1月下旬，距国务院正式批复海南建设国际旅游岛不久，SOHO中国董事长潘石屹在上海媒体餐叙会上又聊起了他的海南往事。
这段海南往事中，有个名为“五斤桔子”的桥段在各种场合被潘石屹提及。如今的“老潘”说起当年“小潘”的海南逃生，在戏谑中仍然透出由衷的庆幸。
那是1992年底的一天，潘石屹去海口市规划局了解一个项目的产权问题，可是在规划局却吃了闭门羹。规划局的一位小伙子说，“这是保密文件，你不能查。”潘石屹不想空手而回，只能在规划局门口徘徊。这时，一位也来规划局办事的熟人给他支了一招，说，“你啊，得买一斤桔子！”
潘石屹办事心切，就买了五斤桔子送到规划局，小伙子见了，就把一摞资料给了他，说，“查吧。”这一查，让潘石屹吓了一大跳。他发现，海口市整个报建面积除以该市常住人口和暂住人口，人均面积达到50多平方米，当时北京的人均面积才不过7平方米。在潘石屹看来，这个数字只能说明一个问题，那就是海南房地产行业要出事了。
“我的第一感觉就是天要塌下来了！”潘石屹说，“没有任何需求支持的供给，这不就是泡沫吗？”由此，五斤桔子给了潘石屹一个逃生的证据，之后，他带着在海南赚得的第一个100万及时撤离，来到北京寻求发展，并以“万通新世界”这个项目在京城地产界一鸣惊人，后自立门户才有了今日SOHO中国的版图。
万通集团董事局主席冯仑那时也在海南，他是潘石屹等人的“带头大哥”(冯仑、潘石屹、易小迪、王功权、刘军、王启富等合称“万通六君子”，他们均在海南相识)。1989年到1991年的海南岁月，用冯仑的话来说是“天天过年，夜夜结婚”。当时，炒卖地皮是最快的暴富手段，很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格就已经翻了几倍。
就在“小弟”潘石屹发现天要塌了的时候，“大哥”冯仑从另一个角度也嗅到了海南楼市的危险气息：“当时海南省有18000家房地产公司，可是海口当时本土人口不到30万！”
2月2日下午，冯仑在电话里和《南都周刊》记者说起那段海南往事时，语气悠长。上一次的海南泡沫给他留下了太深的印象。“当时，我刚刚挣到第一桶金，就到三亚买了两块地。可是给了钱，却没拿到地，打官司筋疲力尽，拿到地后又套牢了很多年，几年前才算真正解套。”
十几年转眼而过。当年在海南打拼的冯仑、潘石屹等人如今都已成为地产业内声名赫赫的大佬，而有着蓝天、大海、沙滩的海南，也成了他们心中曾经的摇篮。
潘石屹曾经说过，正是出于对海南岛直觉上的喜爱，在离开海南前往北京发展多年之后，SOHO中国才又投资开发了博鳌蓝色海岸。如今，在这轮地产热潮之下，封盘数年的博鳌蓝色海岸二期终于开售。
冯仑也回到了海南。去年4月，万通和中体产业联手启动了奥林匹克湾项目。该项目位于海南三亚海棠湾，是一个高端文化休闲综合性项目。
事实上，在离开海南的这些岁月里，冯仑依然在关注海南，“我经常思考1993年泡沫破灭以前的海南和这五六年以来的海南有何不同。”
当年的情形和现在完全不一样了。在冯仑看来，当年去海南的都是人，现在去海南的都是钱。当年的房地产完全是炒起来的，没有任何真实的需求，而现在海南有真实的需求。但他对短期内海南房价过快增长的势头很担心，“有些楼盘爆炒到一天涨1000元／平方米，这不正常，会破坏这个市场，而且会使市场走形。”
潘石屹直言，十多年前，海南房地产就是因为没有实体经济支撑，所以成为泡沫。现在海南被定为国际旅游岛，如果先发展旅游业，再发展房地产业；或者旅游业与房地产业同步，海南的房地产业就不会是泡沫。如果没有别的行业支撑，而只发展房地产行业，那它还是泡沫。
海南楼市曾经的泡沫破灭带给了大佬们永远的震撼。冯仑说，从海南活下来以后，知道了公司的发展有三样东西绝对不能靠——不能靠爹，不能靠天，不能靠买地。他向记者说，万通的原则是坚持追求理想，顺便挣钱；而不是追求金钱，顺便谈谈理想。
而潘石屹从海南全身而退之后，在发展上一向是小心翼翼。SOHO中国目前只在北京、上海的繁华地段做项目。他说，“房地产业不应该是一棵参天大树，它应该是爬山虎：只有工业、农业、旅游等各行业发展起来，房地产才能发展起来。”
