沿江、人文景点多，是3号绿道楼盘的优势。
珠三角3号绿道东莞段大部分路线顺着东江南支流蜿蜒前行，绿道沿线的楼盘一大特色便是江景盘众多。但是由于经济配套、土地出让等跟不上，东莞的江景盘并不像广州等城市那样成为引领楼市的佼佼者。
与此同时，在这条绿道沿线的区域，尤其是在石龙，记者发现了一股一直为人所忽视的力量——— 惠州力量。惠州市的石湾、园洲等镇有部分人跨界住进了石龙镇，同时也有部分东莞人成为石湾楼盘的主力客户。
逾6成楼盘有江景房
在东莞段的3条区域绿道中，对比2号线的山水观光、5号线的山水园区特点，3号线独具滨江人文特色，从道胺开始直至企石的绿道均沿着东江南支流蜿蜒，这段绿道占据整条绿道的3/4的长度。因此，3号绿道沿线的楼盘一大卖点便是江景资源。据记者统计，16个沿线楼盘中，有10个楼盘布局江边、有江景房供应，占总数的63%。
3号绿道是滨水人文休闲绿道，从广州番禺区石楼镇进入麻涌镇，由石龙镇经罗浮山东江大桥进入惠州博罗县石湾镇，主线全长49公里、支线长15公里，途经麻涌、望牛墩、洪梅、道胺、万江、莞城、东城、茶山、石龙、石排和企石等11个镇街。
绿道途经众多的人文、滨江景点，包括麻涌香飘四季农业园、道胺粤晖园、道胺水乡风情、龙湾湿地公园、金鳌洲塔、滨江体育公园、可园、迎恩门城楼、大王洲岛、袁崇焕纪念园、金沙漾月、石龙历史人文景观区、康王庙、燕岭古采石场、石排公园、石排岭南现代生态农业园、黄大仙庙和企石体育公园等。
据记者实地探访，3号绿道有16个在售或者即将开售的楼盘，分布在洪梅、道胺、万江、石碣、石龙、企石以及惠州市的石湾镇等7镇街。16个项目中除了金地外滩8号将于6月面世之外，其余15个均在售。15个楼盘有洋房供应，6个楼盘有别墅供应，部分项目有公寓供应，产品供应与2号绿道类似，以洋房为主。
从价格来看，把一个3000元/平方米的小产权房另计，洋房和公寓的价格在4600—8600元/平方米之间，大部分单价为每平方米五六千元；6个别墅盘中有4个盘公布了价格，其价格区间为1.2万—2.8万元/平方米之间，大部分单价在1.2万—1.6万元/平方米。
暗涌的惠州力量
在东莞楼市，广深客一直备受各方关注，事实上，在东莞楼市还活跃着另外一股力量，这股力量一直为人们所忽视，但影响着东莞局部地区的楼市，这次随着记者沿3号绿道的上下求索而浮出水面。这股力量来自东莞的兄弟城市———惠州，阵容既包括由惠州流入东莞的购买力，也包括惠州楼盘到东莞抢生意的竞争力，我们暂且用“惠州力量”来统指这两大阵容。
东莞的石龙镇与惠州的石湾镇、园洲镇是两市交界处，两地之间一衣带水，隔着东江(或者东江支流)。记者现场了解得知，位于石龙镇的卓越东江、龙城国际、佳兆业中央豪门等3个项目，除了东莞市内的主力买家之外，还有部分来自石湾、园洲等地的惠州买家。
因为两地相距咫尺，惠州的购房者与广深投资客不同，其购买目的是为了自住。
购买力的流动是双向的。由于东莞的房价比惠州的要高，部分东莞购买力已经流入惠州。位于石湾镇的别墅盘皇庭·壹号公馆即将在月底开盘，售楼工作人员告诉记者，在登记的客户中多达六七成来自东莞，其次来自深圳、广州和香港，惠州的还是少数。同样资质的土地，惠州售价要低于东莞，利用这种房地产业的“加工贸易”可以通过土地的低成本来开拓更广的利润空间。
由于一直被认为是房价洼地，东莞人很少到外地买房，而皇庭·壹号公馆的出现，再结合去年高达20%的房价增幅，可以看出市民对东莞“房价洼地”角色的认同感已经逐渐减弱。
江景盘不是佼佼者
根据广州等城市的经验，江景是房地产开发的重点资源，江景盘一般是高端的豪宅房。不过，记者发现，这一经验并不适用于东莞。
