某小区内的广告牌不少
你们小区有没有广告？你们小区有没有业委会？业委会有没有统计过小区广告的收益？这些收益都用到了哪里？
近日，记者走访岛城不少小区，对小区业主委员会进行了系统调查，有些小区入住三四年竟没有成立业主委员会，即使成立了业主委员会，对小区财政收支的了解也是丈二的和尚，摸不着头脑，甚至连小区当中有哪些收益是属于业委会的，都知之甚少。记者调查发现 ，在岛城滨海某小区一年仅广告费就高达600万，这些钱用来支付小区全年的取暖费都绰绰有余，这些钱最终用到了哪里，进了谁的腰包，目前来看，只有物业清楚。据市业主权益研究会副理事长兼秘书长李义翔介绍，自上世纪80年代以来，30年的时间，物业侵占的业主公有资产已高达50多亿。
记者调查
A 某海边小区的广告费，一年可达600万
不经意间，你也许会发现，自己刚入住的小区在大门口、在宣传栏、在电梯里、在楼道间，多了一些广告的标语和海报。在厌恶这些广告破坏小区环境之外，业主并没有深究这些广告带给小区的诸多收益。广告正铺天盖地地袭来，业主的权益也在无形中慢慢地流失……
近日来，记者走访岛城不少小区，针对小区内广告的准入、收益和如何分配等问题，采访了业委会、物业公司和业内的一些人士。记者了解到，不同地段的小区对于广告的收益是有所不同的，户外海报和楼梯间广告是收益中占有份额最大的。在岛城一些著名景点附近的小区内，广告常年更换，每年的广告费粗略算下来，就可以达到几百万；而在远离商业街和市区的小区广告收益就不算太多。但是，对于广告费具体收入和收支，小区物业并不愿详细透露。
市业主权益研究会副理事长兼秘书长李义翔告诉记者：“我了解到的一个市南的小区，因为地理位置好，处在海边的黄金地段，小区内有不少电子广告牌，在居民楼上也有大块大块的广告牌，广告收入一年就可以达到600万元，可以说是广告费收益单项在岛城最高的了，更别说租赁房子、车位、场地所带来的收益了，这种现象在岛城应该说是比较普遍的。”
B 业委会不掌财权，安身之地都很难找
“我们小区的收益包括停车费、物业费，还有其他的几项管理费，至于各项费用的收支情况，就要问物业了。”这是记者采访时不少业委会主任给记者的说法。李义翔分析说：“这种现象一点也不奇怪，现在岛城很多小区的业委会都不掌握财权，问什么什么不知道也是正常的。”
不仅如此，记者了解到，有些小区入住两三年都没有成立起自己的业主委员会。“小区必须成立自己的业主委员会，只有成立业委会，小区业主才可以真正做好主人，而不是孩子，让保姆(物业)管着自己。”记者了解到，开发商必须为小区业委会留足总建筑面积千分之五的办公用房，而这些办公用房大多被物业侵占，业委会却无处安身。
李义翔解释说：“小区内部有很多公共的资源和资产，但现在的情况是，大部分属于业主的权益被物业侵占，有些物业说自己收物业费不够小区管理的，甚至不收取管理费，天下哪有那么好的人，给你免费当管家。物业大部分或者所有的利润，都是来自非法侵占业主公共资产得来的。其实小区物业只要有一个保安人员的警亭就足够了，在小区里面无权设立办公室。”
C 物业越俎代庖，管家做起了主人
记者调查发现，很多广告商做广告首先找到的并不是业主委员会，而是物业。“这肯定是不对的，物业只是小区请来的，无权准许广告商在小区内做广告，小区内的道路空间场地都是归全体业主所有的，广告商进小区必须经过业委会的同意 ，所获得的收益也将归全体业主所有，而不是由物业来支配。”物业办工作人员告诉记者。
“我们小区的物业是开发商指定留下来的，其实跟开发商就是一家。”春光山色小区业主王先生告诉记者。记者调查发现，春光山色是由城建集团负责开发的楼盘，城建集团成立城建物业进行小区的管理。“我们的物业管理费都是由城建物业总公司来负责统计收支的，我们自己也并不知情。”
对于岛城目前的物业性质，李义翔粗略分了三大类。“第一类是老子和儿子的关系，也就是开发商成立物业公司，对建好的小区进行管理；第二类是兄弟关系，即使不是把钱交给开发商，也是中间存在灰色交易；第三类就是流水物业，接手过来，对小区的情况一无所知。不管是属于哪一类的物业，基本都是越俎代庖，当起了小区的主人。”
律师说法
小区内资产收益该如何分配？
