“岛城土地级别的划分将打破行政区界线，实行七区综合定级，共划分为十个土地级别，市辖七区的土地基准价格将进行上调，拟上调的幅度在32%到 241%之间。”记者从26日下午举行的青岛市七区城镇土地级别及基准地价体系建立结果听证会获悉 ，岛城“环湾保护、拥湾发展”战略以及海底隧道、海湾大桥等基础设施工程极大地拓宽了岛城的空间 ，形成大青岛的格局 ，市辖七区的基准地价将进行调整，纳入统一的体系。据悉 ，听证会结束后，相关部门将综合参与听证会的各部门代表及市民代表提出的意见和建议，对本次听证会的结果进行修改。
调整地价适应大青岛格局
11月26日下午，青岛市七区城镇土地级别及基准地价体系建立结果听证会在青岛市土地调查办公室举行。
据介绍，本次基准地价调整调研从2009年底就开始了，目前已经形成了初步的调查结果。
“统一七区基准地价内涵是城区东扩、西进、北上建设大青岛的需要。”青岛市土地调查办公室相关负责人说，青岛七区现行的基准地价已经不能满足青岛快速发展的要求，必须及时进行调整，青岛城区东扩、西进经过近20年的发展，已经初步形成大青岛的格局。
据介绍，“环湾保护、拥湾发展”战略进一步奠定了青岛的空间发展布局，跨海大桥、海底隧道的修建，胶州湾北部新城的崛起以及轨道交通的建设，土地的升值以及城市的升级对岛城基准地价提出了更新的要求。
七区土地划分为十个等级
记者从听证会了解到，本次土地定价与基准地价评价范围包括青岛七区土地利用总体规划确定的允许建设用地，有条件建设用地和部分限制建设用地，总共达1097.69平方公里。
按照新的土地级别体系，岛城的土地级别划分将打破行政区界线，实行七区综合定级，共划分为十个土地级别。
新的土地级别体系与上一轮土地级别体系相比，有什么样的变化？
据介绍，目前岛城采用的分级方案是2007年公布的《关于调整市内四区城镇土地级别与基准地价的通知》，土地级别划分采取“分行政区、分类定级”的办法。范围包括市南、市北、四方和李沧区，总面积为198平方公里。按不同的土地级别分别评估和测算商业、住宅、工业等各类用地土地使用权的平均价格，其中住宅一级基准地价4922元/平方米，二级基准地价3083元/平方米。
“新的体系解决了七区级别不统一的问题，避免了区域相同、级别不同的现象。”负责本次调查的北京博林不动产评估公司工作人员说。
土地利用形成“九区三带”
记者注意到，根据新的土地级别体系，市辖七区的土地级别差异非常明显。市南区的土地级别为一级到三级；市北区的土地级别为二级到五级；四方区的土地级别为四级到六级；李沧区的土地级别为四级到七级；崂山区的土地级别为一级到八级；城阳区的土地级别为六级到十级；黄岛区的土地级别为五级到九级；青岛高新技术产业开发区的土地级别为八级到十级。
土地级别体系确立后，在土地利用方面，全市将划分为“九区三带”12个土地利用特征区。“所谓的土地利用特征区是指以某种土地利用属性为特征的地理区域，代表着土地开发利用的具体方向 。”北京博林不动产评估公司工作人员说。
据介绍，“九区三带”是指：青岛中心城区、东海路滨海带、历史文化风貌区、老港区、环湾新兴带、临空产业区、崂山滨海带、胶州湾北部高新产业区、红岛生态城区、黄岛城区、凤凰岛旅游区和临港产业区。
七区基准地价拟涨幅度都不小
记者在采访中了解到，岛城上一轮的基准地价调整是在2007年。与上一轮基准地价相比，2010年基准地价涨幅明显。
统计数据显示 ，住宅用地平均基准地价上涨幅度最高，各区拟涨幅度在 32%到241%之间。其中四方区和李沧区的上涨幅度较大。以李沧区为例，2007年住宅用地的平均基准地价为63万元/亩，而2010年拟为215万元/亩，增长率为241%；市南区2007年住宅用地平均基准地价为281万元/亩，2010年拟达570万元/亩，增长率高达103% ；四方区2007年住宅用地的平均基准地价为87万元/亩，2010年拟为244 万元/亩，增长率达180%；住宅用地的平均基准地价增长率最低的为城阳区，为32%。
相比之下，各区商业类用地的基准地价平均值增幅低于住宅用地，在 39%到123%之间。四方区商业类用地的基准地价增幅最低，黄岛区的增幅最高。而工业用地的涨幅最小，在 2%到25%之间。
是什么因素导致住宅用地平均地价出现如此高的涨幅？“海湾大桥、海底隧道、胶州湾北部新城以及轨道交通的建设，都为地价提升提供了导向 ，致使大部分地区地价出现变化。”北京博林不动产评估公司工作人员说，各区上涨的幅度与“环湾保护、拥湾发展”的城市战略和加大旧城改造力度的发展相吻合，尤其是李沧世博园和新客站的规划促进了地产市场的发展。
配套设施是否完善影响“基准价”
影响基准地价的因素主要包括哪些？
记者从青岛市土地调查办公室提供的听证会材料发现，在为本轮土地级别体系和基准地价体系而进行的调查当中，不少与市民生活息息相关的因素都被纳入了统计分析的范围。包括道路 、医院、学校、幼儿园、农贸市场、超市等生活教育配套的数量数据，甚至还包括行政区域内停车场的数量，以及过往出租车的GPS数据等。
“在评定基准地价的时候，我们不仅要考虑该区域区位及基础设施的建设情况，周边分布的医院、学校、公交车站等公共设施的情况也要加以考虑。”北京博林不动产评估公司工作人员说，以过往出租车GPS数据这一项统计数据来说，他们在市辖七区共统计了4000辆出租车的数据资料，公共服务设施的配套情况无疑成为了土地基准地价高低的一个重要参照。
■用途
土地拆迁补偿可参考基准地价
据了解，基准地价即土地初始价，也称城市基准地价，是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点，由市、县以上人民政府公布的国有土地使用权的平均价格。
据介绍，今后，岛城每隔一年至一年半的时间，将调整一次土地的基准地价，以使土地基准价格真实地反映土地市场的情况。
“基准地价可为政府国有土地出让收取出让金、依照土地级别从价征收税、费提供依据。”青岛市土地调查办公室相关负责人说，基准地价将为土地出让底价提供参考。
此外，基准地价还可以为存量土地拆迁补偿提供土地区位价格依据，拆迁改造当中的补偿标准也可以得到明确的标准。还可以对经济适用住房、廉租住房和限价商品住房的有限制的上市交易地价提供科学的依据。
对城镇居民来说，在房屋买卖的过程中，基准地价可以作为一个参考。本版稿件/记者王爱科