海南必须等到内地人都吃饱喝足，有了一套住房、买了车，然后开始打算休闲的时候，海南的房地产才会真正有机会。
南都周刊(以下简称“南”)：“建设国际旅游岛”获国务院批准后，海南房地产市场被推向炙热，房价飞速上涨。你如何看待这一轮海南地产热？
冯仑(以下简称“冯”)：这几年全国形成了共识，认为海南是一个休闲度假的地方，尤其很多内地人都喜欢冬天去海南。海南建设旅游岛，是有市场支持的。海南目前楼市的火爆，和国内这一轮大的投资特别吻合，大量的资金流入海南，海南楼市急速升温。事实上，在国际旅游岛政策出台之前，海南的房价就已经普遍超过二线省会城市了，涨幅也比一般省会城市快。
可以说，海南这轮地产热既有市场推动，也有政策支持，是双方结合的必然结果。但是目前短期内突然的暴涨，不正常，也不可能维持。
南：你曾亲身经历过上世纪90年代初的那波海南地产热，这两次热潮有什么不同？
冯：对比那时的泡沫和现在的热潮，最大的差异就是现在的市场是有需求支持的，是真实的市场。目前，国际旅游岛带来的房地产市场的升温，有政策和市场两方面支持，这和以前的泡沫完全不同，那个时候是完全没有市场需求支持的。
那时候的海南充满了“流寇”，就像一只只小虾米在那蹦跶，只是几百万、一千万的小投资。现在是真正的热潮，都是大笔资金闻风而至，势头很大。
南：目前飞涨的海南房价有泡沫吗？
冯：在“国际旅游岛”消息出来前，海南的五星级酒店的价格就是3000多元/天，说明是有市场支持的。不过消息出来之后，不少楼盘开始一天涨1000元／平方米，这就不正常了，会破坏这个市场，而且会让市场走形。本来海南楼市的发展是有市场支持和政策的引导，但是不能变成由政策引出的泡沫。我认为，这种热度可能只会持续两三个月。
南：那两三个月之后呢，是维持高位还是下降？
冯仑：会虚涨两三个月，然后实在地掉下来，会掉到消息发布前的状况。因为，之前的市场是自然生长的，没有太大问题。目前，海南省政府就出台了一些措施来防止地产炒作带来的可能的泡沫，比如冻结了一些项目审批和土地转让等，显然，政府也看到了这轮地产热的不正常。我相信一段时间后这些政策措施和资本自然的理性都会使这个市场变得正常。
南：不过，也有种说法认为，海南目前发展的度假地产是面向国际的，是奢侈型房地产，所以目前的价位是在合理范围内的，你怎么看？
冯：目前海南80%的游客还是国内游客。海南建设国际旅游岛，是希望全球的客人来这里旅游。但我去过很多全球度假胜地，从这些度假胜地的标准来看，海南的设施至少还要三到五年才能完善。海南旅游还是以本国客流为主，楼市也如此。
南：观察以前海南的房地产市场，它经历的是大起大落，为什么会出现这种局面？
冯：第一，海南本岛的人特别少，对外部的依赖很大，城市人口也就一两百万，但是面积和台湾岛是差不多。所以本岛的需求非常少，大量依赖外部需求来拉动，这样周期的波动就特别受外部的影响，所以1993年受宏观调控影响，海南楼市泡沫就破灭了。
第二，海南由于它本身的特点，房地产带有后发性和依附性，属于次级市场。内地的消费不发展起来，内地的收入没有改善，海南的房地产就没法起来。因为海南的房地产80%是卖给内地的，而不是本岛人群。
所以，海南必须等到内地人都吃饱喝足，有了一套住房、买了车，然后开始打算休闲的时候，海南的房地产才会真正有机会。
南：在海南投资购房与别的城市有哪些不同？
冯：海南的房地产市场是休闲度假产品的市场，不能把它等同于普通住宅市场。我去过日本很多度假胜地，当经济萧条时，人们收缩开支，首先受影响的就是度假开支，所以休闲度假产品对宏观经济的预期波动非常敏感。如果普通住宅的敏感度是一，这种休闲产品的敏感度是五。
从1999年开始，海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作，而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。
当喧哗归于沉寂，10多年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。
