冷静观察和产品创新是成功关键
大朗镇在全市房地产发展格局中的地位变得重要起来。
当前，大朗楼市呈现一幅万马奔腾、群雄逐鹿的壮观景象。
5月17日下午，敏捷地产旗下的广州锦绣投资有限公司以1.52亿元的代价，斩获大朗镇银朗南路体量36685平方米的普通商住地块。这标志着大朗楼市在万科、碧桂园、东方银座、深物业、新世纪、富盈地产等组成的品牌阵营中又多了一员大将，再次引发了各界对大朗楼市的关注。
大朗产业基础扎实，毗邻松山湖高新区。近年来，人们习惯用乐观态度来憧憬大朗楼市的前景。但南方日报记者经过深入采访得出的结论是：应该以谨慎乐观的态度来观察大朗楼市，进军大朗需要冷静观察和产品创新，盲目跟风可能遭遇挫折。
主要理由是：随着大朗和松山湖在售和待售项目的剧增，松朗片区内楼市竞争日趋激烈；同时，大朗楼面地价突破2000元/平方米大关，开发成本节节攀升，但售价上升空间有限，开发利润并不如想象中高。
房企抢滩大朗
5月23日黄昏，阴天，看不到夕阳。在大朗新城中心片区，莞樟路大朗段(银朗路)一侧的楼盘东方银座中心城的后期工地一片忙碌。
东方银座集团策划中心二部策划主管欧志刚走出销售大厅，指着莞樟路黄江方向的工地对记者说：“我们工地后面就是上星期敏捷地产拍下的地块。”
接着，他转身指着莞樟路市区方向说：“我们项目后面另外一块地，是方略实业3月份拿下的。敏捷地产和方略实业的两块地连在一起，都挨着我们项目。”
接着，他转身90度指着莞樟路对面的大朗商会大厦附近一块空地说：“那块地也要出让了。另外，富盈地产正在开发的项目就在大朗商会旁边，碧桂园也在大井头村，离我们这里不远。”
欧志刚几个简单动作配上解说词，把大朗新城中心板块楼市开发的热潮勾勒出来了。
除了不对外发售的农民公寓之外，大朗的房地产市场可以粗略分为旧中心和新城中心两个板块。旧中心板块配套成熟，商业氛围浓厚，汇聚了碧水天源、万科金域蓝湾、新世纪明上居、新世纪豪园添一居等一大批成熟的居住小区；新城中心片区，2009年以来土地出让速度扶摇直上，本地的富盈地产、方略实业，深圳的东方银座、深物业，佛山的碧桂园、钜隆地产，广州的敏捷地产等企业进入新城中心片区，发展势头迅猛。目前已经发售的有东方银座中心城、碧桂园两个项目。
业界普遍看好大朗楼市的潜力。万科、碧桂园、东方银座、深物业、新世纪、南峰地产等全国性地产巨头或区域性品牌企业已经纷纷报到，再加上一些中小开发商，大朗楼市呈现一幅万马奔腾、群雄逐鹿的壮观景象。
对比其他区域，大朗楼市有两大特点：第一，许多外地企业进驻东莞，都选择以大朗作为打通东莞市场的试金石，如碧桂园、东方银座、钜隆地产、深物业、敏捷地产等；第二，自2002年以来，大朗从来没有商住、商业地块出现流拍。
市场活跃，供不应求
据记者统计，在大朗，已经售罄的项目有万科金域蓝湾、新世纪明上居、新世纪豪园添一居、汇盛国际、大朗中心花园、城果等大约20个住宅小区，在售的有东方银座中心城、碧桂园、凯悦美景花园、金莎、金泓财富公馆等5个楼盘，待售的有松山湖东郡项目、钜隆地产项目、富盈商业中心项目、滨湖花园、方略实业项目、敏捷地产项目、中熙地产巷头村项目、2011G017用地项目、2010G015用地项目、2010G041用地项目等10个楼盘(富盈商业中心项目用地和2011G017编号地块为商业金融用地，但不排除建设部分住宅的可能性)。
