得不推出一些优惠活动，以此来吸引购房者。政策面收紧，需求相当时间内都难以大幅释放，所以外围区域的一手房价格短期内很难走高，并且还有一定的下调空间，对于二手市场的影响仍将持续。
沪四条发酵压低成交量
除了一二手房价格倒挂严重外，7月出台的新沪四条更是对二手市场带来压力，
余应清介绍说，其所在的周康板块刚需客户占比达6成以上，8月成交环比下降了20%左右，而房东挂牌量与五六月份相比下降了30%左右。“新沪四条”的出台以及信贷政策的持续紧缩，让部分买家寄希望于后市房价下跌，不急于出手，另一部分买家则丧失了买房资格。而房东为了抗通胀而保留房产。部分置换型房东考虑贷款利率较高，且购买房屋要缴纳房产税等，暂缓置业计划。因此造成成交量与挂牌量双双下降。
21世纪不动产上海锐丰美兰湖二店经理李芳也深有同感，“相比周康，8月份罗店板块的二手房成交较为平淡，环比7月份下降了30%左右。 ”李芳坦言，7月底“外地人补交税单不得购房”的政策出台，造成板块内客户流失了约3成。而调控的不确定性造成的客户观望气息较浓以及贷款政策的持续收紧也是造成成交量下降的重要因素。同时，目前二手房税费较重，板块内次新小区的成交价已到达1.7万元/平方米，而新房如美兰湖中华园的成交均价不过1.66万元/平方米，一二手价格倒挂也促使部分客户转投一手。
中介面临生死劫
上个月上海二手房成交套数逼近盈亏平衡点的“生命线”。而现在的再次下滑，使得很多中介面临生死劫。
昨日，在房产中介扎堆的闵行区银都路上中段区域，记者发现，一家名明天盟房产的中介门店已经关门。橱窗上只有一个出售房源资料的手机号码。看到记者的驻足，这个门店边上的另一中介的一名置业顾问小刘向记者搭讪道：“这家8月初刚关的，原来是十多个人，后来只剩下了不到5人，最后关了。 ”
小刘指着面前的商铺说道，“那个原来是家房产中介，现在已经是一个时装店了。前面还有一个小的夫妻店，现在也改为了一个文印的小店了。”短短一百米不到的路程，小刘把近期关掉的中介门店一一道来。“现在生意真的不好做，我们基本上很少奢望成交量，只希望带看量多一点，只有带看量多了，才有成交量。但是现在带看量也严重下滑。 ”小刘说，原本公司还有一些不限购、不限贷的商业项目可以做，现在上海市规定商业地产限贷了，这下使得原本就少的业务又少了一块。
汉宇地产董事总经理施宏叡坦言，从2月低谷以后，目前上海全市中介门店数量正在以每月2%—3%的幅度减少。 “7月中介门店大概还有1万多家的话，那么8月应该估计有可能1万上下了。”施宏叡预测道。在他看来，成本在增加，成交在下降，双重压力下，下半年房产中介行业前景不容乐观，物价上涨、通货膨胀、今年中介的经营成本比往年增加20%，仅仅靠租赁是远远不够的，只有一二手房联动来做。而这些只有一些大的中介公司才有实力来操作。
