2011，开年的楼市显得扑朔迷离。所有人都在探析，都在思考。有人说，主城区住宅或许会面临调整、郊县住宅会迎来新的大批客户；也有人积极建议：地产开发应该迈向商业领域；也有人在思考，在资本大鳄围猎楼市的今天，中小开发商应该如何寻找自己的一片天？下一步的市场会怎么走？产品需求会有什么变化？开发企业是面临开发战略转型，还是坚守进取？
21日下午，由成都市房地产开发企业协会、成都传媒集团·成都晚报社、四川电视台天府房产共同主办的“2011成都地产战略与预测”研讨会在华润二十四城项目部隆重举行，数十位企业高层与业内专家一起就“2011成都地产战略与预测”进行了一场深度的探讨与交流。
关键词一 政策走向
政策在决定房地产行业的走向。下一步政策会怎么走？这是所有开发商和购房者最为关心的问题。行业主管部门的每一句话，显然都会成为行业人士仔细研究的话题。
成都市建委开发处处长丁建新：房地产作为重要的经济支柱产业，其走势对一个国家的经济发展具有深远的影响，楼市调控政策加大了对土地资源的监控，以及对闲置土地的处罚力度，所以企业自身应该加强项目管理和产品打造，立足根本，维稳发展。
成都市建委开发处副处长何学军：从目前情况来看，调控政策多管齐下，众多开发商应该加强思想认识，顺应潮流的发展和市场的需求，重新考虑自己的市场定位。
关键词二 市场态势
有人说目前主城区住宅项目可能面临调整，郊区楼盘也许会迎来一波置业热潮。当然，这一切都还只是纸面上的猜测，市场态势究竟如何？战斗在地产第一线的开发商代表显然最熟悉情况，也最有发言权。
蓝光地产董艾：近期赴北京盘古大观楼盘考察，看到项目置业顾问较以往更加侧重对老客户的深度服务，成都的楼市调控效果明显，“以圣菲·TOWN城这种刚需性楼盘销售状况良好，但以蓝光·云鼎和公馆1881这样的改善型住房影响较大一些。由此购房者产生两种看法：一种是急切寻找投资渠道的客户，仍然打算选择房产作为投资方向；而另一种则产生较重的观望情绪。不过，在去年楼市旺销的推动下，目前开发商手中的资金量仍然较大，大幅降价的可能性不大。
华润地产胡晓：华润年前走货顺畅，15天卖出7亿。目前在售五盘状况还不错。“尽量做好自己产品，顺应形势发展即可。”
厦门建发总经理助理向进军：统计显示，尽管每个楼盘每周末也会有40-50组客户来看房子，但客户质量较以往大打折扣，这说明市场观望气氛正在加剧，购房者也会详细考察各个项目产品，较以往理智不少。”
铸信地产董事长曾永江：成都土地市场门槛正在提高，随着成都城市化进程逐渐加快，我们公司正在积极进入二线城市，即便是数百亩的项目也玩得动。考虑到人口结构和城市化的进程，预计在未来一段时间中，市场需求会较为充足。而且根据人群结构的不同，住房需求也在出现分化，比如刚需产品、高端产品的划分，趋势会愈加明显。
瑞升实业总经理陈萍：公司目前计划加大商业地产的开发力度，提高商业项目比例，住宅产品面则会偏重刚需产品的开发，这样利于销售，保证资金快速回笼。
关键词三 应对时局
新政下，开发商应该怎么办？是以不变应万变，还是积极寻找新的突破点？”这些问题都时时萦绕在大家心中。
成都市建委开发处副处长何学军：调控下，开发商应推进企业发展，顺应市场需求，在产品结构方面，希望各个开发商在自己的产品上多下功夫，比如开发精装房等，以此满足市场需求，实现突围。同时，中小企业更应该抱团取暖，比如加强企业合作，或是入驻二三线城市，寻找新的发展空间。
成都金房集团董事长王晓白：坚定决心、顺势而为、危中寻机、稳定发展，加强自身管理和产品打造，这是目前调控下，成都开发商应积极遵循的心态和原则。
瑞升实业总经理陈萍：住宅产品面我们将会偏重刚需产品的开发，这样利于销售，保证资金可以快速回笼。
四川大学教授吴丰：中央调控的手段进一步丰富，金融、行政手段并施，这会使房地产调控的效果进一步显现。所以开发商应该顺应市场趋势的变化，习惯收益、规模方面的调整。针对近期郊区盘前景看好，并不藉此侧重加重郊区盘的开发量，也应从产业布局的方面做出科学规划。
关键词四 中小企业 突围
资本大鳄不断登陆成都楼市，中小开发行市场份额在不断被压缩，影响力正在式微。时局不利，成都中小开发商该如何应变？
成都金房集团董事长王晓白：抱团取暖、整合资源、合作开发，这是很多本地中小开发商应当重点考虑的出路。本次金房集团和蓝光地产的合作拿地，就是出于该种考虑。
合力达副董事长罗劼：统计显示，目前124家上市地产公司，占去国内85%的市场份额，而其它数万家中小型开发商，仅占到15%的份额。而在五年前，两者是平分秋色。为什么中小开发商逐步式微？“很多中小开发商还抱着个体户心态，拿到一块地就希望把利润赚够。而万科为什么发展如此迅速？实现产业化发展是它成功的根本。据了解，万科一般只挣7%-12%的利润，考虑让利、实现项目规模的扩大化，实现产业化发展，才是中小民营企业的出路。有专家说，保时捷比大众汽车好，就因为保时捷是手工产品，手敲出来的，自然会获得市场的认可。中小民营开发商可以考虑做好自己的精细化产品，这也是一条出路。”
“针对成都中小开发商开发资金的短缺，合力达私募地产基金的规模越来越大，目前资本额达到20亿。成都中小开发商急需资金时，我们可以提供支持。”
关键词五 商业地产 加速
调控政策历来都很少涉及商业地产，这是商业地产在现代服务业方面日臻繁荣的重要原因。而许多开发商转型商业地产，也是当下行业趋势之一。
瑞升实业总经理陈萍：公司目前计划加大商业地产的开发力度，提高商业项目比例。计划将介入酒店和综合体项目。
四川商业联盟会长冉立春：目前针对商业地产的调控较弱，但必须保持清醒的头脑，我认为国内真正能胜任商业地产持有运营的开发商并不多，因为这种方式对开发商的资金要求和运营能力要求太高。目前的调控政策，是在调节供求关系和投资方向。作为第三产业的支撑，对持有型的商业运营商，政府也会对其进行补助，从而实现产业化的运营。目前，二三级城市的商业也在进入开发高潮期，这些商业大多将以专业市场、批发市场的物业形态出现。
成都晚报记者 方志勇 实习记者 丁楠
1、成都市建委开发处处长 丁建新2、成都市建委开发处副处长 何学军
3、成都市房地产开发企业协会会长、成都金房集团董事长 王晓白
4、四川商业连锁协会会长 冉立春5、成都晚报编委蔡廷华
6、高新置业副总经理 王小康7、铸信地产董事长 曾永江
8、锐理数据总经理 郭洁 9、晚报房产特别指导 蒲红江
10、芙华房产总经理 邹梁正11、四川大学教授吴丰
12、青年房产总经理 邱全兴13、厦门建发房产总经理助理 向进军
14、泰丰房产总经理 陈剑 15、蓝光地产营销策划经理董艾
16、合力达副董事长 罗劼 17、华润二十四城负责人 胡晓
18、瑞升房产总经理 陈萍