从大朗镇在售和已售楼盘的配置来看，主力产品以高层住宅为主，别墅只有碧水天源和碧桂园两个项目供应，能够满足高中低各阶层的需求。同时，外销市场的刺激也催生了部分小户型投资物业，区域放量平稳增长。从置业群体看，镇内的户籍居民、私营企业主、企业中高层、港台生意人是主力购房群体。由于区域交通优势，大朗的住宅项目也吸引了部分松山湖、常平、寮步、黄江、东坑等周边区域的自住客户以及广州、深圳的投资客户。
据合富辉煌东莞市场研究部监测数据，今年前4个月，大朗一手住宅销售625套，成交面积为8万平方米，成交均价为8742元/平方米，市场延续了去年的活跃程度。截至5月22日，今年大朗一手住宅成交8.8万平方米，存量为7万平方米，处于供不应求的状态。
另据东莞市房产管理局公众信息网公布的数据，截至5月24日，全市商品房本月销售最多的十大项目中(按照预售证或者现售证来统计)，大朗的毛织交易中心(商铺)、金莎雅苑(住宅)这两个项目杀入前十，分别销售308套、40套，其中大朗毛织交易中心还夺得头筹。
松朗片区呼之欲出
为什么这么多品牌房企进驻大朗，纷纷把大朗作为进入东莞市场的切入点呢？业界普遍归结为两个原因：一是大朗毗邻松山湖，二是大朗产业基础扎实。
5月23日下午，欧志刚对记者说：“因为大朗处于东莞几何中心，经济基础比较好，是中国羊毛衫名镇。同时，它挨着松山湖，能够接受松山湖的辐射，地价又不太高，所以我们进入东莞市先到了大朗。2009年我们拿下中心城这块地时，楼面地价是1271元/平方米。”
现在，松山湖的辐射作用已经显现出来，如松山湖企业华为科技、长圆集团的员工各自在万科金域蓝湾、东方银座中心城出现批量购房现象。
关于大朗与松山湖的地价差别，有两个数据可见一斑。去年2月，大朗镇中心区的2010G015号商住用地，是2009年以来楼面地价最高的地块，为2689元/平方米。去年9月，保利拿下松山湖新城路西侧12万平方米的普通商住地块，楼面地价为3513元/平方米。
关于品牌开发商进驻大朗的热潮，合富辉煌市场研究部经理李兴旺说，大朗的区位优势得天独厚，区域房地产更在一定程度上带动了松山湖科技新城，主打泛松山湖概念，泛松山湖效应显现。强大的人流、物流、信息流、资金流汇聚大朗，大朗将在东莞新一轮经济发展中快速发展，跻身于经济强镇序列，这也必将推动大朗房地产业快速发展。万科等品牌发展商的进入，也在一定程度上将品牌开发商的目光吸引到此。
东莞中原策略研究中心总监车德锐说，松山湖经过近10年的发展，高新技术企业越来越多，居民购买力也越来越强。但松山湖房价太高，洋房均价接近2万元/平方米，中高端需求肯定会外溢到大朗、寮步等周边镇。现在开发商在大朗拿地的热情迸发，就是看到了松山湖的红利。随着大朗和松山湖房地产的发展，两地将逐渐融合在一起，形成一个前景广阔的“松朗片区”。
万科曾开发了大朗代表性项目———总建筑面积25万平方米的万科金域蓝湾。东莞万科商用管理中心总经理、东莞万科发言人高骏谈起开发心得时说：“金域蓝湾2008年开盘，去年已经售完，从中能够看出大朗本地消费能力很强。我们几次开盘都取得了很好的成绩。随着其他开发商纷纷进驻，我觉得首先是大家看好大朗的发展，这也肯定会加剧片区的竞争。虽然未来大朗楼市竞争激烈，但最能迎合消费者需求的产品还是能够取得好的成绩。”
乐观态度应该审慎
盖房就像炒股，当卖菜大妈也纷纷跑到证券公司开户的时候，说明大家该谨慎了。从2008年万科金域蓝湾开盘以来，大朗楼市开始引起注意，至今被业界普遍看好，各类开发商抢闸进驻。那么，这是否也意味着某种危机的到来？
首先，从市场容量来看。目前大朗在售5个项目、松山湖在售4个项目，松朗片区内供应相对偏紧。但新项目众多，最近一两年内，大朗有10个新项目，松山湖超过10个新项目将面市，供应量将直线上升，竞争将十分激烈。
