美国宪法严格保护私有财产不受侵犯，开发商如欲对个人房屋进行拆迁，必须遵循普遍接受的市场交易原则，这在很大程度上杜绝了暴力拆迁的发生。政府在动用“国家征用权”时，首先要确保拆迁房屋得到“公平”的补偿，其次要避免这一权利被滥用。由于美国已进入高度发达的工业化阶段，拆迁问题不再那么尖锐，但即便如此，它仍是美国社会一个时常会触碰到的无法回避的公共话题
法制日报驻华盛顿记者 邹强
在西雅图巴拉德西北46街上，有幢十分奇特的建筑：一个年代久远的两层小楼嵌在一栋现代化的商业楼中间，两者形成巨大的反差。中间小楼的主人，就是在美国鼎鼎有名的“钉子户”———80多岁的老太太伊迪斯·梅斯菲尔德。
2006年，开发商计划在上述地段建造商业楼，征地拆迁的工作进行得很顺利。当时，周围的环境并不好，很多居民在城市改造的过程中都选择搬离了这个地方，但固执的梅斯菲尔德就是执意不搬，独自坚守了下来。
有人劝她，垃圾车就在附近不时穿梭，环境不好又有噪音，何不趁此机会搬到一个好去处但梅斯菲尔德说：“就连炮火连天的第二次世界大战我都经历过，这点噪音对我来说算什么。我已经在这里住了40多年，对这片土地上的一草一木都有感情，住在这里很开心，我哪儿也不去。”
都说有钱能使鬼推磨。于是，开发商便想用提高赔偿的办法来打动这位难啃的“钉子户”。其实，梅斯菲尔德的房子又小又破，全部面积只有90多平方米，市场估价只值8000美元，唯一值钱的就是房子的地皮———将近10万美元。但为了让这个执拗的老太太动心，开发商不断加码，赔偿金额翻了好几番，最后达到了100万美元，但没想到，梅斯菲尔德还是只有一个字，“不！”
这让开发商遇到了一个前所未有的难题，但在美国联邦宪法对私产的严格保护下，却又无可奈何，最终只有修改图纸，绕开梅斯菲尔德的房子进行施工，而梅老太太的倔强性格也为自己赢得了人们的尊重。工程总监马丁在多次与这位孤寡老人打交道后，对她的“固执”颇为理解和同情，马丁在施工前对工人说：“要像对待自己的外婆一样对待梅斯菲尔德。”马丁自己更是身体力行，时常照顾老人的生活起居，给她买日常用品和买药，甚至给她做晚饭。
2008年6月15日，梅斯菲尔德因患胰腺癌离开了人世，在遗嘱中，她将房子赠与了马丁，以感谢他在施工期间给予自己的友谊。在马丁的监督下，整个施工过程一直小心翼翼，梅斯菲尔德的房子毫发未损，就连屋旁的一棵小树也被保留了下来，“钉子户”征服开发商的故事就这样一时传为佳话。
无独有偶，在首都华盛顿宾夕法尼亚大道上，也有一幢这样相互依偎的建筑：一红一白的两栋连体小楼“蜗居”在大型商业楼里，当时的设计师为了保全当中的小楼，同样是煞费苦心。这些建筑虽在视觉上不甚美观，但却折射出活生生的不同权益者之间的和谐共存之美。
“公平补偿”和国家征用权
在美国的许多地方，普通人家的院子都是开放式的，但住户并不会为自己的私产受到外人侵犯而担心，路过的行人在经过时，都会小心翼翼地走在公用的小径上，而绝不会擅自踏入别家的草坪。而一旦有陌生者闯入自家领地和房屋，主人如果感到威胁，也有权开枪防卫。这是因为，美国联邦宪法严格保护私有财产不受侵犯，房屋作为重要的财产形式，更被视为“私有的神圣领地”。
在从华盛顿的家中每次出门时，记者总要习惯性地屋前屋后、楼上楼下地查看一遍门锁，朋友纳迪姆知道后，笑我太谨慎。他说：“没有人会进到你的屋子里来。只要不是出远门，屋门不锁也没有关系。我和妻子在附近买东西时，就很少锁门。”
“因为房子是自己的，包括附属的土地也是自己的，因而房主在面临拆迁问题时，也就享有很大的自主权。”华盛顿的律师张汝南在接受本报记者采访时说。在这种情形下，开发商和房主之间是纯粹的买卖关系，价格合适的话，买卖就可以成交，而房主如果觉得价格不合适，自然也就可以拒绝这笔交易，对此开发商也无可奈何。张汝南说：“通常情况下，开发商会选择绕开这幢房屋，而很少有暴力拆迁的情况发生。”
