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城市更新办法促进竞争，但政策细节仍需完善
南方日报讯(记者/曲广宁)近日，深圳本地媒体报道位于深圳华强北南侧的下步庙北区旧改工程将启动，报道中不仅写出了负责下步庙旧改项目的开发商，还贴出了“建成后的下步庙北区展示图”。而记者接到该区住户打来的电话称其尚未选择开发商，且没有签订任何委托旧改和拆迁补偿协议，“是否已指定了开发商进行旧改?”
记者前往下步庙北区调查，发现这个有30余栋老房子、历经20余年风雨的小区内设有两个更新改造办公室，分属两家地产开发商，他们已分别拿出各自拆迁重建后小区的规划方案，提出的拆迁补偿条件大同小异，各自都在按《深圳城市更新办法》(以下简称《办法》)的要求争取最先拿到2/3业主委托其进行拆迁重建的意愿书。
业主对多家开发商进驻表示欢迎，“有竞争，业主才能真正得到实惠”。而两家开发商负责人都不约而同地形容彼此为“自由竞争”关系。
而事实上，下步庙北区旧改仍未进入城市更新规划计划，所谓旧改的真正启动也很遥远。
“并不反对，有竞争才有进步”
下步庙北区建于1983年，是深圳最早的一批商住小区，也是上世纪80年代末“房改”政策出台后深圳第一批商品房。曾作为全国样板小区的下步庙北区经过近30年的发展，已远远落后于时代发展，埋藏于高楼林立的华强片区，静静地等待“旧貌换新颜”的时机。目前，下步庙北区有920余户业主。
3月15日，本地一家媒体的报道搅动了下步庙北区业主悸动的心。该报道称下步庙北区旧改工程将启动，除公布拆迁补偿条件为置换面积按1∶1.2比例实施，回迁户将免费获得固定车位使用权外，更是贴出了建成后的下步庙北区展示图。
读者彭先生看到报道后致电记者称，北区旧改将启动的消息他为何只字不知，且他并未签署任何意愿书和补偿协议。
记者来到下步庙北区“通天地房地产开发公司”的“更新改造办公室”。
通天地地产负责人告诉记者，他们一直在华强南片区耕耘，目前下步庙北区中有七成住着通天地通讯市场的商户，“他们一部分是小区的业主、一部分是小区的租户”，而通天地地产就是凭着这些商户对其的信赖而进入到下步庙北区旧改项目的争夺中去的。
通天地地产表示，目前他们已拿到“几百户”业主的意愿书，一旦达到城市更新办法中2/3的人数要求，他们将申报下步庙北区的城市更新规划计划。
在“下步庙北区城市更新项目改造项目北区业主/绿景地产联合办公室”，绿景地产相关负责人表示，他们很早就进入到该小区的更新改造进程中了，而对方“今年1月才注册成立地产公司”，。
另外，绿景地产提供的一份统计表显示，920户业主中有409户已跟其签署了意愿书，“加上一家有意向和他们签署意愿书的公司所拥有的5栋楼、约100多户”，他们距离签约614户的目标不太遥远。
对于两个旧改办公室的同时存在，两家开发商都不约而同地表示“并不反对，有竞争才有进步”。
下步庙北区旧改尚未列入更新规划计划
近日，绿景企业管理集团有限公司董事长黄康景专门到下步庙北区和业主见面，以增加业主对绿景要进入该区旧改项目的信任。“这是之前业主们要求的。”一名已和绿景签署意愿的业主表示，“绿景作为深圳第5大房地产开发商在旧改方面更有实力”。
而一名和通天地签署委托旧改意愿的业主则表示，通天地的小区规划更大气，最重要的是通天地给出的条件更优惠、灵活，“业主除拆迁补偿面积外，还可以VIP的价格购买更多面积，且可以一套换两套”。
双方都在全力争取2/3的业主签字，而事实上两家开发商都表示，下步庙北区的旧改尚未列入深圳城市更新规划计划，所谓规划也并未经规划国土委方面审批。问及小区规划图中具体的楼层和建筑面积时，通天地地产表示，由于容积率尚需规划审批，目前这些仍未确定，小区旧改仍有很多程序要走，旧改计划的时间表仍很难确定。
《办法》第33条规定，拆除重建类城市更新项目范围内的土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人不同或者存在多个权利主体的，可以在多个权利主体通过协议方式明确权利义务后由单一主体实施城市更新；而第34条规定，同一宗地内建筑物由业主区分所有，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意拆除重建的，全体业主是一个权利主体。
这意味着，当开发商获得2/3业主同意拆除重建，并和开发商签订意向时，开发商就可向深圳规划国土委申请城市更新项目规划计划，一旦获批，开发商再和所有业主签订拆迁补偿协议，就可实施城市更新，那时除土地使用权限重新计算外，开发商将一部分房屋补偿给原业主，在高房价的背景下，剩下的商品房出售将会为开发商带来巨大的收益。
政策细节仍需完善
看起来，业主似乎将在这场开发商的争夺中获益。
一名业主表示，“有竞争，我们会得益更多”，在竞争中业主都选择了自己中意的开发商，虽然开发商明确表示业主们可以两家都签署委托意愿，但受访的几名业主都表示自己只签了一家，而对另外一家的补偿方案或多或少地表示出不屑的态度。
另有一些业主则搞不清楚两家开发商的关系，在他们看来，谁能够帮助小区早些进入旧改程序，谁就是好的。
然而，两家开发商进入竞争后，旧改项目究竟由谁来做，在《办法》中并没有更多细节的规定。
绿景地产一直在争取将签约业主达到《办法》的2/3要求，以便尽快向上申报城市更新规划计划，“规划国土委肯定不会接受两家开发商申报的”。在绿景看来，谁先拿到2/3的业主支持，谁就有了获得就该项目的先机，而对此《办法》并没有详细规定。再加上业主可以两家都签，那么，这种先后的判定会不会出现更多的争论?
此外，即使申报成功，开发商下一步要获得100%的业主签字同意拆迁补偿协议，无疑将是另一项“浩大”工程，一个可以预见要解决的问题是，如果有业主仍选择未申报成功开发商的规划和拆迁补偿协议，将该如何处理?
一名房地产业内人士表示，深圳要更新改造的小区那么多，以后越来越多的开发商去抢夺这份“蛋糕”，势必会带来其他的问题，而在现有的制度中对此仍没有细节规定。
通天地地产表示，“现在有两家开发商，可能明天就有3家，我们是竞争关系，以后也可能是合作关系，不排除更多的竞争，归根结底，我们都想做好下步庙北区的更新改造”。