据记者踩盘统计，沿海丽水佳园、富通天邑湾、阳光海岸、上东国际、金地外滩8号、达鑫·江滨新城、龙城国际、皇庭·壹号公馆、金椅豪园、佳兆业东江豪门等10个江景盘中，除金地外滩8号、皇庭·壹号公馆和阳光海岸别墅部分未公布价格之外，其余产品中，洋房均价在5000—8600元之间，大部分别墅价格在1.5万元/平方米上下，这种价格基本上与一季度7072元/平方米的洋房均价，16180元/平方米的别墅均价相持平，与此同时，楼盘素质大多也并不突出。不像广州等城市那样的高端豪宅，价格远远高于其他区域。同时，跟动辄过万元单价的水濂山、松山湖等山景、湖景洋房相比，这些江景盘各方面也逊色不少。
为什么东莞的江景盘素质、价格并不突出呢？
首先，东江沿线地区的经济相对落后，撑不起高价高素质的项目。有江景盘的6个镇街中，道胺、企石是东莞市委、市政府评定的欠发达的第四档镇，万江和石龙是第三档镇街，只有石碣是第二档镇，此外，石湾在惠州市，经济实力也较弱。因为经济实力较弱，大的品牌开发商进驻不多，自然楼盘档次难以冒尖。
其次，东江沿线早些年，商住用地出让比较少，比如莞城、东城是经济实力较强的街道，但是东江沿线楼盘不多，现在没有在售楼盘。
不过，合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺说，滨江资源在东莞楼市版图中被忽视的情况，最近几年已经有一些变化，随着金地地产、沿海地产、佳兆业等一些大开发商的进驻，东江沿线楼市已经大为起色。随着其他区域山、湖资源的进一步开发，江景资源应有的价值在未来几年应该会受到重视，滨江项目档次会大为提升。
记者踩盘
●洪梅
◎雍景家园
小区：占地2.2万平方米，建筑面积6.3万平方米，是一个仅有6栋楼的洋房小区。根据规划，洪梅未来是穗莞深线、莞佛线、琶洲线、东莞R1线等4条轨道交通线的交汇之处，而该项目距离穗莞深和莞佛城轨的站点仅2公里，同时靠近将通车的沿江高速公路的出入口。便捷的交通使得该项目客户呈现珠三角一体化，除了70%的东莞客户之外，还有20%的广州客户和10%的深圳、佛山和中山客户。外地客户既有投资客，也有自住客。
产品：在售产品面积为38-188平方米，户型包括单身公寓、1房1厅、2房、3房、4房、小复式。第5、6栋将在下月开盘，共计货量200多套。
价格：在售均价为4600元/平方米。
地址：洪梅洪梅大道南(汽车站对面)。
开发商：东莞市雍景盈泰房地产开发有限公司。
距绿道路程：骑自行车15分钟。
记者探营：小区不大，却容纳来自珠三角多个城市的客户，业主既可通过邻里交往开阔视野，同时也可能面临小区人员复杂的烦恼。目前，小区正在建设中，年底交楼。
●万江
◎富通天邑湾
小区：占地约4.0万平方米，建筑面积约14.4万平方米，是一个东南亚风格的江景洋房小区。小区共8栋百米高层建筑，呈V形点式排布充分利用东江湾区资源，75%的房子开发成江景房。
产品：在售10多套108平方米的3房，还有4栋楼预计下月上市，约300套，面积在108—300平方米之间。
价格：在售价为7800—8000元/平方米。
地址：万江高埗路口。
开发商：东莞市富通铸创房地产开发有限公司。
距绿道路程：骑自行车10分钟内。
记者探营：矗立江边的一座小木亭把小区的水乡风情表达的淋漓尽致。项目紧临东江南支流，在小区与东江之间的空间不大，不会再开发其他项目，不用担心江景以后被挡住。值得一提的是，小区还实行人车分流，居住环境更安全。不过，美中不足的是东江南支流位于小区的东北方向。
◎阳光海岸