即便是涉及“公共利益”的拆迁，房主的权益也有足够的保障。联邦宪法第五修正案明确规定：私人财产如未获得公平的补偿，不能因“公共利益”的需要而被征用。
所谓“公平的补偿”，就是按照拆迁房屋的市场价值，来界定交易的金额。“这种补偿首先保障的是拆迁户的利益，同时也兼顾到开发商的利益，是确保交易得以实现的一个重要原则。”张汝南说。
一般而言，补偿会高于拆迁房屋的市场价值，这对促使房主达成交易有一定的吸引力，而有交易意愿的房主通常也不会“狮子大开口”，因为按照通常的惯例，开发商的利润约为15%，如果超过开发商承受的补偿界限，那么也就说明房主失去了达成交易的诚意。
而美国开发商和房主之间发生的拆迁，更多遵循的是“自愿和公平”的买卖原则，因而很少会导致法律纠纷。人们对拆迁形成的争议，集中在对“国家征用权”的解释和运用上。
所谓的国家征用权，是英美法系中一个历史悠久的概念，指的是政府为公共目的而征用私有财产尤其是土地，将其转为公用，同时支付合理补偿的权力。而对国家征用权这个概念，又包含两方面的解读：一是征用私有财产而不作出合理补偿属于违宪；二是在具备合理补偿的前提下，被“公共利益”纳为需要的私有财产不能免于被征用。
美国联邦宪法第五修正案明确指出，行使国家征用权必须满足三个必要条件：为了公共利益的需要进行拆迁；对拆迁户提供合理补偿；拆迁过程须遵循严格的法律程序。但即便如此，人们对何为“公共利益”仍然意见纷纷、莫衷一是，建医院、盖学校、修道路这类工程，比较容易被人们接受，但涉及商业领域的开发项目，就时常会产生分歧。
被“无理”拯救的纽约老车站
一般情况下，拆迁只在政府与个人或开发商与个人之间发生，但一些大的拆迁工程往往会对社会产生影响，因而兼顾公众的认同和社会的权益，对拆迁的顺利实施也很重要。
毫无疑问，国防用地和军事建筑当然是出于“公共利益”而建，但美国却也发生过这样的故事：有军事单位因为严重污染当地环境而被曝光，生活受到影响的民众对此大为不满，强烈要求军事单位停止污染或进行拆迁。为此，环保署也参与了调查，认为确实存在污染行为，而且情况严重，但军事单位对民众呼声、环保署的治理要求甚至法院的传票全然不理，事情亦不了了之，因此在这种情况下，社会和公众对这样的“公共建筑”的芥蒂自然是难以消除的。
还有一点需要指出的是，美国不仅开发商不会进行强制拆迁，民众有不同意见也不会以极端手段抗拒，而会选择走法律途径维护权益，其中也不乏社会民意赢得诉讼的案例。
纽约的黄金地段有一座老式的车站建筑，由于只有几层高，作为业主的一家公司认为这样太过浪费，决定拆除车站重建高楼。而很多纽约市民认为，它是一栋历史性的建筑，是属于全体市民的文化遗产，应该予以保存。但从法律上讲，这栋建筑不属于文物保护范围，业主对自己的产业升级改造无可厚非。
于是，反对人士开始细心研究法律，其中一人率先向法庭提起诉讼，声称自己拥有车站所有权的一部分，他不同意对车站拆除重建。法庭依照程序，首先发出了不得拆除建筑的禁止令，随后展开调查，结果自然判定原告并非业主的一分子。但当这起诉讼将要了结的时候，第二个市民又提起了同样的诉讼。
业主和法庭当然知道，这些民众是存心“找茬”，不过这样的行为又不违法。于是，业主自知斗不过这样的“车轮诉讼”，同时逐渐也被民众保护历史遗产的意念所打动，最终放弃了拆除车站的想法。这座车站，至今依然竖立在纽约的街头。
虽然美国的法律体系经过两百多年的发展，相对比较完善，能较好地兼顾拆迁涉及的各方利益，而且美国早已完成工业化阶段，城市中没有大规模的拆迁改造工程，因而拆迁所能引发的法律纠纷也不十分普遍。但是，只要美国社会发展的步伐不停止，有关“拆迁与补偿”的问题就同样仍会存在。
事实上，美国许多城市建筑老化的现象十分严重，上百年的建筑虽然依然可用，但与时代的需求差距在不断增大。本报记者日前在底特律采访时，曾入住一个上世纪20年代的老式酒店，房屋异常狭小，电梯也是“量身打造”的不规则的梯形，而且房间暖气等设施问题也不少。按理说，这样的建筑不说拆除，也该翻修一下了。专家指出，当美国的城市迎来新的发展周期时，大量的拆迁问题就会随之发生，届时拆与不拆、如何拆迁，恐怕仍会是美国社会和法律界共同面对的话题。
