从2010年1月31日零时起，眉山、资阳固定电话将与成都一起共享区号028，给眉山带来“成都印记”。同时，今年眉山境内将有两条铁路、三条高速同时开建，“028”和“大交通”发展理念的勾画，一起给眉山注入了新的机遇。早在几年前，眉山就敏锐地感知到这种沟通的便利和交通的便利能带来巨大的发展机遇，眉山的楼市更是在其中嗅到了商机：交通便利了，再加上“成都印记”，眉山诸多优势必将吸引来更多的投资和居住的人口，房价也会随之上涨。
很快，开工面积过大，房价快速上涨……经过之前狂躁的购房热潮和五成左右的房屋空置后，如何找到眉山房产的核心竞争力，让更多的“过客”变成“快乐眉山人”，以掀起新一轮城市商业的繁荣，眉山开始了新的思考。
机遇之大交通
成都上班 眉山生活
“城际列车通了之后，下午6点下班后半小时不到就可以回到眉山家里，舒舒服服地吃饭、购物，成都上班，眉山生活。”1月24日，说起成绵乐铁路客运专线，眉山市民杨婷无比向往。
仁寿县珠嘉乡笔水村的费婆婆一直记得成赤高速公路奠基典礼那天：2009年8月28日一大早，许多眉山人顶着高温来到现场，周围的山坡上也聚集了附近的群众。这一天，全长293公里的成都—自贡—泸州—赤水高速公路，在仁寿县举行开工典礼。这条高速公路，发于成都、止于贵州赤水，途经眉山、内江、自贡、泸州，在眉山市范围内要经过13个乡镇、48个行政村、150个经济社，将于2013年竣工。
“道路修通后，我一大早就可以把蔬菜运到成都，肯定能卖个好价！”沿线群众对高速公路寄予了很大期望。
除了成赤高速公路已经开工在建，仅在今年内，眉山境内还有两条铁路、三条高速公路（即成绵乐城际铁路、成昆复线，成自泸高速、雅眉乐高速、遂资眉高速）即将开工建设。这个局面，自新中国成立以来，眉山还未有过，眉山人称之为“大交通”。
“‘大交通’格局的建设，除了改变眉山部分区县无铁路、无高速公路的历史外，更令人期待的是，内通外畅的交通格局将为眉山‘融入成都、一体发展’打通通道，为实现开放式发展，加强区域性合作奠定坚实基础。”眉山市发改委一位官员说道。
机遇之028
升位并网 “乐山印记”变“成都印记”
“我和女朋友分别在眉山和成都上班，电话号码变为028以后，每个月能节约好多电话费。”杨绵在眉山从事媒体工作，而女朋友则在成都上班，电话成了维系感情的载体。想起今后从长途变区间通话，天天打电话省了不少，杨绵满心欢喜。
对于和杨绵一样的普通市民，“028”带来的最大受益在话费上，而对于做二手车生意的李淑蓉来讲，她看重的则是“028“能将她的“生意经”融入成都。去年12月初，李淑蓉考虑到改区号后需要在原电话号码前加“3”，她在给自己车行做招牌时，就让制作公司提前在招牌上加“3”，也因此成了眉山的改号第一人。随后，她找出通信簿，将这个变化一一告知客户。“从1月31日起，要找我请拨028！”
“以前对外推荐眉山时，总要先描述眉山紧邻成都的种种优势，如今只要提出‘028’区号，眉山的区位优势便一目了然，留给企业的印象也非常深刻。”本月底，眉山即将改为“028”，谈到改变的区号带来的好处，眉山市招商引资局副局长梁小林高兴地说。
“从成都南下40公里，行车40分钟便到眉山，属于成都经济圈的腹地和辐射之地，两地经济社会往来密切。眉山一直沿用乐山区号0833，如今的升位并网恰似一份迟来的爱，弥补了这份遗憾。”眉山一位官员动情地说道。
“融入成都，一体发展，强工促农，繁荣城市，这是眉山市的发展思路。”眉山市发改委主任周仲明表示，眉山升位并网“028”是眉山在电子信息领域形象识别符号的一种转变，像是一只无形的手，推动着眉山的对外开放与经济发展。“从‘0833’到‘028’，眉山的形象符号从‘乐山印记’升级为‘成都印记’，意义巨大。一定程度上，成都的优势资源就会成为眉山的优势资源，两地可实现共享。要敢用、善用、用好！只有这样，才能力争将成都的资源优势转化为眉山的资源优势，进而转化为经济优势和发展优势。”
影响之热潮
看好眉山 住房迎来热销
2010年1月12日，家住双流的李强特意驱车前来眉山在新区按揭了一套住房。“眉山整个环境不错，马上升028，等轻轨一通，我马上就装修入住，成都上班挣钱，过眉山的低消费生活方式，舒服！”