1988年，对海南而言是个特殊的年份，这一年它从广东省的一个地级行政区摇身一变成为中国的第31个省级行政区，它也从一个“海外孤岛” 一跃成为中国最大的经济特区。
深圳的成功就在眼前，也让无数错过上一班特区列车的人对此充满了期望。国家特地请来了日本的专家，为海南规划未来20年的发展路径。李立(化名)是当年广州国土规划部门的一位规划师，曾亲身参与了这场规划之争。
“吵得很厉害。”李立回忆起当年的特区发展蓝图时感概，日本专家为海南20年规划了一条非常稳健的道路，从农业到工业，再到第三产业。对一个“处女地”而言，20年的腾飞时间已经不慢。“但领导非常不满意这样的发展速度，因为按这套方案，海南要到2007年才能建立一套赶上广州的经济体系。”李立说道。
太慢了。在那个热烈的年代，慢就意味着思想不开放，特别是深圳红红火火的时候。“日本专家认为，深圳背靠香港，完全可以依靠香港的资金技术发展外向型经济。但海南不具备这个条件，只有通过稳扎稳打建立成体系的经济配套，才能吸引国外投资者的逐步进入。”
最终年轻的海南没有采取这一套方案，而是优先发展第三产业。1992年初，邓公南巡之后，住房、医疗等全方位的市场经济开始提速，而地产则成了在海南这个新建省份和最大经济特区生根发芽的新兴产业。
刚开始，海南发展房地产业的确也有其道理，当年20万大军下海南，而彼时的海口人口不到23万。一夜间涌入海南的人实在太多了，1992年海口一间100平方米的普通公寓，租金可以高达2000元。这给了海南拼命盖房子的理由。
1992年，海南全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，仅海口一地的房地产开发面积就达800万平方米，地价由1991年的十几万元/亩飙升至600多万元/亩；同年，海口市经济增长率达到了惊人的83%，另一个热点城市三亚也达到了73.6%，地产是最大的经济推力—— 1992年，海南省财政收入的40%来源于房地产业。据《中国房地产市场年鉴(1996)》统计，1988年，海南商品房平均价格为1350元/平方米，1991年为1400元/平方米，1992年猛涨至5000元/平方米，1993年达到7500元/平方米的顶峰。短短三年增长超过4倍。
“并非完全是由于当地政府的短视，或者投资者的逐利心态。”李立对于当年的疯狂有一套自己的看法，“关键是投资者的融资成本太低、资本方对于融资炒卖也没有一定的规限。”
“在中国，人们没钱才办公司，没资本才投资。”曾经的经历者冯仑调侃道。最简单的方法就是创造一个非常美丽的未来，然后向资本许诺高额的回报，在空手套到一大笔钱后，开始寻找投资项目。
冯仑1990年代到海南，与朋友凑了三万块钱，成立了一家注册资金1000万元的公司。然后在账面上还剩几百块钱时，开始了他们的房地产业务的销售。他们用“所谓”8栋别墅的地产项目吸引了500万的资金，开始了当年与许许多多投资人一样的“击鼓传花”。“中国最大特区”的名号太吸引人了，全国的资金都在往海南涌。“那时候拿钱容易得很。有关系的没关系的，一个电话过去，银行的职员就会来到你的办公室，一天内办好所有贷款手续，然后2000 万到手了。”有亲历者绘声绘色地形容当时的投资过程，在拿下2000万资本后，这位投资者买下了一栋海口的大楼，然后再以2600万的价格卖出去。当时以四大商业银行为首，银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的资本通过各种渠道源源不断涌入海南，总数不下千亿。
“没人愿意做实业，稍微长线些的投资也不会有人参与。”当年一位千里迢迢来到海南的投资者表示，当年他首先想到的是在海南经营一个肥料厂，因为海南的红土地需要大量的这种肥料。然而在他签好项目、选定厂址、画好图纸后，还是决定放弃这个项目。因为当时的房地产热已经起来了，当时房地产流行的口号是“100%利润的项目我看不上”；相反肥料厂项目却面临许许多多的未知因素，例如，海南没有核心技术，海南农业不受重视等，两相比较之下，他最后把资金投入了房地产。
