紫云/文
一个“约”字，加一个阿拉伯数字，常理上理解，应该是“大约”之意。但是，就有这么一个较真的购房人认定“约 ”字为“约定”之意，并与房屋开发商打了一场离奇的“文字官司”。那么，“约”加数字，究竟是“大约”还是“约定”？ 对这个看似简单的问题，两级法院给出了截然不同的答案。
“约”字引发的房屋面积之讼
购买花园别墅占地面积成为“约”数
现年40岁的林煜与徐国坤夫妇是江苏省苏州市市民，2006年初，夫妇俩经过实地考察，认为苏州假日娱乐度假 有限公司(以下简称假日公司)开发的假日高尔夫别墅，无论从地理位置、小区环境，还是房屋结构、花园面积方面都比较理 想，虽说房价偏高，但夫妇俩权衡之后还是决定购买一套。
当年4月17日，徐国坤、林煜夫妇与假日公司签订了《商品房买卖合同》，购买假日高尔夫别墅7号房一套。合同 第三条对“买受人所购商品房的基本情况”约定：该商品房合同约定建筑面积共392.65平方米，其中，套内建筑面积3 92.65平方米，公共部份与公用房屋分摊面积0平方米。建筑面积应以苏州市房管局测绘处实际测量面积为依据。第四条 对“计价方式与价款”约定：按建筑面积计算商品房价款，该商品房单价为每平方米12097元，总金额为475万元。第 五条对“面积确认及面积差异处理”约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异 处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。交房时产权登记面积与本合同约定面积有相差的，按以 下方式处理：(1)面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款；(2)面积误差比绝对值超出3%时，产权登记面积 大于合同约定面积的，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；产权登记面积小于合同约定面积的，绝对值超出 3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
此外，合同还约定附件四为合同补充协议，其中第二条第6项约定：该房屋(包括花园)之占地面积合计约1039 .03平方米，其中花园面积不再另行计价，包含在房屋总价内；买受人承诺不在花园内搭建任何建筑物和构件物。合同还对 付款期限和方式、房屋交付期限、违约责任等事项作了约定。合同签订后，徐国坤、林煜夫妇给付假日公司购房款475万元 。
2007年9月初，假日公司将房屋交付徐国坤、林煜夫妇。同月5日，林煜与假日公司对所购房屋代收代办费及房 款进行结算，确认房屋实测面积391.98平方米、总房价474万余元，假日公司应退还徐国坤、林煜夫妇的购房款8千 余元，在代收代办费中抵除。
2008年6月23日，林煜从假日公司处取得房屋所有权证和国有土地使用证。房屋所有权证登记房屋建筑面积3 91.98平方米、土地使用证登记使用权面积1026.6平方米。
面积短缺成讼一字双解互不相让
林煜手持土地使用证，心中一算，占地面积只有1026.6平方米，比合同约定的占地面积1039.03平方米 少了12.43平方米，他便当即提出，因产权证面积比合同面积少12.43平方米，要求假日公司履行合同，返还多收的 购房款。可是，假日公司认为，所收的购房款是按房屋的建筑面积计算的房款，并已按房屋实测面积结清，而产权证面积比合 同面积少的12.43平方米，只是花园的占地面积，而花园的占地面积并没有收取费用，假日公司已完全履行了合同，不存 在任何违约行为，故对林煜的要求未予理睬。
随后，徐国坤、林煜夫妇通过律师多次与假日公司进行交涉，却未能达成一致意见。2009年5月5日，徐国坤、 林煜夫妇在交涉未果后，一纸民事诉状，将假日公司推上了被告席。