李强到眉山买房的原因和很多人一样： “大交通”实现后，自眉山而出，“水陆空”任你选择，18分钟到成都，20分钟到乐山，到凉山、攀枝花甚至贵州也不过2小时……
“便利的交通加上升位028后，眉山的潜力巨大。”这是许多来眉山购房的人的共识。
一对老家在辽宁的夫妇因为轻轨而选择在眉山安家，老两口告诉记者，“年轻的时候跑了很多地方，人老了就想找一个舒适的地方养老，住了几个地方都觉得不舒服。后来看到眉山，一个因为这里环境好，二个交通方便，发展潜力大，我们来这里才刚刚一年，但能明显感觉到这里的变化，大家都觉得环境不错。”
“西昌的那套是上班时居住，眉山这套则放假回来住，轻轨通了，西昌到眉山也就两三个小时。”2009年6月15日上午，来自西昌的购房者吴雄建在眉山市房管局领取了每平方50元共计6173.5元的购房补贴，而他也成为眉山享受此项补贴的“第一人”。在眉山，还有很多像吴雄建一样的购房者。
2009年10月，在成都某事业单位上班的刘华在成都三环外买了一套两室的房子，面积不大，只有50多平方米，花了30多万，12月，他又用相同的钱在眉山买了一套120平方米的房子，“轻轨通了，住哪儿不是一样啊，再说，眉山以后也是028，花一样的钱，眉山买房实惠多得多。”
在刘华买房的当天，已经有两套房子的市民周淑华也在选房，说起房子的用途，她很坦率：“我这套房就是拿来投资的，现在多层房子越来越少，眉山以后的发展会很快，早点买一套来放起。”和刘华不一样的是，周淑华购买了一套80多平方米的小户型。“我准备以后拿来出租，面积小，好租些。”
眉山市仁寿县禄加镇的廖碧仙女士这样看待她眼中的“未来”，近年来眉山交通状况得到很大改善，特别是城际列车动工后，会给城市的发展带来很多机遇，人口增长必然会加速，房地产开发也会加速，这种情况到一定阶段后，房地产开发将逐渐落后于城市发展和人口增长，土地、房产的价值会越来越大。
影响之隐患
房价上涨 空置率开始浮现
眉山市统计局有一份近3年来眉山全市商品房销售的平均价格：2007年为1465元/平方米，2008年为1787元/平方米，2009年为2394元/平方米。
记者走访眉山多个楼盘和市民，发现在眉山城区已经很难买到3000元/㎡以下的新开发的商品房，大多数地段一般的二手房，价位也在每平方米3000元左右。
在眉山当地的网站上，有一份眉山房管局公布的数据———截至2010年1月9日近30日住宅价格最高排行：凯旋帝景5380元/㎡；凯旋帝景4852元/㎡；天盛·长岛商住小区3572元/㎡；湖滨一号商住小区1#楼3560元/㎡；东方首座3560元/㎡；万景臻席3442元/㎡；金府丽景二期3320元/㎡；阳光森林半岛3300元/㎡。
“尽管房价上涨，但相对于周边地区来说，房价不是太高。”眉山市房管局一负责人告诉记者，“市场行情非常好，2009年眉山住房销售面积为133万平方米，2008年60多万平方米，2007年接近100万平方米。到目前眉山几乎没有存量房。”
销售火爆，表明房地产市场购买需求的旺盛，而作为主要用途是居住的住房，最终又有多少人是买来居住的？
“即便是春节，这个小区的入住率也不到六成。”眉山市东坡湖边某小区门卫宋刚说，“不光这个小区，眉山很多个小区都有类似的情况。很多人在眉山都有一两套住房，甚至有些人有三五套住房也不稀奇，眉山任何一个小区，晚上不亮灯的窗户占很大一部分。”
“从2006年起，整个眉山市区内，新开盘的小区大概就有30%左右的房屋被空置。这是物管方的数据，仅仅计算的是没有交物管费而被空置起的房屋，还有相当大一部分人在交房时缴纳了物管费，但一直没有住进来，加上这些，空置率在五成左右。”眉山房管局一负责人称。
1月21日21时许，记者来到一个名叫东坡国际花园的小区，整个小区内，亮着灯的房间屈指可数，在东坡国际花园相邻的凯旋帝景小区和玫瑰园12区以及兰溪花园小区内，记者看见，亮着灯的房屋均不足五成，而这些小区，都是2006年后开盘的、地理位置较好、人气较高的小区。
随后，记者又辗转于城中心内的多个小区发现，许多小区内均有超五成左右的房屋未亮灯。
谋划之思考
找准核心竞争力
将“好形势”转化为“真优势”
