樟木头荔景山庄，不少房子牵涉的关系错综复杂，导致办证难。
樟木头镇中心附近，一座天桥上挂着“缤纷小香港”字样。上世纪90年代初，樟木头的名声远扬香港，港人纷纷在樟木头买房置业，甚至有些盲目疯狂。
樟木头荔景山庄，马伟堂翻出了一堆材料，证明身处的庭院房屋确系自己所有。
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这是一个结果已经明确、过程还需完善的恒等式。在其背后，是东莞樟木头镇荔景山庄1400余名香港籍业主对自有房屋产权确认短则数年、长则十余年的期盼与等待。
最近，随着又一批业主的房产证顺利到手，荔景山庄香港籍业主马伟堂终于感到了一丝轻松，尽管焦急仍不时会写在脸上。
毕竟，他已经为一页房产证等待了11年。
事实上，在上世纪90年代初，当国内的商品房制度还未正式建立之时，在东莞樟木头，一轮由外资引爆的房地产开发和销售热潮却此起彼伏。大批香港市民进入当地买房置业，但由于各种原因，他们中很多人并没有及时获得房子的产权证明。房产证的历史遗留难题，一直亟待破解。
过去两年间，东莞樟木头镇政府协同有关部门主动介入，陆续为259户业主解决“无证”之困。
非理性的购房风潮
20世纪90年代初，在樟木头兴起的房地产开发和外销两旺的火爆景象，至今仍是国内房地产界的一段传奇。
很多人至今还记得，每逢周末，由深圳出关口和樟木头火车站驶出的一辆辆看楼巴士，总是坐满了香港人。“有些人甚至连樟木头的具体位置都不清楚，在香港听朋友一说就跑来买楼。”樟木头港商投资企业协会副会长张良勇说。
事实上，一直到1998年亚洲金融危机爆发前，香港日益膨胀的经济泡沫确实让不少中低收入港民承受了较大的生活压力。当他们看过开发商在香港呈展的内地楼盘模型后，许多人才发现，“在香港不够买个厕所的钱，到樟木头居然可以买三室两厅”。
同时，便捷的交通，也是樟木头吸引大量香港市民前往置业的一个重要因素。当年一个小时的车程，在很多购房者看来，樟木头将来不仅是港人周末度假的好去处，还是退休后养老的好地方。有人甚至设想，楼上买房楼下买铺位，过一把老板瘾。
消费市场“一窝蜂”的壮大，给开发市场注入了更大的活力。以1993年为例，据不完全统计，当时在樟木头从事房地产开发的港籍地产商已有近40个，面向香港居民开发的楼盘达28个，全年销售1.3万余套，占当年内地在港商品房销售总量的48.6%。
荔景山庄就是在这一波置业风潮中获批立项的，时间正是1993年，由港商简某投资的荔景山庄商住开发有限公司进行经营开发。
没有任何意外，项目甫一问世便吸引了众多关注目光。在整个项目还只是一张图纸时，就已陆续有香港市民慕名前往购买。“当时的规划中，山庄依山旁水，将是樟木头最高档的住宅小区。”战勇说，他此后在荔景山庄连任了三届的业委会主席。
两年后，荔景山庄首期近千套商品房正式对外发售。结果很快便被抢购一空。身为内地人的战勇缠着开发商软磨硬泡，费尽周折才终于在这座主打香港市场的外销楼盘中购得了一户住宅，成为小区早期极少数的内地业主之一。“大多数香港人将房子当做投资品或是假期时的住处，大部分空置，小区常住人口开始一直不到三成。”战勇说。
张良勇说，早年到内地购房的香港人中，除一些是持投机心理外，大部分其实很盲目，整个消费市场都是非理性的。
香港工联会东莞工联咨询服务中心副主任邵建波曾对荔景山庄的部分香港业主进行过走访。他发现，出于对开发商和律师行的信任，早期购房者中有些人是在房子都没见过的情况下，就向开发商支付了房款。至于让他们日后“牵肠挂肚”的房产证，在当时几乎被大部分人所忽视。
市场退潮 开发商逃匿
潮起必有潮落。
在樟木头，港人置业的首次退潮发生在1998年前后。当时，亚洲金融危机爆发，香港的经济泡沫终于破裂。
