大运会在即，深圳客成为东莞、惠州楼盘的争夺焦点。
大运会开幕在即，打大运牌的凤岗楼盘大运城邦上周成交248套，成交量在全市范围内遥遥领先。与此同时，凤岗、塘厦等区域成交也再度火热。
被业界称为“深圳北”的凤岗、塘厦、樟木头等区域，一支重要的购房力量是深圳客。而深莞惠地缘相近，惠州市的大亚湾国家级经济技术开发区，惠东巽寮湾、亚婆角，惠阳淡水等“深圳东”片区也对深圳客垂涎三尺，目前已经吸纳了为数不少的深圳客，并且下半年还将推出大批的新货入市。
对于深圳客的观察，我们一般习惯于用东莞与深圳或者惠州与深圳对比的角度来进行。实际上，深莞惠置业一体化已经相当显著，外溢的深圳客一般拥有东莞、惠州这两种选择，东莞与惠州之间具有一定程度的相互替代性，这就引发了一场莞惠两地对深圳客的争夺战。
深圳市外的东、北之争，最后将鹿死谁手？惠州的生态资源、低廉价格，东莞难以匹敌，这是否意味着东莞就前景堪忧？实际上，东莞也有自身的优势，那就是经济实力、生活配套、人气指数以及地缘优势，可以更多发展居家的房地产项目，与“深圳东”的旅游度假地产错位竞争，但如果盲目开发，可能就真的会败下阵来。
●借力大运会
“深圳北”概念的成熟
上周(7月11日—17日)，凤岗商品房成交257套，比前周9套的成交数量大幅增加，在全市镇区成交排行榜中独占鳌头。与此同时，与凤岗毗邻的塘厦，上周也成交了68套，跻身全市商品房成交量前十名榜单。
今年以来，凤岗、塘厦、清溪、樟木头、黄江等东南片区，炒作概念产生嬗变，以前更多讲“泛深圳片区”，现在更多讲“深圳北板块”。
深圳龙岗街道至平湖街道的主干道龙平路的凤岗段，凤岗三正卧龙山、清溪御泉香山等楼盘打出含有“深圳北”字样的户外广告牌点缀在其中。“深圳北”就像寮步挨近东城的片区喊出的“东城东”口号一样，目的是用模糊语法来突显东莞东南片区与深圳的地缘相近这一特点，并以此来削弱置业者因行政区划带来的距离感。
在地缘优势还原方面，凤岗境内的楼盘“大运城邦”做得最为彻底。从其名字就可以看出来，这个楼盘虽然在凤岗，却完全取一个深圳特色的名字。第26届世界大学生运动会在深圳举行，比赛主场馆在龙岗区，深圳在龙岗区斥巨资打造了一个大运新城，地铁、公交、体育、文化等各种城市配套因此大为完善。这个楼盘与龙岗中心城仅一路之隔，离深圳地铁3号线地铁站不过几步之遥，与大运场馆也相距不远。于是这个东莞的楼盘打起了深圳大运牌，更是做起了“深圳菜”。
据开发商深圳益田集团负责该项目的营销总监吕艳说，90%的客户来自福田、南山、罗湖、龙岗等深圳地区，凤岗的客户只占少数。从拿地到开发到营销，开发商完全把这个楼盘按照深圳的项目来打造。
楼盘的售楼员对凤岗地理并不熟。如果你打电话向售楼员询问从凤岗怎么走到该楼盘，他们最多就告诉楼盘在某某位置，绝对无法向你指明具体行车路线。
这就像一个“飞盘”。利用凤岗相对较低的地价成本来做售价更高的“深圳楼盘”。该项目占地35万平方米，建筑面积77万平方米，涵盖公寓、洋房、别墅、大型商业、五星级酒店等各种物业，产品线大中小均有，配套齐全，走居家路线。去年1月开盘时，毛坯洋房的单价为7000多元/平方米，目前销售的一期带装修的公寓均价为9000元/平方米，二期产品有提升，在售的70-190平方米毛坯洋房，均价达到1.2万元/平方米。这种价位在龙岗区楼盘中已经算低价，比起福田区的3万多元/平方米的洋房更是低一大截。
从目前看来，开发商成功了，这个项目受到了深圳客的追捧。据研究机构监测数据，去年该项目以12.48亿元的销售额在全东莞商品房中排名第五，今年上半年以4.06亿元也排到第五名。上周，这个项目推出了500套命名为“大运公馆”的公寓，乘着大运东风，销售大热，网上签约248套(不包括已经下定但未签购房合同的房子)。
