“有朋友说住在南沙大酒店很安静，我说在南沙你住在哪里都很安静。”在昨日举行的南沙史上首场房产推介会上，广州南沙开发区管委会副主任段险峰指出，过去十年，南沙新城的建设速度比较缓慢，南沙现在还面临着公共配套不足，人气不旺等困难。
尽管段险峰的话有玩笑成分，仍然道出了一个不争的事实，因写入国家“十二五”规划而备受关注的南沙区正在面临“空城”的尴尬，很多人白天在南沙工作，晚上却回市区居住，还有投资客干脆长期不来南沙，偶尔在周末来此短住。南都记者日前深入走访南沙居住区和商业区，发现在一片规划利好的憧憬下，南沙部分楼盘和商铺存在明显的空置现象，而地理位置偏远和配套不足已经成为制约南沙聚集人气的主要瓶颈。在当地工作的人们看来，南沙未来的发展必须防止“空城”现象，在南沙落地生根也许不是太遥远的梦想。
人气地广人稀每平方公里只有493人
也许是因为工作日的关系，商城内几乎没有客人，个别电动扶梯甚至因为无人乘坐而停止运行。商城内美轩家私城的龚经理说：“今年的经营状况比去年差，因为今年楼盘交楼面积少，在当地装修的购房者也就随之减少。只有节假日在广州市区工作的人回来了，客流才会多一些。”
从广州中心区搭乘地铁抵达南沙金洲站约需一个半小时，过了4号线东涌站大约5分钟便进入南沙辖区。
黄阁汽车城站是进入南沙区后的第一座地铁站。自此开始，轨道旁边电线塔延绵不绝。随电线塔展开的是片平坦的开阔地，建筑物大多低矮，天际线很低。和广州市中心逼仄的石屎森林相比，这里建筑密度小，视野开阔。当然最明显的感受是：人少。
地铁线向东1公里的金洲，是南沙的传统商业中心和生活中心，而其中又以进港大道和金沙路相交的十字路口区域最为繁华。十字路口北侧为大型购物中心金洲广场，这里汇聚了超市、餐饮、服装、首饰、家私、电器、数码等各类商业形态。
也许是因为工作日的关系，商城内几乎没有客人，个别电动扶梯甚至因为无人乘坐而停止运行。商城内美轩家私城的龚经理说：“今年的经营状况比去年差，因为今年楼盘交楼面积少，在当地装修的购房者也就随之减少。只有节假日在广州市区工作的人回来了，客流才会多一些。”
商城中也有个别知名服装品牌，但整体仍以销售过时款式的中低档产品为主。即使如此，金洲广场的租金也不算便宜，一个电脑铺店主透露，其10平方米左右的铺面每月租金也要3000多元。
人气不够旺一直是困扰这里商铺经营者的首要问题。南沙规划区总用地797平方公里，其中陆地面积585平方公里，按照环境容量预测，南沙地区规划人口规模宜控制在100万人，南沙开发区规划人口规模宜控制在60万人。而最新公布的第六次人口普查数据显示，南沙区目前的人口只有不到26万人，是广州人口最少的行政区，平均每平方公里只有493人。
楼盘部分楼盘空置率超过八成
记者日前选择在晚8点左右的时间来到天后宫附近一家占地超过60万平方米的大型楼盘，发现这里亮灯的户数十分有限。以该小区一排五栋的低层洋房为例，每栋22户人家只有3户左右亮灯，空置率超过八成。
南沙区的住宅楼盘相对集中分布在中部组团，在金洲一带分布有十多个在售楼盘，仅今年“五一”假期就有4000多套商品住房推向市场。据房地产中介研究机构合富辉煌统计显示，2010年南沙洋房均价在6000～9300元/平方米，相当于全市均价的60%.南沙以其明显的价格优势吸引着购房者的目光。
目前南沙的购房置业类型大致可以划分为自住、投资和养老三种类型。记者日前在南沙区实地走访发现，在进港大道和港前大道地段分布的楼盘入住率比较高，这里的商业配套也相对成熟。但在天后宫附近的楼盘实际入住率并不高。
记者日前选择在晚8点左右的时间来到天后宫附近一家占地超过60万平方米的大型楼盘，发现这里亮灯的户数十分有限。以该小区一排五栋的低层洋房为例，每栋22户人家只有3户左右亮灯，空置率超过八成。
该楼盘坐山望海，小区内还有大片湖景，堪称南沙区内景观资源最佳的楼盘之一。这家楼盘定位相对高端，以独立别墅和小高层洋房为主要产品类型，2007年开盘以来，主力客户群为广州市区和番禺市桥的买家，购房主要用于投资和度假，也有少量其他区域的客户。