小区：项目占地36万平方米，建筑70万平方米。小区位于万江区东江河畔，紧邻华南Mall、东莞市汽车总站。小区配套建设近10万平方米的河畔公园，全长1.5公里，设有游艇码头、大型露天江景游泳池、休闲广场、临江栈道等景观。
产品：在售85—95平方米的2、3房洋房，150—200平方米的4房洋房。26套独栋别墅也在认筹中。
价格：洋房均价6800元/平方米。
地址：东莞市汽车总站旁。
开发商：东莞市高田房地产开发有限公司。
距绿道路程：骑自行车10分钟。
记者探营：该项目优势很明显，劣势也颇为突出。位于东江边，自然是景观不同凡响，时不时可以享受拂面之轻风，但是市汽车总站也毗邻而居，汽车尾气污染比较厉害，在售楼处门口就能闻到汽车尾气的臭味。
◎上东国际
小区：占地19万平方米，建筑39万平方米，拥有19万平方米园林绿化和5万平方米集中绿地，是鸿福西路唯一具有花园的大体量小区。与市核心区仅隔着一条运河，开车3分钟即可抵达距市核心区，可以享受玉兰大剧院、市图书馆、银丰食街、会展酒店，CBD写字楼、莞太路金融街，沃尔玛、家乐福、海雅百货等市政、商业配套。客户90%来自东莞，10%来自广深。
产品：在售仅四五十套洋房，为118—170平方米的3、4房。近期无加推计划。
价格：7300—8600元/平方米。
地址：万江鸿福西路(滨江体育公园东)。
开发商：东莞市幸福花苑开发有限公司。
距绿道路程：绿道经过门口。
记者探营：项目位于东江支流与东莞运河围合的小岛上，毗邻滨江体育公园，虽然小岛上的商业配套不足，但是距离市核心区比较近，交通便利，适合居住，不过，价格也堪比核心区的洋房。
◎金地外滩8号
小区：占地约5万平方米，建筑约12万平方米，是一个中大户型定位的滨江洋房小区。小区坐拥一线江景，体育公园近在咫尺。目标客户瞄准追求都市生活的“资本家”。
产品：主力户型为90—120平方米的3房、130—190平方米的4房，预计6月面世。
价格：待定。
地址：万江滨江体育公园旁。
开发商：东莞市金地房地产投资有限公司。
距绿道路程：绿道经过门口。
记者探营：项目位于金鳌路跨东江的大桥旁，但因为目前所建起的楼房并不高，现场也没有明显的文字说明，现在项目找起来并不容易。不过毗邻东江，景观资源不错，与市中心区也仅隔着一条运河。
●道胺
◎畔月湾广场
小区：项目占地约1.7万平方米，建筑面积约7.1万平方米。项目位于道胺镇南部，东南临外环路西部干道，距东莞行政中心区约20分钟车程。户型设计多样，有一房、二房、小三房、大三房及四房，还有少量带露台花园大宅，以满足不同的居家需求。项目包括约1.0万平方米商业建筑，配套有大型百货超市、主题式运动会所、餐饮步行街、服饰美发、休闲娱乐等。
产品：103-150平方米的3、4房在售，货量为二三十套。
价格：均价为3000元/平方米。
地址：道胺西部干道粤晖路(大罗沙医院右侧)。
开发商：鸿旺实业投资有限公司。
距绿道路程：骑自行车5分钟。
记者探营：该小区是一个经济实用型的商住社区，最讨喜的是该小区临近岭南园林的代表作、广东著名旅游景区——— 粤晖园，步行过去大约10分钟。目前该小区是小产权房项目，所以价格低廉。开发商方面对记者说，今年10月将实现土地性质转换，业主可以办房产证，不过前期购买的业主需要补差价。目前，该项目推出分期付款，年限在1-8年之间，有一定的折扣优惠，同时，一次性付款优惠92折。
◎五福里
小区：占地约1.8万平方米，建筑约7.5万平方米。位于道胺镇中心区，项目附近有广深高速出入口、繁华商贸街振兴路、济川中学、济川广场、济川体育馆、滨江公园、镇政府大楼等配套设施。以道胺客户为主，也有万江、厚街客户，还有少量广深客户。
