昨天，本报对市规划局和市房管局联合出台的两个治理小区违建新规《成都市居民小区违法建设预防和控制办法》和《预防和控制物业管理住宅区违法建设的有关规定》进行了深度解析，“物管公司有义务和责任监管小区违建”，成为新规中的一大亮点。
让物管当小区违建防控的前哨——近一两年来，我市部分区县违法建设监管部门开始了类似的探索和试点；去年6月以来，我市确定了在六个区县选择物管小区进行统一试点。本报走访发现，半年多的实践证明，这一有益尝试把住了小区违建的第一道“关口”，是一套行之有效的长效防控机制。
动态监管 装修住户是重点
铸信·境界是青羊区辖区内一座电梯公寓小区，从去年9月以来，7栋单元楼已陆续有6栋交房，进入小区，随处可见拿着工具、材料进进出出的装修人员。“整个小区已装修和已入住的共1000多户，但没有一户存在违法建设！”该小区物管公司副总经理李申林自豪地说。他为什么能如此肯定？答案就在小区物管办公室内。
走进物管办公室，右侧墙上是一张整墙大小的“小区房屋状况一览表”，图表上，按栋分单元将每户住户的编号都罗列其上，除了尚未交房的第7栋外，其余六栋每户编号上都贴有一张彩色的圆点，圆点分红、黄、绿三种颜色。这是什么意思呢？“绿色代表已交房，黄色代表已装修，而红色代表已入住。”据李申林介绍，在房屋装修时很容易出现违法建设，比如说在楼顶搭“楼上楼”、在平台搭凉棚等，该小区已交房的住户有1138户，而每户业主装修时间都不一样，有的是拿到房就装修，有的是隔了很长一段时间才动工，因此，为了加强监管，公司特地制作了这个动态监管表，每户业主的入驻状况一目了然，而贴着黄色圆点的则是重点监管对象，物管工作人员可有针对性地进行巡查和监管。
据了解，在小区内，每栋楼每个单元都是按责任分片，包给了每个保安的，按照职责，保安们每天都要对各自的责任片区进行巡查，用行话来说叫做“扫楼”。“扫楼”每天至少两次，上、下午各一次，保安坐电梯上顶楼后，挨层挨户进行巡查，违法建设就是巡查的主要内容之一。上述的“动态监管表”在每单元户的一楼也张贴有，保安们对于哪户在装修、装修进展如何了然于心，在“扫楼”时自然也就有所侧重。
不过，保安只是一般物业管理工作人员，业主在对房屋进行正常装修的同时搭建违法建设，他们又怎么看得出来呢？“我们对保安都进行了专门的培训。”李申林说，去年该小区被青羊区确定了小区违建防控试点小区，区城管局和房管局特意组织对他们做了相关培训，如业主装修要提供哪些手续、如何辨别违法建设、如果劝阻不听该怎么处理如何上报等等。随后，物管公司组织对保安进行了相关知识的培训，教他们如何辨别违法建设，如果发现有违建嫌疑，要及时反馈物管公司，由公司安排工程部的专业人员上门查验。
“公司内部相关部门之间也是一种互动的关系。”据李申林介绍，除了保安，物管公司工程部人员也会按照“动态监管表”，不定期到正在装修的业主家中进行巡查；一旦发现或一旦确认有违法建设，会及时反馈到客户服务部，由客服部工作人员上门告知业主，劝阻他们停止违法建设；而且该户业主还将被作为重点“监管对象”，其装修材料将被暂时拒绝进入小区，直到整改完成为止。
“违法建设一旦建成，要想拆除就十分困难。”李申林深有感触地说，他所在的物管公司同时服务于其他老小区，小区里由于历史原因形成的违建根本不易拆除，不少业主还因为违建产生纠纷闹到物管这里来要求“调停”。“加强源头管理，在业主入住装修时就把好防控关，能有效杜绝违法建设的产生，对于小区管理、和谐氛围的营造可说是十分有益。”
流程明晰 该做不该做一目了然
公共绿地、公共空间、消防通道、楼顶平台……在每一个小区，这些区域都是极容易出现违法建设的。金牛区辖区内的锦西民宅为多层坡顶建筑，绿化带多，但自从被金牛区确定为试点小区后，就硬是没有发生过一起违法建设。他们是怎么做到的呢？
走进小区大门，右侧物管办公室门口悬挂的一个蓝色告示牌就映入眼帘。这是去年6月由金牛区统一制作的“物业管理区域（居民院落）违法建设防控告示牌”，清清楚楚、明明白白地告诉大家什么是违法建设、法律法规对违法建设的相关规定、社会大众有权监督违法建设等，并公布了金牛区违法建设的监督举报电话。在小区内的“告示栏”里，长期公布有业主装修须齐备的手续、流程、注意事项等。“免费索取”的资料夹里，随时放置着“物业管理区域（居民院落）禁止违法建设告知书”。