受此影响，香港市民向内地置业的激情也受到了沉重一击。一方面，前来看盘的香港客户突然减少，许多面向香港市民的楼盘价格开始跳水；另一方面，由于个体经济受到冲击，少数在樟木头置业的香港人被迫将房子出售。“但总体来说，并不普遍。”张良勇说。
很快，在中央政府的帮助下，香港走出了金融危机的阴霾，而港人内地置业的热情再次稳定。不久，香港人到樟木头购房的热情又再次燃起，并一直持续到了2003年。有媒体曾报道，截至2003年，樟木头累计向香港市民出售商品房4万多套，吸引了近15万香港人住在樟木头或来樟木头度假。
不过，也是2003年，樟木头房地产业迎来了历史性的拐点。这一年，“非典”来袭，港人置业信心再次受挫，樟木头房地产外销市场份额大幅下滑。在当年第二届香港旅游节上，住宅销售量只有663套、销售额为2.1亿元，仅为前一年的六成多。
马伟堂就是在第一波置业退潮后、拐点出现前进入樟木头，并最终在荔景山庄安家置业的。2000年6月，他走进荔景山庄购买了一套148平方米的房子。“当时，身边不少熟人朋友都买了这个小区，环境不错价格也便宜。”马伟堂说，开发商还给他提供了免息购房的优惠。
在入住荔景山庄后的最初3年，他和夫人在房子外的小院里种花养鱼，过着令人羡慕的幸福生活。此时，整个荔景山庄房子总数已近两千余套，其中，九成住户都是香港人。
外部大环境的变化，一开始都没有引起马伟堂的注意。直到某一天，小区内的全体物业、保安和清洁人员突然放下了手中的工作，小区内顿时一片狼藉。不久，“荔景山庄开发商逃匿”的消息也在小区内不胫而走。
开发商不辞而别，众多业主纷纷为小区物业的未来走向而担心时，马伟堂更是心头一紧。因为3年前给开发商支付购房款后，所有购房手续都是委托开发商的合作律师进行办理，他一直没有获得产权证。
很快，小区内其他业主也发现了同样的问题。郑太太是1995年首批购买荔景山庄的香港业主之一，“开发商和律师都是香港人，我们觉得都是‘自己人’，就放心地交给他们去办了，没想到会这样。”
邵建波在走访后发现，在最初办理相关合同手续时，许多业主都轻信了开发商的承诺，将个人的房屋资料交给了开发商及其代理律师，让其代办房产证，甚至还支付了代办费。
“早年的一些项目开发往往是短期行为，开发商在看到政策和监管的空白时，或不愿投入，甚至故意拖欠契税。”樟木头港商投资企业协会荣誉会长陈熹说。当时，国内还没有建立起完备的房地产开发及外销制度，在政策还没完善的情况下，开发和消费就已经起来了。因此涉及到的监管环节也少，给产权纠纷的出现提供了空间。
樟木头房地产历史遗留问题协调小组办公室主任刘玉春进一步指出，“当初香港人买樟木头的房子，买卖环节都在香港进行，要做好监管其实也是很难的事情”。
风波四起
开发商逃匿后，一度陷入停滞的荔景山庄物业服务在樟木头政府的协助下重新恢复。然而，已经发现的房产证问题，开始集中浮出水面。
特别是从2004年樟木头房地产外销市场拐点出现后的第二年开始，荔景山庄的一些香港业主也开始陆续准备出手转让自己的房产。但他们发现没有房产证，房子卖不出去。
这一年，战勇被推选为荔景山庄业主委员会主席。上任后，他的第一件事便是香港业主们纷纷提出的房产证问题。
“本该开发商解决的问题，全推到了业委会的头上。”战勇说。业主们关于房产证的投诉一拥而至，并且接连不断，让他不胜其扰。“有的业主喝醉了酒，大半夜地跑到我楼下，嚷嚷着要跟我谈谈房产证的事。”
房产证问题，成为了战勇和他的业委会成员们最核心的工作。在他已经连任三届主席的日子里，房产证问题始终如影随形。
在战勇之后不久，邵建波也卷入了这场房产证风波之中。
2006年2月，香港工联会在内地设立办事处，即东莞工联咨询服务中心，专门接受在莞香港人的援助申请。邵建波担任了中心副主任，他发现中心成立后，在他们陆续接到的援助申请中，有40%与房产有关。其中，有绝大部分是早年在东莞购买房子没有房产证。
