云南信息报 记者 汤骥
后城中村时代
从乡村到城市的距离有多远？
“5年”。这是昆明市做出的回答。
2008年2月27日，号称昆明最大的民生工程——336个城中村改造工程在机械的轰隆声中拉开序幕。
城中村迎来它“最后的时刻”。两年来，在这场城市化浪潮的洗礼下，城中村以每个月消失3.185个的速度告别春城，这让昆明快步迈向现代化大都市殿堂。按照政府的计划，2013年之后，曾经遍布春城的城中村将被遗留在历史的长河中。
一种生活结束，另一种生活开始。
不知不觉中，历史的车轮即将迈进一个新的时代——“后城中村时代”。
2008年初，昆明市属职能部门对全市建城区范围内249平方公里范围内的城中村做了调查。调查结果显示，昆明主城区共有336个城中村，常住人口达70万人，加上流动人口，共有110万人左右。
110万人！当这一巨大的人流从村庄转移向城市时，又将带来哪些变化？
如今张晟明白房东4月1日提出“每月加400元租金”不是愚人节的玩笑。改一个村，房租就涨一个片区，这已成为了城中村改造片区的一种“潜规则”。随着城中村改造面积与速度不断的扩大和提高，遍布整座城市的336个城中村的消失将成为房租上涨最有力的支撑。
这只是进入“后城中村时代”的特征之一。
中国注册理财规划师协会云南中心主任王宏估计，昆明主城区参与改造的有336个城中村，拆迁补偿总资产将会达到1200亿元，这些资金无孔不入流入了各个行业。原本打算购买一辆出租车的雷建荣，将计划无限期推后了，他抱怨城中村改造后大量的热钱流入到了出租车市场，导致出租车车牌价涨价，以致超过了他能承受的范围。
这是“后城中村时代”又一特征。
城中村的消失，给外来的低收入者出了一个难题，他们将何去何从？
他们的选择将左右整座城市的发展，一旦他们选择离开，那么昆明将迎来一场巨大的“工荒”灾难。类似的问题或许还有很多。
无论怎样，昆明将不可逆转地进入到了“后城中村时代”，你准备好了吗？
4月1日，愚人节，房东提出“每月加400元租金”。5天后，张晟明白这不是玩笑，同一小区稍大些的房屋，以每月3000元租了出去。而1300元，是他一年来没有变过的月租金。
同月，周晓芸无奈提出“加500元”，房东考虑一个月后，仍然不乐意租给她们。她试图寻找“劣”些但至少还便宜的房屋，可同事徐路在城中村的小房间，都已涨了190元，她“绝望了”。
这并不是新鲜事，他们也算幸运。事实上，从去年开始，房租上涨就已在昆明各区域陆续出现。
只是这次，张晟才真切地感受到了一种变化逻辑。
3月17日，他所住小区附近的一个较大的城中村确定搬迁时间，之后，房租迅速上涨了400元、500元。一位拆迁户是在几乎没有讲价的情况，匆忙“抢”下“3000元”的房子；房产中介经理杨陆敏带着7人的团队，忙了两个月，每日仍难以应对众多的“客户”。
对昆明20余片区租房情况的了解：每当出现一个城中村的集体拆迁，周边区域租房交易量剧增，房租上涨。
“城中村改造对房租影响非常大。拆得多，建得少，是很大的矛盾。”昆明市社科院院长龙东林认为。
这是一个城中村正在消逝的时代，城市随之不断变化。而“房租上涨”，已逐渐成为人们感受最直接、最深刻的变化之一。
变化
船房小区
房东“不租”，租客主动加价
房东说“不租”，租客主动提出“加500元”
住了近两年的房子，租价一直未变。4月的一天，房东突然说“不租了”。租客周晓芸“心里明白”，主动提出“加500元”，房东说“考虑考虑”，但一个月后，仍“不愿出租给她们。”
这是一个三室两厅、约80平方米的旧小区套房，小区名“船房小区”，地处西园路上，家具俱全。周晓芸知道，同小区一样户型、没有家具的房屋月租已经到了1800元，即使加上500元，离这价格都还差100元。她犹豫了，不知是再加200元？还是更多？或者，能否寻得“劣”些但至少仍便宜的房屋？
后者早已难实现。
她的同事徐路远住在关上一城中村里，一室一厅不到30平方米，上下班单程得花一个半小时，月租“已从170元涨到360元”，而且，还不知道这村子是否会在不久的某天，突然被拆。
周晓芸与两名同事四处找房，但“已经没有便宜的房子”。