实际上，大运城邦只是众多受深圳客青睐的众多“深圳北”楼盘中的一个。在2005年以前，凤岗镇的地产开发并不活跃，当时的洋房均价大多在三四千元每平方米之间徘徊，但是2005年之后，佳兆业水岸山城和蓝山锦湾花园两项目开始有意识地在深圳市场进行推广，加上深莞之间房价存在巨大差距，大批深圳自住兼投资客开始大量涌入凤岗购房，凤岗地产自此进入量价齐升的飞跃期。这几年，越来越多的深圳人来凤岗买房，过起“朝往深圳，夕归凤岗”的生活。
与凤岗类似，塘厦镇的山水资源丰富，建了一批以三正半山豪苑、万科·棠樾为代表的豪宅项目，因为价格差和地缘优势，也吸引了一大批深圳人前来置业。
对东南片区楼市研究颇深的三正地产市场部经理贺德杰说，塘厦、凤岗的深圳客户，普通住宅(洋房+公寓)方面估计占比3成，别墅方面估计占比5成。
●来自惠州的挑战
“深圳东”的崛起
不过，惦记深圳客的钱包并非只有东莞的开发商，对深圳客同样垂涎三尺的还有一大批惠州的开发商。
跟东莞一样，深圳客的分布也具有区域性，主要集中在大亚湾、巽寮湾、亚婆湾、惠阳淡水、惠城区一带。
近两三年，这一带的楼盘如雨后春笋般拔地而起，万科、卓越、碧桂园、雅居乐、合正地产、光耀地产等开发商纷纷进驻。
今年，这个区域供应井喷。下半年，惠州除了光耀城、雅居乐·白鹭湖、碧桂园·山河城、保利山水城、卓越蔚蓝海岸等知名品牌大盘将继续有新组团推出以外，更是有碧桂园、合正地产、富力和世茂地产、万科、粤华集团、深圳华侨城集团等地产大鳄抱团打造的“深圳东国际滨海板块”将集中推货。
“深圳东国际滨海板块”位于大亚湾以及惠东的巽寮湾、亚婆角等惠州滨海区域，位于深圳的东面。碧桂园144万平方米建筑面积的超大体量项目十里银滩，依托巽寮湾的旅游度假资源将在本月底入市，首批推出双拼别墅、联排别墅、海景公寓及洋房。同样，占地133万平方米的合正东部湾也将在近期开盘。
由于新货众多，报纸、短信、户外、电视等各类楼盘广告充斥在深圳市场。合正等开发商还在深圳开设展示区。
同时，惠州楼盘也热衷于二三级市场联动。深圳二手中介骏达地产总监王宁说：“各类大小中介都在拉客户到惠州、东莞楼盘去看房，我所接触到的没有一家不做这项业务的。我们公司从去年到现在已经做了20多个楼盘二三级联动的业务了。”
深圳家园地产早在2007年便开始二三级市场联动，该项业务的成绩在深圳二手中介中处于前列，现在“主业”已经变成帮忙卖一手楼了，该公司的销售总监张宪伟说，二三级市场联动带来的佣金收入已经占比公司的80%了，其他公司的比例大约在40%。
不过，尽管二三级联动，早几年，东莞楼盘唱主角，但是东莞现在已经“风光”不再，惠州已经后来居上。尽管，对二三级联动不同开发商有不同的看法，但是这种做法却的的确确能够带来众多深圳买家。
不过，令人震惊的是惠州楼盘所做的二三级联动的规模。家园地产基本上每周都会拉几车深圳客户到合作的惠州楼盘德威大厦，本月中旬还一次拉10多台大巴的人去看房。山外青山楼外楼。惠州龙头老大光耀地产旗下的光耀城则更加夸张。该楼盘规模大，占地和建筑面积均达到100万平方米，与深圳中原、世联、家园、家家顺等各大中介均展开合作，搞了个“武林大会”，深圳客大巴络绎不绝地开到该楼盘，最多一次，居然有90台大巴，每台50人，总人数多达4500人。
各看楼团组织机构均表示，今年往惠州看楼的深圳客要远多于到东莞看楼的深圳客。频繁组织看楼团的深圳搜房网相关负责人李金边说，由深圳到惠州的看楼团比到东莞要多一倍。
相比东莞、深圳客户集中的凤岗、塘厦、松山湖、长安等镇区，惠州瞄准深圳客的区域楼盘要多，供应量要大，购买的深圳客也要多，这对东莞上述镇区形成相当的挑战。
