走精品开发路线体现历史文化价值实现高附加值
■策划统筹：何姗 ■采写：新快报记者 何姗 陈文 实习生 林思敏
深读指引
6月24日通过的恩宁路改造规划成为广州第一个不追求就地经济平衡、不再大拆大建的旧城改造项目，转而以“保护文化、妥善安置、抽疏人口、改善环境”为目标。目前，恩宁路改造的拆迁补偿投入总预算高达18亿元之巨，未来恩宁路建设将由谁来投资？如果以1.36的容积率算，不能建高楼，投资者将通过何种模式开发、运营才能减小亏损，尽量做到经济平衡？恩宁路的文化价值能否转化为经济价值？
规划通过只是第一步，未来的开发建设将考验投资者、建设者的智慧与创造力。
恩宁路项目曾多次赴港招商
实际上，早在2007年3月，恩宁路改造项目便首次赴香港招商。2010年3月，恩宁路老街区以建成首个岭南特色“西关古镇”旅游文化区为定位再次到香港招商。2011年3月，恩宁路项目又一次出现在荔湾区的年度赴港招商会上。
对于具有浓郁地方特色的历史街区的改造，目前广为人们津津乐道的有二：一是由政府投入，并成立国资公司进行运营的“成都宽窄巷子“项目；一是由企业投资开发，并获得政府土地资源置换补偿的“上海新天地”项目。
恩宁路改造区域不同于上述两地，一是面积大，恩宁路地块内总建筑面积约21.52万平方米。其二是，不是大拆，而是保留了不少原有民居供居民居住生活。地块内将保留历史特色建筑面积11.84万平方米，占现状总建筑面积的55%。
●猜想一 政府补贴型
推向市场后
不足部分政府补
广州市城市规划勘测设计研究院副总规划师赖寿华认为：“目前已经造成的这种模式就是政府征收，政府负责拆迁，然后成熟之后，推向市场，寻找合作伙伴，要按照政府规划意图来开发建设，这就有点类似香港重建局的性质。”
“开发商是根据市场价值来判断接不接手的，如果评估下来，这些开发面积不足以支持成本，那政府自己要投入，这也是为了达到成功目的。按照规划，把能够推向市场的推向市场，不足的部分等于是政府解决，如果说我这里花了10个亿来拆，而我土地只卖出去5个亿，那我政府就贴5个亿了。”
政府要从长远看回报
“而且政府要亏的，因为政府是需要长远来看的，在国外的旧城改造里面，政府投一部分钱，发展商投一部分钱，居民投一部分钱，而政府投的这些钱是要算20年的地税，就是房产税的回收，或者是经营其它的税的回收，包括就业的社会效应来考虑我这个投资该不该投。这是一个长远的规划，我们国内从来不算这些。”
“政府可以向银行融资，但是在我们社会很困难。国外就很正常，国外假定我整个旧城改造资金缺口是240个亿，那我就跟银行谈判，你给我240个亿，我分20年还给你。这种贷款对银行来说就是优质的贷款了。”
“如果把政府当成一个公司的话，这相当于一门生意，相当于我投240个亿去做一门生意。”
●猜想二 开发商异地补偿型
开发商可以老城亏钱新城赚钱
如果政府不愿意在任期内去做一个20年的生意，有多少开发商愿意在有容积率限制，不能建高楼获利的情况下接盘恩宁路呢？
广州市同创卓越房地产投资有限公司总经理、地产评估师赵卓文说：“对于开发商收益而言，开发商要拆一得二才有经济性，它拆迁补偿了被拆迁户一份钱，要得到双倍的回报才赚钱。目前，似乎开发商还不值得拿这种地块去开发赚钱。”
广东保利房地产开发有限公司董事长余英也认为：“开发商都是要追逐暴利的，没有40%的利润不会做，如果有容积率限制，只有微利，它为什么不投别的项目呢？”
“当然，另外一种情况除外，就是开发商从政府那里可以得到足够的补偿，无论是资金还是土地，这就类似上海新天地的模式。”余英解释道：“恩宁路这样的老城区改造，我们要关注的是两个方面，一个要政策可行，一个是财务可行。这两个必须结合，缺一不可。”
“做到财务可行，一个是政府投入，一个是给开发商建设。给开发商投入就要新旧搭配，即让开发商改造老城区，政府给城市郊区的一块新地块补偿给开发商，让他进行商业开发，让开发商把在老城区亏的钱赚回来。”