据最新公布的全国第六次人口普查的数据，截至2010年11月1日零时，东莞全市常住人口为8220237人，大朗有310889人，占全市的3.78%，在全市35个区域(32个镇街加3个市属园区)排第10名，与排名前二的长安(664230人)、虎门(638657人)有较大差距，大朗的经济实力也与长安、虎门差距不小，但大朗在售和待售项目却比长安、虎门多。而松山湖常住人口37658人，占全市的0.46%，排全市33名，人气暂时还不足，众多项目必须依靠大朗、寮步、深圳等周边区域来消化。可见，面对剧增的供应量，在大朗的开发商将面临较大的销售压力。
其次，从开发成本与售价比较来看。大朗楼面地价已突破2000元/平方米大关，但售价上升的空间却比较有限，开发利润一般。统计大朗2009年迄今出售的11宗地(9宗商住和2宗商业金融)，楼面地价在805—2689元/平方米之间，呈上升态势。去年和今年，大朗出让的7宗地中有4宗地在1900元/平方米以上，其中去年2月出让的大朗镇长塘村2010G015号体量为7562平方米的商住用地，楼面价为2689元/平方米。5月17日出让的大朗镇银朗南路2011G040号体量为36685平方米的商住用地，楼面价为2072元/平方米。这种趋势可见，大朗楼面地价已经突破了2000元/平方米的关口。
目前，大朗普通住宅(洋房加公寓)的价格为5000—7500元/平方米，别墅价格为1.2万-2.3万元/平方米。今年前4个月，一手住宅的成交均价为8742元/平方米。
大朗处于丘陵地区，山水、江湖资源不明显，经济实力属于二线镇街。目前，东莞一线镇街普通住宅每平方米的均价一般在七八千元之间。对于大朗未来的房价，车德锐认为7000多元/平方米是普通住宅的天花板了，很难上到8000元，并且是带装修的。跟目前东方银座中心城的价格差不多。按照目前的楼面地价，大朗房地产的开发利润能有多大呢？
但这并不是说大朗地产前景不佳，而是说进驻大朗时应该用谨慎乐观、冷静理性的态度来考察项目，不要被“松朗片区”的说法遮住视野，盲目跟风大上项目。松山湖发展势头很猛，后期带动力很强劲。同时，从大朗今年前4个月的楼面地价来看，大朗均价为1695元/平方米，全市均价为1646元/平方米，两者大体相当，这与大朗的经济地位是相符合的。大朗的楼市总体前景难以否定。
从方法论上来看，该如何在大朗开发项目呢？
车德锐说，与松山湖相比，大朗输在景观资源上，赢在商业配套上。建议大朗楼市整体上与松山湖的豪宅项目错开，主打刚需产品，价格不能太高，否则没有比较优势。要开拓利润空间，应该多做些创新。此外，做商业也是个出路。鉴于大朗农民公寓多且规格高，商品房应该搞好品质，才能撬动更多本地购买力。
欧志刚也持有跟车德锐类似的观点，认为大朗的产品应该以普通住宅为主。
大朗楼市：起步晚起点高发展快
大朗楼市于2002年起步，由南峰地产和新世纪地产两大东莞本土开发商领跑。2007年，深圳开发商金泓地产在大朗开发项目，打破大朗楼市原有的格局，大朗房地产步入转型期。次年，全国住宅地产大佬万科加盟。2009年迄今，碧桂园、东方银座等一大批珠三角的开发商扎堆进驻，大朗地产迎来高速发展期，后市市场竞争日趋激烈。大朗地产起步晚，起点高，近年来发展迅速。
起步？？本地开发商引领
2002年，毛织重镇大朗镇被中国纺织协会授予“中国羊毛衫名镇”称号。就在那年，大朗开始搞城镇建设，海杨城、中心花苑、碧水天源开始掀起了大朗房地产的造城运动。