“通过这些日常性、长期性的宣传，让大家知晓违法建设的行为，对于怎么做可能就会违法，心里有了底。” 小区物管公司总经理糜加林说，这些告知至少让业主们晓得了两点：一，私家花园、空中花园平台及楼顶是不能修建、搭建房屋的，而且公共绿地也不能圈为己有；二，没有允许就私自搭建，是违法行为，触犯了国家法律法规，性质是严重的。“自从广泛宣传后，小区内二手房买卖过户的居民，在装修时都会主动找到物管公司，申办相关手续。”
据糜加林介绍，业主在装修前，物管公司就会和他签订《装修承诺书》，要求业主按照申报备案的装修方案和图纸施工，并告知装修时的禁止行为和注意事项，比如违法搭建建筑物、构筑物等。然后，物管公司会给业主办理装修手续，包括进场证、出入证等，没有这些证件的建筑材料及施工人员，将一律被挡在门外。
“对装修过程，我们也要进行全程监控。”在业主装修期间，物管工作人员每天都会进行巡查、巡视，查验装修进度，以及是否是按照图纸在施工。一旦发现违法建设的嫌疑，物管会马上制止并劝阻。
公司还将“负责小区违法建设巡查工作”确定为岗位职责，要求秩序维护员、综合维修员等员工将巡查当做日常工作来开展，不仅仅是有装修行为的业主，在公共区域容易搭建的地方也要进行重点巡查。“这样一来，只要有违法建设，我们都会第一时间发现并及时制止。”
“小区违法建设防控甚于治理，而任何违法建设的建筑材料都会从大门口进出，物管可谓是管住违建的第一道‘门’。”九里堤街道办副主任朱锐深有体会，他说，小区违建防控试点强化了物管公司的基础性作用，也加强了物管公司的责任。物管防控意识增强了，小区违建防控自然就有起色。
制度规范 从源头杜绝违建产生
近年来，随着城市化进程的加快，二、三圈层区（市）县的商业住宅小区越来越多，违建投诉也呈上升趋势，一时令规划执法监督部门十分头疼。“小区违法建设分布广，发现难，投诉量大，一旦建成拆除难，加之职能部门执法力量薄弱，以往在对小区违法建设的查处上，执法人员犹如消防队员，疲于扑火，且效果不佳，还得不到群众理解。”温江区规划管理局有关负责人说，不过，自从将物管纳入小区违建的防控体系后，物管公司“前哨”作用发挥得十分明显，小区违建得到有效遏制。
为了及早发现违法建设，我市建立起了“网格化”监督体系，划格子、分片区确定监督人员和巡查人员，定人、定格、定桩。以前这套监督体系里，是没有物管公司的权和责的，“现在，我们明确了物管公司的责任，明确了他们有发现、制止和报告的义务，并用制度固定下来。”该负责人说。
在温江区的试点小区竹韵坊，“制度化”的痕迹处处可见。进门处扯眼的告示栏里，张贴的就是“小区违建治理网格化管理机制”，包括违法建设治理网络图、网格责任人工作职责、小区违建整治重点、违建查处流程图等等。从上面可清楚明白地看到，物管公司上至物业经理下到保安，都是小区违建防控的责任人，各自负有不同的责任；物管的项目经理、工程主管、巡检人员的电话、照片也都公布其上，便于居民投诉举报。
“公司还制定了不同岗位人员的岗位职责，在小区违建防控中每个工作人员应该做什么、怎们做，都进行了明晰和规范。”小区物管项目经理刘万明说，这些制度不是制定出来就完了，而是落实到了具体的行动上，有备案可查。说着，他带我们走进办公室，将一本本工作记录翻开来看。这些记录分类存档，仅类别就有10多种，包括规划建设资料、装修材料入门条、装修材料出门条、住户违章处理表、装修巡查记录、空置房巡查、存查登记表等。翻开这些资料袋，刘万明一一解释：“这是装修材料入门条，业主要办理相关手续后才能进入小区开始装修，每天进出都要到物管领取入门条，由物管审核其进场的装修材料，否则不予进场。”“这是巡查记录。巡检人员每天要对装修的房屋进行巡查，看有无违法建设的嫌疑。”“这是违章处理记录。违法建设什么时候发现的、什么时候处理的，一目了然。”
刘万明说，不仅物管公司自己要查，由街道办、社区组成的巡逻人员也会挨个巡查各个小区的违建。如果一旦巡逻人员发现了违建、而物管自己没有发现上报，社区将在定期组织召开的物管企业联席会上，对物管公司予以批评通报；如果累计到一定次数，还会上报区房管局，物管公司可能面临降级等处罚。“有了完善的制度，我们对工作人员就有了刚性要求，可以及早、及时发现违法建设，从源头杜绝违建的产生。”
据了解，试点工作开展后，温江区小区违建防控明显，小区违建投诉由2008年的46%下降到25%，物管企业主动发现报告数量也从2008年的5%上升到78%，全年通过部门联动查出各类小区违法建设50余起。
黄钦沛 王眉灵 文/图