“商人不可能亏本，这才是良性互动。如果需要开发商参与恩宁路开发，就要将城里的地与郊区的地捆绑式开发，城里不要建高楼，把容积率降低，把公园、绿地、学校、停车场等都建设得好一些。由此，它的开发可能亏10个亿，政府在郊区给一块地让开发商来建设，这里亏的在郊区可以赚回来。”
“这就需要政府让利。”
●猜想三 政府自我平衡型
政府在老城投入郊区赚钱
对此，赵卓文表示：“这么复杂的操作没必要，且无政策支持，也会受到公众的质疑。很简单，人们会问，政府可以在老城区进行改造投入，然后在郊区拿一块地来自我平衡，为什么非要交给开发商平衡呢？”“广州旧城改造面临政府财力有限的问题。但政府在旧城改造中，应该有所投入，而且不应从中获利，反而应该进行补贴。只有这样，恩宁路这样的旧城改造区域才可能完成。”余英对此表示认同：“广州应该选择城市的一些重要节点，如恩宁路这样的历史街区，就是应该由政府投入改造建设，政府来赔钱，财务上由政府背账。这是一个负责任政府的义务和责任。”
●猜想四 公私合作开发型
政府可回收文化附加值
在北京四合院、上海老洋房正成为投资热点的今天，作为历史文化街区的恩宁路开发，能否突破常规，走出一条依靠自身资源优势，通过文化品牌获得高附加值的开发路线？
荔湾区规划分局副局长江伟辉肯定地说：“我们希望历史文化价值体现在经济价值上，容积率可以做得很低，但单价很高。比如可以建20—30栋仿西关大屋。我们希望恩宁路改造能起示范作用，把社会资金引导到投资高附加值的文化精品开发上来。”
赖寿华很乐观地表示：“开发商有眼光就会去的。将来的西关大屋卖一个亿都说不定，你要按照房地产估价去算，西关大屋有300平方米，按照房地产价格平方米三万块来算，大概900万元。”
“如果采用传统的土地出让方式，这个地区的楼面地价最多能做1.5万元每平方米。这样政府会亏很多。那这样这个项目无法实施，所以它要开发精品，精品应有精品的价格，每平方米卖到5万、10万也很正常，这样一栋西关大屋可能就卖1500万-3000万元。所以这个市场是要把握的，因为有文化价值，文化的附加值就能提高了。”
“开发精品的话不能采用传统的土地出让模式，而是采用公私合作的方式更好。这样政府可以回收文化的附加价值，可以分享开发利润，有可能实现开发财务平衡。”
链接
成都宽窄巷
政府全投入
“宽窄巷子”是成都市三大历史文化保护区之一，由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的城市老式街道及其之间的四合院群落组成，改造后的宽窄巷子由45个清末民初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店等各具特色的建筑群落组成。
成都宽窄巷子街区控制面积为479亩，核心保护区108亩，以“修旧如旧、保护为主，原址原貌、落架重修”的思路开发。具体做法是，核心区内本着“只迁不拆”的实施原则，即采用产权买断、调换等方式，获取该区域内所有房屋产权，并外迁原所有人和使用人。
项目由成都市国资委出资，专门打造文化旅游的大型国有企业成都文旅集团进行开发运营。
上海新天地
开发商置换开发
上海新天地是一个具有上海历史文化风貌的都市旅游景点，它以上海独特的石库门建筑旧区为基础改造成集餐饮、商业、娱乐、文化的休闲步行街。中西融合、新旧结合，将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。占地3万平方米，建筑面积6万平方米。
1997年，香港瑞安集团提出了一个石库门建筑改造的新理念：改变原先的居住功能，赋予它新的商业经营价值，把百年的石库门旧城区，改造成一片充满生命力的新天地。该项目总投资约1.5亿美元，于1999年初动工，2001年底建成。
在该地块的所有居民也都搬走，这个项目也难以达到经济平衡。上海市政府给了瑞安集团一块地进行商业开发作为置换和回报。
瑞安集团为此开发了商业楼盘“翠湖天地”，兴建总建筑面积80万平方米的高档住宅区，2002年6月7月销售伊始售价每平方米就高达17000元～25000元。