产品：在售230套产品，为70-100平方米的2、3房单位。
价格：均价5500元/平方米。
地址：道胺新城市中心(桥东大街地税局旁)。
开发商：海贝豪庭房地产开发公司。
距绿道路程：骑自行车5分钟。
记者探营：这是一个在镇中心区的花园小区，周边各种配套成熟，但小区体量偏小，处于东莞欠发达镇区。
◎沿海丽水佳园
小区：占地38万平方米，建筑约40万平方米，是东莞首个以健康为主题的活水别墅，是沿海集团与国家健康住宅中心联合打造的全国健康住宅示范样板，被国家建设部评定为2005年健康和谐社区示范项目。整个园区内绿化约8万平米，沿江景观带约3万平米。客户80%来自东莞，20%是广深投资客。
产品：有独栋别墅、联排别墅、叠加别墅、商铺以及酒店式公寓等产品，在售10多套240-420平方米的联排、双拼别墅。
价格：每套总价在330万—1200万元之间。
地址：道胺镇东莞大道延长线与港口大道交汇处。
开发商：东莞市丽水佳园开发有限公司。
距绿道路程：骑自行车10分钟。
记者探营：小区最大特色是三面被东江支流立体环绕，所以因地制宜以水为媒介打造豪宅住宅区，同时前往城区、厚街、道胺等中心区交通便利。
●石龙
◎卓越东江
小区：占地1.0万平方米，建筑面积3.6万平方米，是集住宅、商业为一体的商住地产项目。项目有2栋楼组成，拥有空中花园、卧室景观飘窗等设计，所处区域是石龙镇规划的行政、商贸信息中心，也是石龙镇高尚住宅生活区。客户大部分来自石龙，少数来自深圳、惠州和香港。
产品：在售81—155平方米的1、2、4房洋房。
价格：均价5300元/平方米。
地址：石龙新城区龙城路(与龙升路交汇处)。
开发商：东莞市世海房地产开发有限公司。
距绿道路程：骑自行车10分钟。
记者探营：项目2栋建筑犹如2本书矗立在住宅区内，商务氛围浓，但没有地面花园是一大遗憾。
◎龙城国际
小区：占地近7万平方米，建筑面积27万平方米，住宅总户数2040户，是一个大体量住宅社区。配套近2万平方米的社区园林、10000多平方米的商业建筑等。主力户型为1房至3房，其中1房为50—57平方米、2房为80—90平方米、3房为132—181平方米。一居户型均为精装修。客户除了来自东莞之外，还有部分来自香港、惠州市园洲镇。
产品：50-340平方米的1-4房，在售250套。
价格：各类户型产品均价为5600—5800元/平方米。
地址：石龙龙升路8号。
开发商：东莞龙城房地产开发有限公司。
距绿道路程：骑自行车10分钟。
记者探营：小区门口有龙柱喷水景观，体现滨江住宅特色，周边商品房集中，居住氛围浓厚。
◎佳兆业中央豪门
小区：占地约8.2万平方米，建筑面积约36.0万平方米，是一个欧洲风情的洋房社区。规划3000多住户，户型以110—150平方米为主，实用率较高。园林为欧式皇家园林，配套室内恒温泳池、豪华会所、封闭式智能化优质物管等。客户来自东莞市，惠州市园洲镇和石湾镇。
产品：在售48—178平方米的1—4房洋房，两三百套货量，本月底还将加推新货。
价格：均价6000元/平方米。
地址：石龙新城区龙升路石龙镇政府旁。
开发商：东莞市盈盛房地产开发有限公司。
距绿道路程：骑自行10分钟。
记者探营：售楼处建筑高大气派，门口的水景和绿色植被显得十分灵动，小区户型多样，居家客户可以前往考察。
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专题策划 南方日报记者 曾德军
专题撰文 南方日报记者 曾德军
专题摄影 南方日报记者 何建文