徐国坤、林煜夫妇诉称：2006年4月17日，我们与假日公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定我们共同 向假日公司购买假日高尔夫别墅7号房一套，房屋预测占地面积为1039.03平方米，单价为人民币12097元/平方 米，总价暂定人民币475万元。合同同时约定总价以产权登记面积为准，据实结算。合同签订后，我们按约给付全部购房款 475万元。2008年6月23日，我们至假日公司处领取“两证”后发现，《房屋产权证》登记面积比合同约定面积少0 .67平方米、《国有土地使用权证》登记占地面积比合同约定面积少12.43平方米。为此，我们要求假日公司返还多收 的购房款，但假日公司拒绝按实结算。现要求法院判令假日公司返还我们购房款人民币43557.98元，并承担逾期退款 利息损失。
对此，假日公司辩称：对房屋实测建筑面积比合同约定建筑面积少0.67平方米无异议，但该部分差价，双方已作 结算；合同约定房屋价款是按建筑面积计算的，本公司收取的房屋价款符合合同约定，不存在多收徐国坤、林煜夫妇房款的事 实；对占地面积在合同文本上是以“约”的方式表达的，而不是徐国坤、林煜夫妇所称“约定的房屋预测占地面积”，现与土 地使有权面积之间的差距也只有1.19%，是符合合同原意的；土地使用权面积的确定与房屋买卖合同之间并无直接联系， 假日公司作为房产开发企业，建设及出卖房屋时，只需严格遵守规划设计许可及合同约定即不产生对购房人土地使用权的侵犯 。整个小区的土地使用归全体业主，土地使用权的划分和测量是政府行为，开发商无从控制，在河岸线的确定或道路测量上稍 有偏差，就会与预估的面积产生一定的差异。这种差异不属假日公司的违约责任范围。徐国坤、林煜夫妇的诉请缺乏事实和法 律依据，请求法院依法驳回其诉讼请求。
在审理过程中，为核实房屋和花园合计占地面积与房屋价款确定之间的联系，法院依职权向苏州市相城区房产管理局 调取了与徐国坤、林煜夫妇购买房屋最近邻的同为E1套型的假日高尔夫别墅10号、12号的两份合同，该两份合同约定的 房屋建筑面积与徐国坤、林煜夫妇的房屋建筑面积相同、单价分别为每平方米12102元和11928元，合同补充协议第 二条(其他)第6项约定“该房屋土地的使用面积以及赠送的花园之占地面积合计”分别为“约962.72平方米”和“约 958.64平方米”。但徐国坤、林煜夫妇认为该两份合同约定花园面积是赠送的，而他们的花园面积是包括在合同总价内 ，是支付对价取得的，因此对这两份合同与本案的关联性有异议。而假日公司认为，对该两份合同的真实性、合法性无异议， 赠送是商品的一部分，也是计价的。
“大约”与“约定”两级法院结果迥异
相城区人民法院经审理后认为，徐国坤、林煜夫妇与假日公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，受国家法律保护 。本案徐国坤、林煜夫妇与假日公司双方对商品房建筑面积的约定表述为“共392.65平方米”，而同一份合同对房屋( 包括花园)的占地面积的约定表述为“约1039.03平方米”，且合同第五条对房屋建筑面积的差异处理作了明确约定， 而对占地面积差异的处理合同并无约定，表明双方对房屋建筑面积和占地面积的确定和处理是有区别的。本案合同约定的占地 面积为“约1039.03平方米”，表明双方对占地面积允许有一定幅度的上下浮动，原告主张国有土地使用证登记面积少 于合同约定面积，即花园面积减少12.43平方米，因作为参照的合同约定占地面积不确定，法院不予认定。根据合同约定 ，本案房屋以建筑面积作为计价、面积确认及面积差异处理的依据，房屋的实测建筑面积为391.98平方米，小于合同约 定面积0.67平方米，据实结算徐国坤、林煜夫妇应付房屋价款为474万余元，已付475万元中超过房屋价款部分，假 日公司已返还徐国坤、林煜夫妇。综上，徐国坤、林煜夫妇以假日公司违约为由，要求假日公司返还多收购房款43557. 98元并承担逾期退款的利息损失，没有事实和法律依据，法院不予支持。