相比1992年就发展房地产的邻居常平镇，大朗2002年才起步，是比较晚了。但大朗把主要精力放在毛织、电子等工业上，为房地产近年的崛起打下了过硬的基础。
同时，72平方公里的松山湖高新技术产业开发区在2001年11月拉开建设序幕，也为大朗楼市后期的蜕变埋下了伏笔。
南峰地产旗下的碧水天源项目，占地1300亩，总建筑面积80万平方米，分六期开发，产品涵盖别墅和普通住宅。碧水天源2002年9月4日拿到第一张预售证，是最早的商品房项目之一，迄今还在开发中，目前在售的是第4期的别墅产品。碧水天源堪称大朗的楼市日记。该项目推出的第一批产品便是别墅，象征着大朗房地产的高起点。
在大朗楼市前期发展阶段，除了南峰地产之外，在大朗拥有一支CBA球队的新世纪地产在某种程度上也是活招牌，其在大朗所开发的项目，规模、数量都首屈一指，如2003年新世纪豪园面市，2004年大朗最大的商业广场长盛广场开业，2006年明上居入市等。在某种程度上，东莞两大本土开发商在一段时间内引领着大朗房地产的走势，供应量的多少、房价的高低都跟这两个企业的项目息息相关，这也成为大朗楼市的风向标。
转型？？深圳开发商介入
不过，随着2007年全国楼市高潮的到来以及松山湖前景被看好，大朗楼市原本的平静也被打破，步入转型期。当年，在深圳开发过金泓凯旋城的金泓地产来到大朗开发了金泓·财富公馆，打造了买一层送一层的复式产品，并把深圳客吸引到了大朗。这为深圳客以及深圳开发商的大规模进入埋下了伏笔。
紧接着，2008年万科与新世纪合作的金域蓝湾项目开售。万科的到来让这个毛织重镇的地产行业更加受到瞩目，而其开发的金域蓝湾可以称得上是大朗的代表楼盘，代表着大朗洋房产品进入多元化的阶段。
腾飞？？更多品牌开发商推动高速发展
2009年，珠三角的品牌房地产企业纷纷进驻东莞，大朗楼市步入高速发展期。碧桂园、东方银座、富盈地产均斩获了大朗地块，加盟大朗房地产业的发展。特别是碧桂园的加入，其开发的项目也宣告了大朗只有一个别墅楼盘历史的终结。
接着，2010年，大朗出让了4宗商住用地，除了2宗个人竞得之外，另外2宗引来了佛山的钜隆地产、深圳的深物业。今年以来，在不满5个月时间内，大朗便拍出了4宗地，深圳的中熙地产、东莞市方略实业投资有限公司、敏捷地产旗下的广州锦绣投资有限公司等三家公司进驻大朗。
后市？？项目多，竞争日趋激烈
从整体成交来看，据合富辉煌东莞市场研究部监测数据，2008年大朗成交住宅1376套99779平方米，均价为5098元/平方米；2009年成交住宅1811套175374平方米，均价5855元/平方米；2010年成交住宅1883套218251平方米，均价8147元/平方米；今年前4个月，成交住宅625套80192平方米，均价8742元/平方米。
从2002年迄今9年间，大朗的房价发生了翻天覆地的变化。2002年，大朗中心花苑的价格是1000元/平方米左右，当年还卖不动。同年，碧水天源一期洋房卖2500元/平方米，别墅卖5000元/平方米。现在，大朗的普通住宅(洋房和公寓)价格在5000—7500元/平方米，别墅价格为1.2万—2.3万元/平方米，碧水天源的别墅价格在1.3万—2.3万元/平方米之间。
此外，大朗楼市还有一大特色是农民公寓多，而且建筑标准高，与商品房没有多少差距，建设数量、规格领跑全市。据大朗政府官网显示，大朗长塘、求富路、佛新、宝陂、校椅围等农民公寓建成入住，共67幢，2022套。这些农民公寓属于小产权房，只向当地村民发售，这截留了相当部分本地购买力。
本版撰文 南方日报记者 曾德军 黄万全
摄影 南方日报记者 何建文