其实不仅是农业，当时海南的工业配套也一直非常薄弱。1992年海南携特区之名与苏州争夺工业园区，最终也是由于配套薄弱而败北。因此在工业、农业没有好项目可以投资、而全国又有大量资金涌入海南的背景下，海南房地产成了最大的受益者。
高峰时期，这座总人数不过600来万的海岛上竟然出现了两万多家房地产公司。精明的开发商们纷纷把倒卖地皮或楼花赚到的钱装进自己的口袋，把还停留在图纸上的房子高价抵押给银行。由于投机性需求已经占到了市场的70%以上，一些房子甚至还停留在设计图纸阶段，就已经被卖了好几手，当然价格也翻了几倍。
终于，到了1993年6月，时任国务院副总理的朱镕基发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》，出台16条强力调控措施，包括严控信贷总规模、提高存贷利率和国债利率、限期收回违章拆借资金、削减基建投资、清理所有在建项目等。银根开始全面紧缩。
一夜间风声鹤唳，资金链断裂，大量开发商倒闭。房价地价直线下跌，1993年5000元每平方米的房子两年后下跌到4000元，再过一年跌到2000元，到了1997年，同样的房子已经跌到了1000元以下。
随着开发商的大量死亡，银行成为海南最大的开发商，然而在银行清理抵押品时，却发现所谓的高档写字楼通常都只是一个大坑。当所有债权官司打完也执行不了后，4大银行处置不良资产的专业公司不得不上岛了。即便如此，平均的资产偿债率仅有6%。据统计，仅建行一家，先后处置的不良房地产项目就达 267个，报建面积760万平方米，其中现房面积近8万平方米，占海南房地产存量的20%，现金回收比例不足20%。
当喧哗归于沉寂，10多年前的那轮地产泡沫，最后留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，当时仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元。而从1999年开始，海南用了整整八年时间才处理完积压房地产的工作，而1990年代海南泡沫对金融界的影响持续至今。
海南是个适合做白日梦的地方，假如你不炒地皮、不炒阳光、不炒沙滩的话，那里特别适合望着大海发呆。
近二十年中国式圈地运动，无不是花样翻新的“概念经济”，从开发区、保税区、高新区到现在的国际旅游岛，人还是那拨人，地还是那块地，概念一到，立马升值。只求概念创新，不讲制度创新、技术创新、服务创新，这才是中国经济最要命的地方。
文_肖锋 摄影_牛思远
“海南国际旅游岛”是炒房客的集结号，也是一颗超级伟哥，让中国炒客的神经立即亢奋起来。海南这个当红头牌，素颜翻新，令一线城市房价自叹弗如。
英国小子胡润新近推出《百富之选》，将中国新贵指标中拥有一套星河湾豪宅适时改成拥有一套三亚清水湾别墅。小胡果然绝顶聪明，与时俱进。
海南一个椰子掉下来砸死三个总经理的事还没发生过，砸死三个炒房客现在倒是有可能的。
眼下的海南热并不陌生，上一轮“亢奋”遗留下来的烂尾楼刚刚消化完。旧戏重演，背后证明了怎样颠扑不破的“真理”？
“钱潮”的裹挟
每年澳门三千万个旅客，中国人占了九成以上。每个人有着不同身份带着不同理由，把自己的一部分命运押到一个赌台上。据媒体报道，中国邻邦形成的赌圈已将中国包围，都发了中国财。中华民族是个勤劳节俭的民族要重新定义了。中国人勤勤恳恳制造产品、精打细算做生意赚到的钱，又源源不断经这些赌台输送回去。
金融危机之后，中国人令西方瞠目。这种西方不亮东方亮的架势，有点让中国人昏了头。海南就是这种昏头的症状。
海南赌局可比澳门赌桌大得多。海南原本是一些京官的后花院，一只老鸟带一只小鸟度假的地方(小鸟者，伊人也)。现在成了全国人的后花园，确切说是全国炒客的后花园。
前番海南热，京城人是始作佣者。想当初百万大陆客闯海岛，炼出冯仑等“万通六君子”。今天新一代冯仑们又杀将过来，更凌厉、更敢下手。海南曾是前线，至今尚有许多军事禁地。现在可闻不到一丝边防的味道，只有金钱的味道。