●深圳客
东莞自住、投资均宜
那么，“深圳北”、“深圳东”究竟孰强孰弱？深圳置业者是怎么看待这两个区域的呢？
福建籍企业主张先生，在盐田注册了深圳尚品盈科科技有限公司，生产基地在龙岗区、凤岗镇，为了方便打理自己的生意，今年1月他在凤岗大运城邦选购了一套湖景楼王单位，面积为180平方米的5房单位，单价为1.9万元/平方米。这套他打算用来自住，同时，他打算近期在惠州大亚湾的合生滨海城买1套房子用来度假。
合生滨海城，占地4平方公里(400万平方米)，首期建筑面积160万平方米，位于大亚湾区澳头中心南区安惠大道，依山傍海，东南向有原生态海岛，中部有36万平方米天然的“私家”内海，并且配套超五星级中式王府酒店、半山高尔夫球场、商务中心等。该项目是一个典型的旅游度假地产项目，目标客户锁定深圳及其他珠三角城市的高端人群。
看过之后，张先生尽管已经拥有3套自用的房子，但还是按捺不住激动，决定再买一套，以满足度假休闲的渴望。
张先生可以成为观察在莞、惠置业的深圳客群体的良好样本。智库综合开发研究院(中国·深圳)的旅游与地产研究中心主任宋丁说，对比深圳客集中的莞、惠区域，惠州大亚湾、巽寮湾一带靠海，赢在山海资源，自然风光好，同时平均价格要低一些，但是各种配套相对比较少，人气不太足；东莞楼盘一般依托实力雄厚的镇街，商业、文化、交通等各种生活配套完善一些，常住人口比较多。他说，到惠州买房的投资客比较多，自住客户不到5%，到东莞买房的自住客相对多一些。
相对来说，深圳客热衷的惠州楼盘比较多发展旅游度假地产，而东莞楼盘比较多发展居家型地产。
从价格来看，凤岗、塘厦的普通住宅(洋房+公寓)每平方米七八千元的为主，别墅价格在1万—4万元/平方米不等。大亚湾、惠东、惠阳淡水普通住宅一般5000多元/平方米，别墅在1万—3万元/平方米，两者的价格有2000元左右的差距。
业内人士说，由于惠州生态环境好，更多深圳人把惠州认为“深圳的后花园”，所以对惠州的认可度更高。而东莞凤岗、塘厦等镇区，城市规划比较乱，遍地是工厂，环境输了一大截。张先生说，政府正在大亚湾打造古堡文化基地，同时深莞惠进一步融合，政府也在逐步完善生活配套设施，他觉得这个片区迟早会旺起来。
不过，深圳客户蒋先生则表示，惠州那边有大亚湾核电站，日本核危机让人认识到核电站的危险性，同时，大亚湾及临近的惠东地区人气相当不足，投资了房子很难转手，他不看好那个片区的发展，相对来说，凤岗、塘厦等地前景还好些，所以他在凤岗买了一套，而在大亚湾买了房子的几个朋友现在都后悔了。
此外，值得一提的是，松山湖，湖光山色，自然资源同样不错，也是国际级高新区，同时各种配套设施也比较少，人气也不足，与大亚湾相似度极高。目前在售的有4个项目，其中最大的两个项目锦绣山河、虹溪诺雅，置业的深圳客目前也不是常住的，一般用来度假、养老兼投资的比较多，由此可见，松山湖与大亚湾客户的交集会更多。不过，大亚湾景观更好，松山湖距离深圳市区的距离近一些，松山湖的洋房每平方米至少要高5000元。随着松山湖项目的增多，两者将面临更为激烈的竞争。
综合分析，惠州大亚湾及周边等“深圳东”地区，生态资源好，价格较低，项目体量大，经济相对较差，人气不太足，东莞凤岗、塘厦等“深圳北”片区，经济相对发达，人气比较足，但周边环境相对较差，价格较高，项目体量较小。今年，塘厦土地出让量井喷，这些项目明后两年将会陆续上市，必然要到深圳开拓市场。在项目开发过程中，有必要拓宽视野，着眼整个深莞惠区域来考虑开发方案，深圳东、北区域这种AB面尤其值得注意，而不能像以往那样只对比深圳与东莞市场的异同。
本版撰文 南方日报记者 曾德军
摄影 南方日报记者 何建文