在此期间，原本已经为房产证没有着落而局促不安的马伟堂，更是遭遇了让他无法想象的困境。
2005年7月20日，马伟堂夫妇和另外39户荔景山庄的业主突然被告知，房子要被中国工商银行樟木头支行收走，而他则必须搬出自己已经居住了3年的房子。
这无异于一个“晴天霹雳”。因为，就在他们为房产证四处奔走时，中国工商银行樟木头支行竟然有他们40户业主所住房屋的房产证，而银行还告诉他们“银行才是房子的真正主人”。
不等马伟堂等人回过神来，东莞市中级人民法院又迅速裁定，查封马伟堂等人的40套房产，并裁定如果居住人不尽快起诉追究开发商责任的话，法院将依法处置房子。
原来，就在马伟堂买房之前，荔景山庄商住开发有限公司为获取银行1490万元的贷款，将其已建成的73套房子的产权抵押给了银行(其中就包括马先生等人已经购买的40套)。此后，开发商又将已经抵押的房子出售给了毫不知情的马伟堂等人。
最让马伟堂等人惊讶的是，他们当中有些是通过银行按揭来供房的，而为他们提供按揭贷款的银行，居然就是当年荔景山庄已经将房子产权作为贷款抵押的银行。“也就是说，银行将自己的钱借给了业主购买了原本已经属于自己的房子。”
感到荒唐的同时，马伟堂等人更是焦虑重重。自己花钱买到的房子，在原本就没有拿产权证的情况下，已经陷入了产权纠纷。房子极有可能会失去，而他们也可能会不得不面临钱房两空的尴尬。
“2003—2008年这五年，晚上经常睡不着觉。”马伟堂说。
矛盾与转机
为维护自身利益，马伟堂想到了诉诸法律。通过朋友介绍，塘厦镇的一名律师答应接手他们的案子，但要求每人先交纳8000元的律师费，还承诺官司成功后若干酬金。
尽管律师的要求马伟堂等人都答应了。收钱后的律师一开始并没有采取多少行动，而是不停强调，一没证据，二没理由，三没凭据，无法提请诉讼。
于是，马伟堂自己动了起来，召集涉案的业主们搜集证据。终于，在2007年，东莞市中级人民法院受理了案件。
在此期间的2007年9月，全国房地产市场迎来了一次深度调整。此时，樟木头地产市场也迎来了历史上的最低谷。半年后，全球金融危机的冲击波也波及到了在樟木头置业的香港市民。
“自2004年以后，小区内就陆续有业主开始卖房，但很多因为没有房产证，不得不‘贱卖’。等到2008年金融危机发生，更多香港业主急于将房子脱手，有的业主甚至将10年前就值40多万元的房子以10余万元出售。有没有房产证，出售的差价达10万元。”战勇说。
一些人往外低价出售物业，更多人则依旧在为房产证向各相关部门争取关注。邵建波还记得，当年有一位年龄偏大身体有病的业主，在寻求房产证的过程中去世了。老人的太太又接手了。
就在马伟堂的“一房两卖”案进行审理的同时，荔景山庄的其他业主以及樟木头其他外向型楼盘的“无证”业主们也在通过法律程序，将他们的开发商告上法院。
此时，战勇和邵建波则在他们各自的位置上做着类似的努力。战勇通过搜集业主意见，不断向各级政府部门反映业主的诉求。邵建波则一边搜集业主诉求，一边向樟木头、东莞以外的广东地区寻找可资借鉴的经验。
“整体上，2008年上半年，整个小区里的香港业主的情绪陷入了历史最低潮。”战勇说，问题已经到了不能不解决的地步了。
就在战勇表示担心的时候，樟木头镇政府结合邵建波从广州、肇庆带回来的经验，向东莞市政府递交了一份关于解决港人房产证问题的研究报告。
事情开始迎来转机。
曙光与希望
2008年10月，樟木头镇政府成立了以镇长为组长的协调小组，正式进驻荔景山庄对业主的房产证遗留问题进行摸底调查。
那些日子里，邵建波大部分时间都是在小区里度过的。他说，协调小组进驻的当天，十几个人就开始向业主收集材料。最初3个月，连周六周日都不休息。因为小区的大部分香港业主都还在港工作，只有周末才会返回东莞。