就此，记者采访了文锦律师事务所的于钦杰律师，依据《物权法》相关规定，小区规划区以内的公共场所、公共设施属于小区全体业主共有，相关资产的经营收入利息收入应全部归业主所有，物业管理公司对小区广告 、设施设备进行了维护保养，物管公司可以按合同约定获得相应利益。
于律师说，对于小区公共资产的所有收入，应由业委会和租赁方签合同，因为业主大会或业委会才是小区公共部分的所有权一方。如果由物业公司和租赁方签合同，应获得业主大会或业委会的认可或授权。
此外，无论有无合同，物业收取的盈利性费用实际上都是代收，应当入账。物业应接受业委会的监督，每年公布这笔钱的使用情况，“经营性收入当然有权要求适当分配收益，但前提是财务公开”。
遇到开发商或者物业公司侵犯权益的问题，于律师称居民可以委托业委会或者另行组成业委会对侵犯利益的行为进行处理，要求赔偿损失，协调无果的可以到法院进行起诉。同时于律师告诉记者，由于牵扯到的是所有小区居民的共同利益，无人愿意出头维权，所以尽管这是个普遍现象，但是目前这样的维权案件并不多。
问题分析
1 小区收益有哪些是业主的？
小区内的哪些收益是属于全体业主呢？李义翔介绍说，小区当中有两大类收益对象，一个是公共资产，一个是公共资源。公共资产包括四类，一个是小区的规划方案、设计图纸等资源，开发商对于这一部分资产基本闭口不提；一个是小区的物业用房、办公用房、经营用房和设备设施用房，《青岛市物业管理条例》规定，开发商必须给业委会留足总建筑面积千分之五的办公用房，和千分之五的经营用房，这个可以用是否能够买卖、是否拥有产权来区分，也可以到市房地产交易中心查到；第三个是户外广告 、公共住房租赁和场地设备的使用；第四个是公共部位维修基金。
第二个是公共资源，比如公共道路、绿地等。在这一方面的管理上，物业也是花样百出，有些物业打着建设公共设施的名义对绿地进行圈占，建设的羽毛球场、网球场根本就没有真正的实现民用。记者走访金湖小区发现，在小区原来的绿地上建起了一个网球场，但是并没有几个人在里面打网球，对于这一块的收支，居民也不是很清楚。另外，对于停车位的租赁费用，李义翔强调说：“这一部分很多人都误以为是正常的，其实不是，小区地下有产权的停车位是归小区开发商所有，可租可售，跟业主无关，但是在小区公共道路上，画出来的车位，物业仅有收取管理费的权限，无权收取租赁费。”
2 全市物业30年侵占资产高达50多亿？
据市业主权益研究会统计，自上世纪80年代以来，物业近三十年的时间侵占的业主公共资产高达五十多亿元。“这只是保守的说法，其实远远不止。”李义翔跟记者算了一笔账，“以一般规模的小区举例，4万平米左右的中型小区，2000年的价格在4千元每平方米左右，这就是1.6亿元的收入，按照物业条例规定，小区业委会拥有的公共部位维修基金应该占总售价的2%～3% ，如果按照2.5%计算，这就是400万元的公共部位维修基金，据统计，仅这一项物业就持续侵占小区公共资产二三十个亿。”
“按照规定，这笔钱应该存入专项账户，由开发商交给业委会进行管理，但是现在95%以上的开发商并没有做到这一点，而只是简单地规定了一个维修期限，但是由于业委会自身的原因，导致这项规定的实施完成得并不完美。”
“再加上户外广告 、公共房屋租赁、场地设备租赁、停车位收入等几项收入，物业侵占的业主公共资产50亿的说法，自然是保守的。”李义翔说。
3 业委会“老龄化”，物业“先入为主”
新建的小区肯定不可能马上成立业主委员会，但是这时候，物业早已经进来，充当发号施令的角色了，物业的“先入为主”必然引起跟业主委员会之间一场激烈的剑拔弩张。“主人(业主)还没进来，保姆(物业)就先进来了，这是引起物业和业委会之间冲突的直接原因。”业内人士分析说。
记者调查发现，在小区委员会当中很多成员来自小区的退休人员，平均年龄最高甚至到了六十岁。这样的一个“老年”业委会怎么能拧得过“年轻力壮”物业的大腿，“不少老年人的思想也跟不上时代了，他们一般分不清哪些是公共资产，哪些是自己的权益。”金湖小区居民告诉记者。“很多小区的年轻人，要忙工作，忙事业，哪有时间管小区里面的这些事。”这是很多年轻人的想法。
年轻力壮的物业必然要侵占年老的“业委会”的利益，“这只有多少轻重的问题，没有侵不侵占的问题。”李义翔说。
文/图记者 郭振亮牛青青