她们三人合租，原来每人每月只需付400元，步行上班不过20分钟。现在想来，“多么美好”，但它，显然只能是一个回忆了，甚至，能得以持续到现在，多少还得感谢“好心”房东的“施舍”，其实，许多房主已经在一种大潮中，“不需要具体理由”地涨了房租。
而他们的遭遇，显然算不上“悲惨”故事，也不是一个新鲜故事。
城中村改造，临沧小伙三次搬迁，租金不断上涨
[1]
一位姓董的临沧小伙，因为一位报社记者的记录，去年12月，经历就在各类网页中流传：他在云大电脑城工作，最早，在云南民族大学后面的一个城中村租住，10多平方米的房子每月60元，因为此村改造，搬到了大白庙村，每月房租80元，但在2008年年底，大白庙村也开始改造，他只好又搬到龙泉路下马村，房租每月150元，而在去年8月，下马村拆迁改造又开始，他搬往上马村，20平方米的房子每月240元。这个上马村，或许过不了多久，也将拆迁……
两年时间，此人在城中村中转移至少3次，且租金也在不断上升。
同样，小区房的房租，约从去年5月开始，也在不断上涨，记者从刘家营小区附近的荣城房产中介了解到，去年8、9月份，平均租价上涨了200元左右。梁源小区租金也有同样涨幅。当时，这种现象就被认为是：由于城中村改造，越来越多的城中村拆迁户，及原来租住在里面的外来务工人员，大量涌向了购房、租房市场，特别是租房市场，从而引起了房租上涨。
但彼时的涨幅，相对而言似乎还不够明显。比如，周晓芸就是如此，甚至一些区域的中介，也没有太感觉到这现象。而到过完年的3、4月份，涨得更猛。
与周晓芸类似遭遇的，有住于鸿城花园小区的张晟，4月1日愚人节那天，房东要他每月再加400元，他所租的是三室102平方米的房屋，原来月租金1300元，此类房子，之前租得最高的也不过1500元。
房东并不是开玩笑。“不到一个星期，一位来自城中村的拆迁户，以3000元租下了同一个小区稍大些的房子。”
张晟真切地感受到了一种变化逻辑……
逻辑
关坡村片区
拆迁涉及4800户，周边租金普涨
一天签了6单租房合同，是以前一月的单数
鸿城花园位于双桥路与国贸路之间，是官渡区较中心的小区之一，也是距较大的城中村——关坡村较近的小区之一。
2月底，这一片仍然“风平浪静”。即便传言很快就要拆的关坡村，也是如此。
餐馆小工林梅在一栋7层的民房里，与同住4楼但不同房间的3名同事，“早早起床，然后，嬉闹着走去上班。”这里，聚集了很多像她们那样——工资并不高的外来务工人员，这个时间，会“集中地在村子狭窄的巷子穿梭，从不同的方向出去。”
这个村里，有集体农户498户，几乎每户都有栋“6、7层的房屋”。而栖息在此的外来务工人员，一般都能把村民剩下的空房利用完。
三年前，杨陆敏也来到村子里，他不仅住这，还开了一个“羊肉米线馆”，但没做多久，就把店交给了其他人经营，自己去房产中介“混”了。不过，还是在离村比较近的关兴路。
3月17日这天，一场大改变，开始真正酝酿并迅速爆发。
它，并不是开始拆房，只是拆迁公告的发出。可就是在这时候，有房屋出租的人们，开始了涨价盘算，“他们在等待。那些即将被拆迁的，不只是村子里的人，还有国有房改房1458户。他们都将蜂拥而至，寻找自己的栖息地。”
已经成为某房产中介公司店面经理的杨陆敏，真实地接收到这些信息，也很快便陷入忙碌当中。
尚未到4月的某天，他们单个店面就签了6单租房合同，这个数字，是之前每个月的平均单数。
降生活成本，11个小工同挤100多平米的三室房
“房东都明白，很多原来村里的人，因为工作、学校、环境等等因素，都不会愿意走远，特别是那些拆迁户，大部分选择的是回迁，而在等待回迁的三年时间，又有租房补贴，除去少部分另外有房，或者投靠亲戚的，大多数人都会选择在附近租房。”
而那些租房的人，看着熟悉的人都要在附近租房，搬迁时间又那么近，也就慌了。在房源越来越紧之时，“有一套便能租出一套，有些人房子都不看、价格也不讲。”就在杨陆敏那“交钱签约”。杨陆敏“得到可靠数据，细细算来，关坡村片区的拆迁，涉及4800户。”这么大而集中的“客户群”使附近片区小区房的月租普遍“上涨600元左右，高的甚至涨了1000多元。”而完成这样的涨幅，只用了半个月时间。
