记者 魏奋
房子房子！4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》发布后，这几天，快报85100000热线关于询问二手房交易能否解除合同的电话特别多，昨天两位读者焦灼的电话很有代表性。
10：06，张先生来电：我在宁波买了套小公寓，这是我的第二套房子，我当时付了2万元定金。现在买房政策变了，首付付不起了，我不想买了。他们不退这个定金给我，你们说该不该退？
11：18，徐女士来电：我现在买了套房子，是属于第三套房子，当时是政策还没出来之前签的协议，首付四成。现在政策出来，第三套房子银行停止贷款，只能一次性付清，我们没能力支付。如果现在不买这套房子，算不算违约？我们付了10万定金，能不能拿回来？身边好几个人都碰到这样的问题了。
律师说
可根据情势变更原则解除合同
浙江丰国律师事务所的房产律师程新说，国家实施房产新政，是双方签约时无法预计的。这符合法理上“情势变更”原则。
《合同法》司法解释二第26条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解释合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”
程律师认为，徐女士和张先生这两种情况，均可以应用情势变更原则，解除合同，拿回定金。
“在居间协议或正式合同上明确写着付款方式是首付4成，其余贷款。由于房产新政对买方造成影响，已经无法履行原合同。我认为，从法律上来说，买方有权选择买或不买，如果还想买，协议或合同就要重新签订。如果不想买，法律也支持解除合同。
“需要注意的是，情势变更的确认是非常严格的。如果协议上没有具体写明首付额度，或首付数额与新政的规定持平或更高，协议签署时间在新政出台之后等，法院一般不支持解除合同的要求。另外也提醒买家，如果要解除合同，应尽快通知卖家。如果因为时间拖延而给卖家造成损失，卖家也是有权向买家索赔的。”
浙江楷立律师事务所的任鹏飞律师则说，此类情况应看合同上具体的规定以及各项证据的认定。“不属于正常的商业风险范畴”是可以肯定的。是否适用“情势变更”还在法官的裁量权内。
买家以二套房首付提高为由想解除合同
房东说，要悔约就法庭上见
张先生住在宁波北仑小港街道，去年8月买了首套住房，90多平方米，首付3成，贷款30多万。这个月初，他还想再买一套公寓，自己找了套房源，和房东商量好价格为24万，然后找了家中介公司办贷款和过户。在居间协议上，写明首付40%，其余的都是商业贷款，中介费只要2500元。
没想到协议签完没几天，新政出台，作为第二套房，张先生必须首付50%以上。张先生嫌首付太高，又不看好房价走势，想拿回定金不买了，房东不肯，说要悔约就法庭上见。
张先生委托的中介陈小姐叫苦不迭。
“事实上，总价20多万的房子，首付多一成相差不了多少的。主要是新政出台，买家心理起了变化，不想买了，说又说不出口，就以此为理由爆单。而房东现在的心理是一定要抛出去，可以给买家时间去筹钱，但一定要卖。作为中介我们希望双方协商解决，卖也好不卖也好，只要双方达成一致，中介费我们让一点，或不收都可以。现在这样僵持着我们很头痛。这还是个小单，要是大单爆单的话，纠纷更多……”
第三套房全额付款付不出
中介还催我签正式合同
杭州的徐女士，2000年购入一套位于市区仁和路的住宅，40平方米，用公积金贷了8万元。后来，徐女士单位搬到了滨江，2007年初，她在萧山购买了一套120平方米的住房，用公积金贷了37万元。最近，她看上了一套户型、采光更好的二手房，也是萧山的，125平方米。“本来想置换一下，买好这套，再把那套卖掉”。
4月9日，徐女士和中介公司、房东三方签了房屋买卖居间协议，写明首付4成，剩下的贷款。本来说好24日签正式合同，但新政突如其来，银行暂停第三套房贷款。
徐女士想，贷不到款，一次性付款付不出来，现在的行情，卖自住的这一套房子也卖不好的，要不解除协议算了吧！中介公司却说，把正式合同签掉，我们去帮你争取争取，说不定能贷到款的。
“我哪敢签呀！”徐女士说，“签了如果还是贷不到款，我10万定金不就打水漂了吗？”
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