□晚报记者 杨冬 报道
随着近期南外滩滨水区开发的正式启动，北外滩顶级航运商务居住区渐趋规模化，东外滩借助生态内陆大岛的开发实现“转型”，黄浦江两岸的高端物业正“次第发力”，且各板块间大有抢占价格“高地”之势。继南、北外滩最高房价冲破10万元/平方米之后，东外滩区域亦打算逐渐 “填平”这一价差上的“洼地”。
南外滩最高楼价破10万
自去年世博会前完成改造的新外滩，不仅交通得到极大改善，“地热”效应也在悄然延伸。包括北外滩、南外滩、东外滩等，强大的功能细分正在将外滩的整体功能提升到崭新的高度。
“南外滩新一轮开发的启动对滨江楼市的推动作用是不言而喻的。”上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，南外滩作为未来上海金融服务业集聚发展的标志性区域，其整体环境、交通环境、公共活动空间都将有明显提升，有利于形成继陆家嘴滨江地带之后的第二个滨江“高地”。
根据龚敏提供的最新成交数据显示，南外滩区域分跨黄浦、原卢湾两区，目前，黄浦滨江板块的最高房价也已经达到了10万元/平方米，而原卢湾滨江板块成交房价在5万元/平方米—6万元/平方米，是黄浦滨江板块的60%—70%。龚敏表示，从滨江板块的在售楼盘情况来看，交易量有较大差距，主要是产品定位不同，交易相对活跃的多是小户型楼盘，而交易低迷的多为大户型楼盘，虽然大户型楼盘目前交易情况不甚理想。
另据21世纪不动产上海区域市场中心统计，黄浦滨江、老西门以及原卢湾打浦桥板块的项目价格较高，亦较为稳定。除少部分新房项目，如外滩九里等价格高达10万元/平方米外，其它住宅项目售价亦基本维持在4万元/平方米—6万元/平方米之间。
生态岛建设催热东外滩
在南外滩、北外滩房价不断走高的态势下，东外滩的价格“洼地”效应逐渐凸显。随着上海市中心唯一一个封闭式内陆岛——复兴岛综合开发的加快，位于大杨浦的东外滩板块正在迅速崛起。
蜿蜒曲折的黄浦江，在杨浦区转了一个“U”型弯，滨江岸线长达15.5公里。后世博时期，这条长15.5公里的“U”字形百年工业带将被打造成走向新世纪知识文明的走廊。随着东外滩知识产权园、世博秦皇岛路水门、上海国际时尚中心等陆续开工建设，联合国南南合作特设局主办的全球创意经济城即将落户该地区，东外滩将成为大杨浦最精彩的沿江标杆地。
作为东外滩综合开发的核心项目，生态复兴岛的综合开发将以休闲、旅游、生态等功能为主导，打造一流的都市滨水环境与景观。
“由于板块内还有渔人码头、上海国际时尚中心等文化、旅游资源，再加上轨道交通12号线等交通、教育资源，随着区域规划发展的不断成熟，东外滩板块未来还有一定的发展空间。”上海搜房网数据监控中心分析师雷琪表示。
“填平”价差尚需时日
随着滨江板块开发的逐渐升温，位于市中心的外滩滨江住宅在可供开发土地资源稀缺和供需矛盾加剧的双重态势下，更易引起买方市场对外滩核心规划区内稀缺项目的热衷。
但21世纪不动产上海区域分析师罗寅申谨慎表示，包括北外滩、南外滩、东外滩等板块在内，各大外滩滨江板块因其发展程度的不同，价格差异较大，要需真正“填平”价差尚需时日。
如杨浦东外滩板块，今年前5月中，东外滩新建商品住宅累计成交均价约为2.8万元/平方米，大幅低于黄浦滨江的8.8万元/平方米及世博外滩板块（老西门及打浦桥）的5万元/平方米。
来自上海搜房网数据监控中心的统计也佐证了这一点：目前东外滩板块的在售、待售住宅项目有6个，占到了杨浦区全区供应数量的四成左右。今年4月份，杨浦区东外滩板块的商品住宅成交均价为29907元/平方米。即将开盘的东外滩1号，预计报价为3.3万元/平方米—3.5万元/平方米左右。
滨江楼盘并不急于套现
自5月末开始，上海豪宅市场不断出现成交，在众多高端板块中，市中心区域表现突出，特别是一些滨江项目的销售好于此前的市场预期。也有分析表明，在近期的这波豪宅行情中，传统的豪宅市场正在发生转变。
中原地产的数据统计显示，就成交结构而言，单价10万元/平方米以上的上海高端公寓市场重心悄然 “位移”，以往一般江景豪宅与非江景的成交比例约为8：2，目前大约6：4，也即是意味着，滨江板块并非悉数“吃香”，传统市中心板块的成交量正在稳步上升。
罗寅申指出，滨江豪宅的成交好坏，与其推盘供应力度的大小有着密切的联系。 2011年至今，上述各大滨江板块中，供应量主要集中在黄浦老西门、原卢湾打浦桥，以及杨浦东外滩三个板块，其中，老西门与打浦桥供应的多为商办项目，只有杨浦东外滩板块供应了约5万平方米的公寓项目。
业内人士表示，随着宏观调控的不断深入，不少临江的豪宅项目正在酝酿调整价格预期。从目前高端市场的推盘节奏来看，下半年小陆家嘴板块、外滩滨江板块以及市中心板块都将有所放量。
“但是，作为地区性的标杆楼盘，房企并不急于套现，”龚敏特别指出，从整体来看，滨江板块发展将会是当前市场的特例，其房价并不会随政策调控或交易低迷而出现下降的现象，保值价值将更为凸显。