附近一时还未定拆迁日期的城中村，租金几乎也涨了，周晓芸的同事徐路就是住在这片城中村，4月遭遇了涨价。
部分原来喜欢住在城中村的小工们也加入了小区房的住客队伍当中。林梅就是其中一员，不过，她的房间从私密性相对较好的一人一间，变成了3个餐馆的11个小工同挤在100多平方米的三室房里。这是在她们接受不了突如其来“剧增”的生活成本之下，几位老板所做的“好事”。
那是“疯狂的两个月”，杨陆敏的一个小店面，“7个人都忙不过来，房源来一套租出去一套。”老板还把他米线店的铺面，拿来做了临时的店，成了村里面唯一的房产中介。而在这片大区域，集中了近百家中介公司，状况类似。杨陆敏估计，因关坡村拆迁，该片区域租出了至少2000套的房屋，而到现在，已经没有多少房源。
张晟的房东在看到“疯狂”时说明了意思：“要么赶紧加400元，要么赶紧搬走。”
万象
西山区碧鸡广场
房主腾空房子，村民带着家具租房
城中村陆续拆迁，一个店面每天能租四五套
张晟最终加了400元，房东才“善罢甘休”。
而如果张晟搬走，房东很有可能会遇到一种状况：“几名租客几乎同时看房，又几乎马上同时说，‘定了，定了，来，押金’。他们争吵，房东一时都不知咋办……”4月，房产经纪人张严经常遇到此类事情，他所在的中介铺面在西山区碧鸡广场边。
这里，周围片区的土堆村、海源庄、积上村、积中村、积下村，都在三四月份陆续拆迁。那时，像张严那样的房产经纪人，每人手上都会有大把的客户。他翻开自己的记录本，“登记了几百个客户资料。一是离他们原来的村子近；二是地段也比较好。而且都是老小区房，价格相对还比较低。”
刚开始时，会有一家人出来，一套一套地看房子，之后，回村子告诉亲戚朋友，其他人又再来看。“他们那时还不急，总想租到又便宜又好的房子。但只要有房源通知他们，有天大的事都会放下，然后，来看房。”
其实，“还有什么比找房子重要的呢？”王生平已经在秋苑小区租了一套92平方米的房子，他是积上村村民，以前，就喜欢在饭后闲逛到广场娱乐，“事实上，他不怎么明白，房租怎么能一下涨得那么多？”
但每天有“越来越多的房子成交。”
4月15日到30日处于高峰时期，张严所在的店面，“每天都会有四五套就租出去。而到了最后，原来根本没人要的、未装修的水泥房也很容易就租出去。”
很多趣事，在从前几乎不会发生。
那些有家具的房屋，反而不好租出去了，“有人愿意多出200元的月租，但要求房主把房子腾空。”
一位土堆村的村民，看房总共用了不过两小时的时间，他很着急，离最后搬迁时间只剩3天时间了。整个过程，他仿佛需要“拉关系一般”，请张严吃晚饭，张严“不好意思”，推说还约了好几名客户，对方却不气馁：“那你几点下班？不怕，我媳妇等着……”
这些“朴实的村民”，在那段时间“集中出现”。
爽快的拆迁户，租房一签就是三年合同
“爽快的拆迁户，由于绝大多数村民选择的都是回迁，在等待的时间里，他们多数必须租房。很多人一签就是三年的合同。有一村民租了高支队旁的3房2厅97平米的房子，2800元每月，三年一次性付清。”
“这片区域的梁源小区、秋苑小区、春苑小区等老小区，在3、4两个月时间，平均涨幅达到500元左右，多的一套涨了800元。”张严和他的同事说，曾经有套秋苑的90平方米3室房屋，3月初的月租都还只是1000元，但只过了半个月，就涨到了1800元。
那是繁华时期，应对的客户“90%都是拆迁户”，且主要是租房。而售房市场从4月的“房地产调控政策”开始，一直低落，城中村改造即便有部分拆迁户买房，也没有改变市场，因此，当进入集中搬迁结束后的5月，相对的“繁华”又渐入平淡，6月23日的整个下午，张严几乎没有活可干，而已经不多的房源，有些降了100元左右。
这样的变化，于昆明市东南西北很多区域，在重复发生。
6月22日，杨陆敏的店铺里，加上他也不过3个员工。他们同张严一样，整个下午，没有遇到一个客户，曾经3000元出租掉的鸿城花园的房子，同类型的房源现在2500元也没人过问。这与两个月前，7名员工都忙不过来的景象形成了鲜明的对比。旁边有家中介，甚至在一个月前关门休息了。