作为协调小组成员之一的战勇也记得，协调小组进驻后，小区内香港业主在情绪上的两个明显分化。“一些人是欢欣鼓舞，因为有人直接处理房产证问题了。还有一些人不信任，一开始还有人不愿意提交材料。”
尽管工作稳步推进，但随着调查的不断深入，困难和新问题也一一显现出来。
作为协调小组负责人之一的刘玉春发现，矛盾是逐步暴露的。尽管政策已经打开通道，但实际操作起来却是问题繁琐、矛盾重重。
土地证、工程质量安全鉴定报告、消防验收合格证明、电梯验收合格证明等15项资料，理应由开发商提供，但开发商走后，留下的资料相当少。刘玉春说，类似这种问题，政府按照分阶段、分情况处理的思路，正在逐一“解套”。
而业主这边，很多都是资料不全，甚至有人连当年的购房合同都没有。“有些业主在最初办理相关合同手续时，轻信了开发商的要求，将有关资料提交给了开发商，让开发商帮忙代办房产证，甚至还交了代办费。一开始，开发商还是帮其中有些人办了。后来，外部经营有问题，就慢慢忽视了。有一年，下大雨，因为资料没有妥善管理，大雨将不少收集上来的资料浸湿了，最终遗失了不少。”邵建波说。
最让协调小组头疼的，还是有着产权争议的房子。“开发商曾为其中一些业主已经办理了房产证，却又拿这部分房产去银行抵押后重新出售。”刘玉春说，此外，开发商还将其中部分土地抵押给了银行，而地上的建筑物——— 即涉及的700多套又卖给了业主。要给业主确权，政府首先要将土地赎回来。
最终，协调小组摸底调查结果显示，在荔景山庄全部2128套房产中，已有房产证的727户，未办证的有793套，尚有608套资料不全。
事实上，就在协调小组进驻荔景山庄一个月后，东莞市政府下发了《关于樟木头镇荔景山庄等楼盘处理问题的复函》，为解决房地产历史遗留问题开辟了“绿色通道”，准予樟木头政府及相关部门在处理荔景山庄的房产证问题上可以有三点突破：一是税费经镇政府和有关部门确认后可先行挂账处理，由镇政府和有关征收部门负责通过司法途径向开发商追缴；二是确权手续进行适当简化，从10多项简化到4项；三是拖欠的1300万契税所涉及的滞纳金给予减免。
刘玉春说，根据摸底调查的情况，协调小组已经开始分门别类、按难易程度分步骤解决“无证”难题。“一是各类手续齐全，只差办证的，有约300户；二是有购房合同，但存在未缴税或房屋未备案等手续不全的问题的，有300多户；三是没有购房合同，只有收据的，也有几百户；四是存在‘一房两卖’问题的，有70多户”。
就在协调小组深入小区进行房屋产权摸底调查的同时，2008年12月底，法院对马伟堂等人的“一房两卖”案件也进行审查，并给出了调解意见。最终，在樟木头镇政府答应出资500余万元将马先生等人的房子产权回购的情况下，双方达成和解。
产权争议也算是初步平息，马伟堂等人也正式进入等待政府最后给予他个人确权的时间表。
2009年8月3日，第一批26名香港业主在时隔十余年后终于拿到了属于自己的房产证。
不到两个月后，又一批51人的“无证”问题获得解决。“去年底，一位香港市民顺利拿到房产证后连夜给我打电话分享喜悦之情。甚至有业主说，‘拿到房产证后，三天睡不着觉’”。邵建波说。
“截至去年底，我们成功补办了259张房产证。”刘玉春说。
据了解，自2003年6月以来，樟木头镇政府通过各种形式为荔景山庄物业及产权问题，垫付资金已超过1000万元。
日前，记者见到了仍在等待房产最终确权的马伟堂。他说，两年间，樟木头镇政府协调小组的每一次协调会简报，都由香港工联会帮忙转达到他手中。他看到政府正在分门别类地将整个荔景山庄的产权问题列入办事日程。尽管等待还在继续，但总算是看到曙光，“有希望了”。
(南方日报记者陈志强对此文亦有贡献)
策划 南方日报记者 刘进
撰文 南方日报记者 刘进
朱晋 李书龙
通讯员 朱文华 刘兴佳
摄影 南方日报记者 苏仕日