“国际旅游岛”的狂想是让海南变身“第二个香港”，海南有希望成为全世界屈指可数的“避税天堂”和“度假天堂”。海岛从三亚到海口，600 公里东部海岸线的高端物业和高档酒店将成为全球贵重资产，各类资本将在这条黄金海岸线上集结，创造全球市场罕见奇迹。众多炒客的趋势判断盖基于此。
但是，要知道香港作为购物天堂是以发达的物流与周全的服务软件作支撑的，海南人却正为水果运不出岛而发愁。看看三亚满大街跑的摩的，让人仿佛回到上个世纪八九十年代；听听机场频频播报的航班延迟通告，在簇拥的机场大厅你会急得想抓狂。
“彩票岛”、“博彩岛”的构想，更是令人浮想联翩。不只是“第二个香港”，还是“第二个澳门”呢，是“澳门+香港”。海南人闲时玩私彩，要知道彩票离博彩还差得远。
不是阳光、沙滩、海风、椰林制造炒作题材，而是饭桌和口水制造题材，这是最为危险的。当下购房者，没几个是为旅游度假享受生活或老来颐养天年作准备的。海景房售价翻出十倍以上，买来自住的有几人？
我有幸几番到海南，在琼海小镇赶集可以吃到当地美食爆螺粉，连汤带粉满满一盆，鲜鲜美美不过3块钱。街上三三两两彩票档子，生意也不错。琼海房价没涨上来时，确有不少北方老人冬季来此过候鸟式生活。我感受到一种朴素的幸福，可现在想必是红尘滚滚、钱浪滔滔了。
检讨起来，对海南热的批判或反思我们都掺杂着复杂心理。近年几波炒作，中国人急急火火，有人赚够了一辈子的钱，更多人生怕赶不上“钱潮”而被抛弃。我们都被裹挟在这样的热潮中不能自已。炒房炒股炒地皮，饭桌床头都是这样的话题。
冷静下来细想，这些“热”背后的原因，一是中国人的投资机会太少，你或者投靠垄断集团，或者走股市房市的独木桥；二是中国人对未来缺乏预期，尤其是对游戏规则缺乏预期。所有的疯狂来自对未来的不可知，不定什么时候政策就变天了。如果民间资本无实业可做，钱不扔股市就扔楼市，反正不会扔进银行等它贬值。中国人对自己未来的预期，只有房子是看得见的、摸得着的。既然房子是唯一能确定的未来，何不押在一套好房子上呢？
回顾近二十年中国式圈钱(圈地)运动，无不是花样翻新的“概念经济”，从开发区、保税区、高新区到现在的国际旅游岛，人还是那拨人，地还是那块地，概念一到，立马升值。只求概念创新，不讲制度创新、技术创新、服务创新，这才是中国经济最要命的地方。
别炒乱了快乐单纯的大脑
炒客只会往土地上砸钱，他们不会关心海岸线污染、垃圾分类落后以及上马的化工项目对环境的威胁。只要亚龙湾、清水湾没有污染和没有工业就行。海南热一旦过去，商人们或炒房者赚了钱走了，给海南留下的只会是烂尾钢筋水泥。这个50年前森林面积超过90%、现在只剩下50%的热带海岛，千万别沦为一个大工地。
海南最宝贵的财富是青山绿水和洁净的空气，这两样东西属于海南全体人民。对原住民来说，海南就是海南，一个丢颗种子就有收成的福地，插根筷子就长苗的乐土。他们宁愿头脑相对简单，优哉悠哉，长寿而颐养天年。
当地人习惯以本岛人和大陆人来区分你我，他们幻想有一天集体下海，把整个岛向后推十公里。因为大陆人头脑太复杂，至少对岛民来说太复杂，大陆客来岛上总是有所图谋。海南人通常性情和顺，物产丰富，人与人、人与天都没什么可争的，出了个海瑞这样的“拧巴人”实属罕见。
海南是改革实验区，更是敢玩俱乐部。所谓以往的“实验”就是“概念下乡”，什么金融试验区、自由贸易区以及朦胧的博彩试验区，均出自京城一张张会议桌和一场场饭局，与朴实的海南本地人无关。
2009年网友票选中国十大快乐城市，京沪穗均落选。成都以52.84%的得票率高居“快乐城市”榜首。其余九大“快乐城市”是杭州、青岛、大连、昆明、苏州、桂林、厦门、香港、大理。网友认为，成都“美丽、休闲、物美价廉、压力轻”，所以是最快乐的城市。要我看，海南的任何一座城市，不，应该说全岛都比成都好，强过不知多少倍。能简单生活本是一种福分，为什么非要把生活搞得急急火火、险象环生呢？炒房客与海南人民完全不在一个心态上。
海南是个适合做白日梦的地方，假如你不炒地皮、不炒阳光、不炒沙滩的话，那里特别适合望着大海发呆。地皮、阳光和沙滩本来是用来享受的，不是用来炒的。还是不要搞乱当地人民快乐单纯的大脑，他们还想颐养天年呢。