位于茭菱路上的四五家中介公司，现今都回到清闲当中。不过，他们经历了两个租房繁荣期，一个是去年下半年，属高新区的梁家河社区的陆续大批拆迁，“拆迁前，60平方米不到两室房的月租只需要700元，8月开始涨，到11月份，差不多就需要1100元。”；今年三四月，西山区、五华区的土堆村、积上村、积中村、积下村的拆迁户也有人过来租房，“月租又涨到1300元。”森鼎房地产公司丰宁店工作人员史建国说，不过，到五六月，部分房源又降了100、200元。这样的过程，也得到其他几家中介公司的印证。
当然，降价通常还较少出现，“房租和房价一样，价上去了就难下来。”而有些区域，不仅租金上涨了，而且，也“一直没有房源。”
根源
专家分析
改造涉及百万人，对房租影响非常大
区域性涨幅较大的时期，与城中村改造时间一致
盘龙区的王旗营等村的搬迁，就导致如“新迎片区的租价普遍上涨了400元。”而原来住在城中村的大学生，也成为“除拆迁户之外，流入小区的另一大群体”。如白龙小区，“昆明理工大学的学生租房的就较多。”某中介店长张永学很干脆地说：“现在没有房出租。”
近一年时间，租金上涨，繁忙、冷清，在昆明各个区域 已是“遍地开花”。
北边如金色片区、金星片区，因罗丈村、波罗村、大白庙村的改造，房租相对上涨三四百元。
南边新螺蛳湾边的宏仁村、五腊村、金康村、余家村等城中村的拆迁，使得原来租住在村子里的商户们，与拆迁户一起涌向了世纪城、新亚洲体育城。新亚洲原来每月1000元可以租到140平方米的房子，现在有些涨到了1800多元，而带地下室的一层甚至从1200元涨到3000至3500元之间。
而如果算起新螺蛳湾出现而带来的租金上涨，世纪城部分区域已经经历了3次较大幅度的上涨：
去年10月份，螺蛳湾搬来，租金大约上涨了300元；11月份的金刚村、余家村的城中村改造，又使装修过的104平米的房子，月租从1000涨到1500元，涨幅超过了500元；今年3月份，附近的金刚村片区城中村改造，租金又涨了200、300元，最近才平稳下来。
记者对昆明20余个处于不同区域的荣城房地产店铺采访中，除橡树庄园、城中心区域、滇池卫城等周边区域认为涨幅只在100、200元外，其余各片都有涨幅较大的阶段，尚未拆迁的城中村房屋，租金也普遍上涨100元，甚至更多。
它们的价格变化过程显示：区域性涨幅较大的时期，与城中村改造产生的整体搬迁时间一致。而且，区域性影响也会因一些人群的更大距离迁徙，辐射更远，最后互相交叉。如今，昆明各个片区的房租都已出现上涨，而且暂时无法降回去。区域性上涨最终表现出来的整体结果，是昆明房租呈现为全面大幅上涨。
租房需求多、房源减少，是租金上涨的直接原因
当然，租金的起伏，影响因素复杂，或许也并不只与城中村改造有关。
一房产人士分析：“从大环境而言，今年政府房地产调控政策就使得部分购房者推迟购房，持币观望，被迫先进入租赁市场解决居住问题，从一定程度上增加了房屋租赁市场的需求。此外，来昆的务工人员、大中专毕业生也构成了一定需求。”但大部分人在采访中，仍认为城中村改造产生的巨大租房需求、及房源减少，是租金上涨的直接原因。“城中村改造对房租影响非常大。拆得多，建得少，是很大的矛盾。”昆明市社科院院长龙东林认为。
目前，城中村改造尚未到1/3，而整个城中村改造涉及常住人口70万，加上流动人口，总数达近110万，他们都将在改造中经历至少一次迁徙。
但这样的迁徙所引起的租房需求，如果无法得到缓解，而是导致租金继续上涨，而且愈演愈烈，昆明将有百万租客的生活成本因此而大幅增加，部分群体甚至因为失去栖息地而被逼出城市。
这是在昆明。城中村改造正在如火如荼地进行中，整个城市的人们都在为一个未来，集体经历未曾遇过的各种改变。这个阶段，我们称之为“后城中村时代”，而房租全面上涨，则被认为是这个时代最明显且影响直接的特征之一。（文中部分人名为化名）
注： 1、租房均价计算方法为成交租房每月租金总和/成交总套数。据中介专业人士介绍，由于租房一般情况下，二室房屋交易量大，租房均价表现的通常为50平方米至70平方米房屋的每套租金均价。
策划：王雷 统筹：记者 汤骥 云南信息报