2009年11月3日，法院依照《中华人民共和国合同法》第一百五十九条的规定，作出一审判决，驳回原告徐国 坤、林煜的诉讼请求。
一审判决后，徐国坤、林煜夫妇不服，向苏州市中院提起上诉。在上诉中，徐国坤、林煜夫妇称：首先，一审判决认 为诉争合同约定的占地面积不确定有失偏颇。(1)1039.03平方米是诉争物业之总占地面积，其中包括房屋一楼占地 面积和花园面积，依据假日公司测量的精度已至小数点后两位，可以推定假日公司在订约时是明知花园面积的。(2)从合同 约定及逻辑分析来看，花园的价格显然是诉争物业总价的重要组成部分，而合同约定的单价显然不是单纯的房屋，而是包含房 屋及花园两部分综合形成的物业单价，也符合合同附件四之合同补充协议中关于“其中花园面积不再另行计价，包含在房屋总 价内”的约定意义。(3)合同未对占地面积(可理解为花园面积)差异的处理进行约定并不影响我们要求假日公司返还多收 物业价款的诉请。其次，一审法院未能严格按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》进行举证责任的分配及判决。 (1)假日公司拒绝一审法院要求其承担的所有举证责任，拒不提供任何证据，导致本案重要事实无法查清，却未承担相应的 不利后果。(2)一审法院依职权向房管部门调取的所谓与徐国坤、林煜夫妇房屋近邻且同样套型的两份商品房买卖合同不具 有参考作用，本案诉争合同项下的花园并非是受赠的花园，而是我们支付对价取得的，因此，当花园面积减少时假日公司理应 返还多收的购房款。综上，请求二审法院撤销原判，改判假日公司返还多收的购房款43557.98元及相应利息。
假日公司则表示服从一审判决，并进行答辩。
二审期间，根据徐国坤、林煜夫妇的申请，苏州中院委托苏州天元不动产咨询评估有限公司对本案诉争别墅用地每平 方米单价进行司法鉴定。该鉴定机构出具土地估价报告认为：本案诉争的单一住宅用地的单位土地面积价格为2671元/平 方米，楼面地价为7029元/平方米。
苏州中院经审理后认为，徐国坤、林煜夫妇与假日公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行，徐 国坤、林煜夫妇作为房屋买受人已履行了按时、足额支付购房款的义务，而假日公司作为出卖人应当交付符合合同约定的标的 物。本案中，双方对商品房建筑面积的约定表述为“共392.65平方米”，而同一份合同对房屋(包括花园)的占地面积 的约定虽表述为“约1039.03平方米”，但对花园的面积的计算已精确到小数点后两位，可见，双方对花园的面积约定 明确；其次，双方合同约定买卖的为独栋别墅，花园面积的大小，是决定房屋单价及总价的因素之一，且符合双方在合同附件 四之合同补充协议第二条(其他)第6项关于“其中花园面积不再另行计价，包含在房屋总价内”的约定。双方签订的《商品 房买卖合同》第五条对房屋建筑面积的差异处理作了明确约定，而对占地面积差异的处理虽无明确约定，亦应参照对房屋建筑 面积的差异处理原则，由假日公司返还相应价款。故原审法院以作为参照的合同约定占地面积不确定为由，驳回徐国坤、林煜 夫妇的一审诉请属认定事实有误，二审法院予以纠正。关于花园面积单价，按照鉴定机构给出的单位土地面积价格2671元 /平方米予以认定，鉴于假日公司未能按照合同约定交付标的物，构成违约，其应当返还多收购房款33200.53元，并 承担相应利息损失。徐国坤、林煜夫妇的部分上诉理由成立，原审判决认定事实有误，适用法律不当，应予改判。
2010年9月13日，法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)、(三)项，《中 华人民共和国合同法》第八条，第六十条，第一百零七条，第一百一十二条之规定，作出终审判决，判决撤销苏州市相城区人 民法院的民事判决；假日公司向徐国坤、林煜夫妇返还购房款33200.53元并支付相应利息。
(文中人名、单位名系化名)
