刘爱武 李春艳
去年以来，随着以“新国十条”为标志的楼市调控利剑的出击，央行一步步收紧各商业银行的信贷“阀门”，提高购房首付、降低贷款比例、贷款利率上浮、限制贷款条件等一系列调控房地产的政策陆续出台，但政策的变化也对一些正在履行过程中的房屋买卖合同带来影响，导致了一些房屋买卖合同纠纷。那么，此种情况下购房者可以毁约吗?
外地人买房遭遇贷款瓶颈
农民古地久进城打工，因其哥哥古天长在城里成家立业，古地久也打算进城安家落户，于是便委托哥哥帮助相看合适的二手房。古天长看中了一家房地产中介公司推荐的二手房，成交价86万元。中介公司介绍，当前贷款政策可贷到总房价的80%，只需首付20%即17万余元就可以了。古地久委托哥哥立即帮他把房子定下来。
2010年4月5日，古天长以古地久的名义在中介公司与卖方钱进、葛梅芳夫妇签订房屋买卖合同一份，双方约定签订合同当天交付定金5万元，过户当天做首付及资金托管，同时约定2010年6月8日办理房屋过户手续，8月1日卖方腾空房屋并将钥匙交与古地久。合同中关于免责条款的约定为:如因洪水、地震、火灾或法律法规变化、政府政策变化等不可抗力原因导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。
合同签订后，古地久向钱进、葛梅芳交付定金5万元。然而，中介公司在为古地久办理贷款手续时，发现由于房地产市场宏观调控导致银行信贷政策调整，对于像古地久这样外地户籍且不在当地居住生活的购房者，已经无法取得80%的贷款，最多只能贷款50%了。中介公司立即通知了古地久，让他准备50%的首付款。古地久不愿支付这么多的现金，决定放弃购房。同年6月8日，古地久以房贷政策发生重大变化、自己也不具备贷款购房资格为由，主张无力购买此房要求撤销合同并返还定金5万元，但钱进、葛梅芳予以拒绝。古地久向当地法院提起诉讼，请求法院判令钱进、葛梅芳返还定金5万元并支付相应利息。
贷款比例降低不是违约理由
本案双方当事人的争议焦点在于房地产市场宏观调控导致的贷款政策变化能否构成古地久解除合同的理由。
法院审理后认为，虽然双方在合同中约定了政府政策变化导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任。但是一方面从合同条款来看，80%贷款并未在合同中被列为合同履行的必要条件;另一方面从案件事实来看，政策变化并不是限制古地久购房，仅仅是以信贷手段提高了古地久的购房成本，因银行信贷政策调整所致的成本增加属于当事人应当预见的商业风险，古地久不能以贷款政策变化为由主张解除合同。但考虑到贷款政策变化导致履约困难并非古地久本人主观过错所致，且本案中双方当事人约定的定金数额较高，过分高于给被告人造成的实际损失。为兼顾双方当事人的利益，被告以适当返还古地久部分定金为宜。根据本案实际情况，综合比较古地久违约给被告造成的实际损失，法院酌定被告返还古地久定金2万元。
本案从双方签订的合同来看，虽然有政府政策变化等不可抗力原因，导致合同不能全面履行的，互不承担违约责任的条款约定，但条约亦显示，需导致合同不能全面履行的情况下，各方才不承担违约责任。本案在双方履行合同过程中，确实出现了有关贷款政策变化这一情况，但本案系因政策原因无法取得80%的贷款而无法继续履行合同，这仅是提高了古地久的购房成本，并不能因此产生合同不能全面履行的后果，且双方并未约定古地久取得80%的贷款为履约的必要条件。因此，古地久不能以其不能取得80%的贷款而主张解除合同。至于古地久所持“自己不具备贷款购房资格”这一理由，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于2010年9月29日下发的《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》，明确对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。本案合同双方在2010年4月5日签订的合同，并约定2010年6月8日办理房屋过户手续，过户当天做首付及资金托管，《通知》所规定的相关政策还未明确，且古地久并未提供充分依据证明其在2010年6月8日时存在办理购房贷款障碍，其已被禁止取得购房贷款资格的情形，因此，古地久以非本地居民的购房贷款已被禁止发放为由提出返还定金并支付利息的依据不足。
(作者单位:江苏省扬州市中级人民法院)