“升位028、‘大交通’等带来的优势是不少，但成都到眉山方便了，眉山到成都也同样方便，城际铁路贯通后，眉山在吸引成都人的同时，成都也在以同样甚至远远超过眉山的力量在吸引眉山人，也就是说，眉山人同样也可能会选择到成都甚至是附近的乐山去购房置业、去休闲消费。这就像两块磁铁，到底谁靠向谁，还得看自身的力量。”在眉山从事房地产行业的杨波说。
“其实，高空置率表象背后所隐藏的是大家对眉山的‘期望值’。‘东坡故里，快乐眉山’这是眉山一句城市宣传语。‘过客’愿不愿意来眉山成‘快乐眉山人’，除了‘028’和‘大交通’的背景，还要看我们城市的规划师为我们绘就了什么样的蓝图。”眉山市发改委一位官员告诉记者。“028”和“大交通”将给眉山带来更多的人气，但也有可能让现有的人群流向更好的城市。
如何提炼眉山房地产的核心竞争力，以此作为吸引投资者、吸引市场的根本，再以融入“大成都”为辅助砝码，将目前所能预见的“好形势”转化为“真优势”，成了当务之急。
在2009年的一次座谈会上，眉山市规划和建设局、房管局的相关负责人等都提出了这样一种看法：“眉山知名度不够，硬件和软件都有不足之处。”
眉山市房管局副局长李俊清认为，知名度是吸引外来购房者来眉山安家的重要因素，而这恰恰是眉山目前的薄弱环节。 眉山市房管局房政股股长万春鑫认为：“房地产市场的发展要注重结构平衡、区域平衡和开发档次平衡。”
“结构性矛盾突出，中档住宅多，高档、低档住宅少。”眉山市规划和建设局党组成员、人防办主任刘德怀指出了眉山房地产市场目前存在的问题，他认为，要解决这个问题，需要加强市场调研，成立专门的研究中心，推广眉山、宣传眉山，同时要做好项目和产业的配套支持。
“对文化资源和自然资源进行良好结合才是眉山房地产的核心竞争力，也才是眉山房地产未来将‘好形势’转化为‘真优势’的本质所在。积极促进文化型项目、依托资源的地标型项目的开发应该成为眉山下一步市场发展的重点，有步骤地提升容量，提高质量，有序地在城市核心区规划大型满足普通需求的居住社区，在岷江、东湖沿岸规划高端、有形象、有地标感的居住区。这样，不但有利于眉山房地产市场良性格局的形成，有利于各区域交通组织、配套设施的有序形成，也有利于不同区域土地价值的完整体现。”这是当天座谈会上得到一致通过的观点。
谋划之措施
规范开发商行为 防止房屋投机泛滥
如何将房产的“好形势”转化为“真优势”？除了各大房地产商积极行动以外，针对低收入群体购房难的情况，政府部门推出了经济适用房和廉租房、为城市各个区域提供各项配套设施及相应的服务等，以缓解供求矛盾。
“房地产企业也应通过市场调查，根据社会需要生产市场所需要的房屋，尤其要在房屋档次结构、户型结构、高层、多层结构等方面，对市场需求进行调查，并对市场上各类房屋的供求情况进行分析，多开发市场上需要的产品，对市场需求量少的产品尽量少开发。”眉山规划和建设局一负责人称。
这位负责人表示，除此之外，还应加强对房屋一级市场的管理，规范开发商的销售行为，从源头上防止房屋投机的泛滥；加强对房屋二级市场的监管，尤其是要规范期房交易，严格禁止期房转让；加强并完善房地产税收制度，抑制房地产投机交易。还有一点，加强对房地产信贷的监管，这也是防范投资和投机型空置房大量产生的重要措施。
此外，这位负责人还告诉记者，眉山当地还出台了多种措施应对大交通下眉山楼市的“发展之痒”：规范商品房预售制度，开发商须取得商品房预售许可证，才能进行商品房销售，这使交易税以商品房签订购房合同之日起计，不会再出现开发商在取得商品房预售许可证之前就卖房，导致购房者提前支付交易税；同时，相关部门也会通过提高租赁税收成本，降低租赁收益，来“逼”出房源。
另悉，眉山当地房地产交易管理网还将全面公示预售商品房和现售商品房的情况，定时更新，以便让购房者更加了解眉山楼市。
“将这些实施到位后，眉山楼市的硬件和软件都将更上一个台阶，吸引外地人来眉山的力度将大大增强，市场供求关系得到缓解，房屋的空置率自然就会趋于平和，此外，眉山的人气、商气等都将会越来越旺，届时，眉山的发展空间将显现出来。”眉山房管局一负责人不无动容地说道。
辛凯 本报记者 蒋麟 摄影报道
眉山新闻热线：13679651860
2010年1月31日零时起，眉山、资阳本地电话网升八位并入成都，在原固定电话号码前，眉山加“3”、资阳加“2”，统一使用长途区号028。