据合富辉煌统计，南沙住宅市场的主力置业客群仍是外来客源，产业人口置业比例虽然相对以前有明显增加，但外来置业者在2009年的时候曾一度占到南沙住房销售市场的八成以上。
合富辉煌的分析报告指出，南沙楼盘的核心客户群是南沙区和番禺区的客户，有的楼盘这部分目标客户群可以占到50%，这部分置业者以南沙区公务员、南沙及番禺的企业中、高层职员、个体私营企业主为主，他们希望在南沙买到自己的房子，落地生根。
此外，还有35%的目标客户来自广州市区，以天河、海珠区为主，他们的职业大多是普通白领，置业原因是受到市区高房价压力，考虑到地铁的便利，同时也受到南沙生态环境的吸引。
商铺租售多营业少
然而，随着南沙区政府于2010年5月搬到了西边10公里以外的蕉门地铁站附近，这一带的政商气息随之失色。记者走访之时，原政府大楼已门窗紧闭，原有的商铺也都关门大吉，四周一片冷清。曾经闻名遐迩的南沙科技馆也因人气冷清，运营难以为继最终未能逃避关门的结局。
紧邻金洲广场有一处名为“逸涛湾”的联排商铺，从西到东共有40多间，其硕大的广告牌上写着“滨海CBD核心，中央生活第一城”。可是，40多间商铺处于营业状态的仅有七八间，另有三四间正在装修，其余全部大门紧锁。现场某中介公司工作人员解释，这是个老项目，但最近都已陆续出租，只是业主还未开始经营，目前40多间商铺仅剩下5间尚未租出。
与金洲广场一路之隔的南边，是另外一个大型商业写字楼金莎广场，同样出现楼面已租已售却极少开张营业的状态。记者发现，该广场38间双向沿街商铺仅有三四间处于营业状态，不少店面门口还贴着招租广告。然而，记者在广州市国土局阳光家缘网站查实，该商业项目2009年就已获得预售证，目前首层商铺均为已备案或已签约。不难看出，这些商铺大多处于闲置状态。
处于闲置状态的，还有原区政府所在地的商铺。南沙区政府在去年迁往新址前，一直租用霍英东开发的小南沙区域中的会展中心办公，位于南沙岛东南面港前大道南部，霍英东基金会广州办事处及其所属的珠三角世贸中心、南沙大酒店亦位于此，这一带一度成为南沙的政商要地。
然而，随着南沙区政府于2010年5月搬到了西边10公里以外的蕉门地铁站附近，这一带的政商气息随之失色。记者走访之时，原政府大楼已门窗紧闭，原有的商铺也都关门大吉，四周一片冷清。曾经闻名遐迩的南沙科技馆也因人气冷清，运营难以为继最终未能逃避关门的结局。
公共设施生活配套长期短板
当记者准备从丰庭花园乘坐出租车前往另一目的地时，出租司机只肯口头谈价，不肯打表。对方称，南沙打车需求不大，完全按照打表计费会亏本；目前整个南沙仅有数十辆在营出租车，而且不少司机跑到番禺拉客。据记者观察，为节约成本，当地的出租车大多以守株待兔的方式等客。
自2005年至今，南沙建区已有6年时间，常住人口亦从2005年的14万增加到如今的20万。对于一个新区来说，人口一年增1万还是显得十分缓慢，而这与南沙的生活配套长期短板不无关系。
与地铁金洲站仅一墙之隔的是一个有着近3000户人家的大型社区，这就是曾被媒体称作广州最大存量公房的丰田职工小区———丰庭花园。
除了内部的两个小超市，一个小饭馆和一个小发廊以外，小区周边再没有任何商业设施或休闲场所。居民王先生说，小区内的设施远远不能满足日常生活，更难以忍受的是附近没有健身文娱配套，生活单调。
当记者准备从丰庭花园乘坐出租车前往另一目的地时，出租司机只肯口头谈价，不肯打表。对方称，南沙打车需求不大，完全按照打表计费会亏本；目前整个南沙仅有数十辆在营出租车，而且不少司机跑到番禺拉客。据记者观察，为节约成本，当地的出租车大多以守株待兔的方式等客。
合富辉煌分析人士指出，由于过去主要集中于发展工业，使得南沙公共服务配套设施严重滞后，对南沙的居住氛围培育造成较大负面影响。查阅《广州市南沙区发展规划（修编）》可以发现，南沙规划的居住用地规模到2020年是2500多万平方米，配套的公共设施用地规模是1400多万平方米，而2005年南沙的公共设施用地面积只有530多万平方米，与目标差距62%.