经典案例
案例一：1954年伯曼诉帕克案(Bermanv.Parker)
该案例开了美国法院允许地方政府为了经济开发而征用私人财产的先河，之前政府征地只能用于建设道路、学校或者国防事业，而不能涉及经济开发，但在此后政府的征地特权被扩大。
1945年，美国国会通过了哥伦比亚特区的一个开发法案，该法案要重新开发哥伦比亚特区的老旧贫民区，为此要征收大片的土地，然后卖给开发商进行重开发。法案通过后，一家百货公司的所有者向法院提起了诉讼，他认为百货公司本身并没有衰落，不需要重建，重建不能称为“为了公共利益”。他还提出，把他的土地征收后卖给开发商，就是征收一个私人的财产使另一个私人受益。美国联邦最高法院为了推动当时的城镇改造，最后宣判政府胜诉。
案例二：2004年波兰镇社区案的改判
该案例是对二十年前另一起案子的改判。二十年前的判决使得地方政府滥用国家征用权的现象在全美泛滥开来，而后来的改判标志着密歇根州已开始限制政府因经济开发而征地的行为，这对美国其它州也起到了示范效应。
大约二十多年前，底特律城计划迁走波兰镇社区的所有居民，把土地转让给通用汽车公司作为工厂，政府声称工厂能创造就业、增加税收。为此当地居民上诉到法院，指责建立工厂并不是“公共利益”，而是一项“私人利益”。密歇根州最高法院当时判决底特律城胜诉，强迁了当地居民。波兰镇社区的强迁案在美国影响极大，之后类似的涉及商业开发的拆迁案例大多以政府胜诉结局。从此，地方政府滥用国家征用权的现象在全美泛滥开来。
2004年，密歇根州最高法院表示，“不能继续容忍国家征用权被滥用”，并由此对波兰镇案进行了改判。虽然这个改判对于波兰镇社区来说为时已晚，但是对密歇根州各级法院后来判定政府滥用国家征用权的案例却有着极大的纠正作用。有媒体形容，20年前的判决就像盘旋在密歇根州财产所有者头上的达摩克利斯之剑，现在这个判决终于被纠正了。这不仅仅是密歇根业主的胜利，也是全美各州那些财产受到国家征用权威胁的业主们的胜利。
案例三：2005年凯洛诉新伦敦案(Kelov.NewLondon)
该案例是美国联邦最高法院在全国声讨“政府滥用国家征地权”的浪潮中作出的倾向于政府的争议性判决。其后，全美43州都通过了各种决议，禁止以经济发展为由的强制征收，本案因此具有里程碑的意义。
本案是最高法院最近一次对政府征地的裁决。新伦敦市是美国东北部康涅狄格州的一座小城。自上世纪70年代以来，该市因为种种原因，经济状况一直不好，1998年该市的失业率达到全州平均水平的两倍，人口也降到了1920年以来的最低点。于是，市政府决定采取一些行动复苏小城的经济。并为此实施了一系列的招商引资计划。规划中包括了州立公园在内的整体开发项目，其中有一部分商业区，希望以此刺激经济，救活小城。但在征地时却遇到了麻烦，这片土地上有一些维多利亚时代的建筑，他们的主人有的在此已经生活了上百年，对这里存有很深的感情，他们不愿交出自己的家园，为此还把市政当局告上了法院，凯洛女士就是其中的代表之一。虽然政府给出的160万美元征地补偿金并不低，但她仍然态度坚决，不肯搬家。这些居民的控诉依据很简单，就是这一征收行为违反了美国宪法第五修正案中规定的“公共使用”要求。他们质疑政府征地的目的是否真正为了“公共利益”。虽然康涅狄格州最高法院驳回他们的意见，支持了市政当局，但这桩诉讼最后一直打到了美国联邦最高法院，9位大法官以5比4的微弱多数判决市政当局的强征不违反宪法，支持当地政府的强制性拆迁。但是，联邦最高法院对此案的裁决只有一票之差，本身就说明此案具有重大争议。
最高法院的这一决定，旋即引起了全美范围的激烈反应。许多地方选民投票对政府的征地权进行了进一步的限制，甚至一些新伦敦抗拆迁的钉子户的房产最终也得到了保留。
（际文整理）