未来防止急于开发房地产项目
和冷清的人气相比，当地居民对南沙未来的乐观期待则显得异常高涨。
在南沙写进国家“十二五”规划的利好面前，不论是当地居民、商人还是地产人士，无不看好南沙未来的前景。当下的不满或无奈也随之烟消云散。
金洲路上，不少地产项目的广告都打着诸如“滨海CBD”“下一个天河北”的旗号，打起南沙的潜力牌。逸涛湾楼盘某中介公司的墙上甚至整齐挂着七八个特制广告牌，上面全是领导人或知名人士对南沙的期许和论断。而在金莎广场的物业管理处，宣传南沙规划的海报也一字排开，对南沙的经济、产业、环境如数家珍，仿佛这里是政府的招商推广中心而不是物业管理中心。就连居民小区里的大叔大妈都知道南沙的房价涨得快，未来还要继续涨。
家装行业在南沙的盛行，也呼应了南沙房地产业高歌猛进的前奏。今年以来，南沙商品房开工面积和销售面积比翼齐飞。据南沙统计局资料显示，仅今年1-2月，南沙商品房销售面积达7 .1万平方米，同比增长9倍，而房屋施工面积达23.6万平方米，同比增长70.6%，速度骇人。就未来看，去年已出让的和今年即将出让的共64万余平方米住宅用地，未来两三年南沙将新增住宅面积130万平方米，粗略估算至少可提供1.3万套新房。若加上在售楼盘和存量房数量更为可观。
面对这一切，业内专家则更为清醒和冷静，他们认为南沙在规划利好下，要防止急于开发房地产项目，当务之急是通过产业提升南沙的人气，通过配套升级改善南沙的人居环境，让更多在南沙工作的人能在南沙安居乐业。
■空城客的故事
公务员：
要人气不要炒房客
“都是些投资客，这样发展下去，南沙人气就更难聚集，就真的成了空城”。
苏紫认为房子是“卖出去”了，但是没人住进来，还把房价抬高了，真正需要买房的人却买不起。
在南沙，有这样一种说法：南沙区政府是流动的政府，每到下班时间，大队人马便浩浩荡荡登上连成小火车样的大巴车队，离开南沙。“区府的人都不在南沙住，怎么能吸引到更多人气？”南沙区政府的公务员苏紫对这种流动状态感到无奈，“谁不愿意住在单位附近，不用舟车劳顿地去上班？”
苏紫觉得，很多人不是为了爱人上班就是为了孩子上学，才选择留在市区居住。她自己“每天花在路上的时间要3个多小时，很辛苦”。
作为新一代的南沙开拓者，苏紫很想在南沙买间自己的屋子，安定下来。“因为这里环境好，未来的发展前景无限”。但这些年来，房价的相对不高却滋生了不少炒房客。
“都是些投资客，这样发展下去，南沙人气就更难聚集，就真的成了空城”。苏紫认为房子是“卖出去”了，但是没人住进来，还把房价抬高了，真正需要买房的人却买不起。
南沙被写入国家十二五规划后，南沙房产也成大热。今年“五一”后南沙楼盘普遍涨价，苏紫不无担心地说，投资客仿佛又看到了炒房的春天，很有可能把房价过快抬高。她希望政府能够给予一些政策上的优惠扶持，让在南沙工作的人买得起房、安居乐业。“有人气了，商业、服务业、旅游业等也一定会发展起来。”她说，整个城市大环境都适合居住了，人们才会真真正正留在南沙，形成一个良性循环。南沙就不会再被人冠以“空城”之名。
企业白领：
工作在南沙难找女朋友
“南沙的整体环境，暂时还只适合发展经济，但还未真正适合居住”。4年前到南沙工作的冯先生（化名），至今没有在南沙买房。
“当初选择来广州工作时并不知道南沙是广州的‘郊区’。4年了，他宁可每天来回奔波在广州与南沙的路上，也不愿在南沙买房子定居。”尽管南沙现在的房价和周边比起来很有诱惑力。“他也宁可花几倍的价钱，在广州购房置业。
杨先生在南沙黄阁镇一家企业上班，平时除了工作就是休息，生活比较单调。今年27岁，高学历、高收入的他还没有对象，和他一样的有“大把人”。公司为了给这些单身青年介绍对象，已经组织了几次大型“相亲”，不过成功率很低，平时除了工作就是休息，外出的机会很少。“就算初次见面印象不错，接下来的接触也很不容易。”“这里没有什么休闲娱乐的地方，看场电影要去很远，买件像样的衣服还要‘出城’到广州或者别的地方，想找个地方约会吃饭都没有多少可选择的。”
“虽然，经济发展的数据拿出来成绩骄人，但是城市化发展依然停留在落后状态。南沙现在也就相当于一个‘镇’的水平。甚至还不及周边的一些镇，比如东莞的虎门镇、长安镇等”。冯先生的一些朋友，选择来南沙创业，但都要早出晚归，下班就离开南沙。“这里的医疗和教育、公共交通系统建设尽管有了很大提升，但是相对其他地方还是短板。”
冯先生质疑南沙城市化发展的速度，第一原因就是，“南沙区府的工作人员都不愿意住在南沙，还能指望它发展有多快吗？”下班后没有人留恋这里的美景、清新的空气以及安静的环境。
“没有人气难发展，没有发展难聚人气”，冯先生说，这好像又回到了是蛋生鸡还是鸡生蛋的问题。建议区府，一方面要给人住在南沙的希望，另一方面，不要只看到工业、重工业带来的经济效益。要大力发展商业、金融业、旅游业，甚至发展总部经济。
本版采写：
南都记者 王卫国 刘国珍 实习生万明
