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法院判决：露台是公用面积 业主不能独占
买房子送露台，这种开发商销售房屋的噱头已经不是什么新鲜事了。可是，这样的“香饽饽”可不能随便吃。昨天，记者从禅城区法院获悉，该院近日判决一起买房子送露台的案件，业主并不拥有这个露台的产权，开发商与业主所签的所谓使用协议也只是“一纸空文”。
文/记者刘艺明 通讯员凌蔚
露台栽花扰邻成被告
业主称已“买下”露台
阿华是禅城区某花园小区26楼的业主。在他住宅正上方，即27楼有一个面积120平方米的露天天台。与阿华相邻的业主阿辉将这个露台占为私人花园，栽种了花花草草，并砌了鱼池和假山，装上水泵和供氧机。
然而私家花园产生的各种污染却引起阿华及其他业主不满。为此，阿华及其他业主曾多次上门找阿辉协商解决，但均遭阿辉拒绝，阿华于是一纸诉状将阿辉告上了法庭，请求法院判令阿辉停止在露台种养树木及拆除水泥假山，恢复露台原状。
对于阿华这一指责，阿辉称，他对露台有合法的使用权。2000年6月，他与开发商签订购房合同时，约定该露台的使用权交由自己专有使用，所以阿辉“有责任维护、保养露台”。阿辉还说，当时开发商是楼盘所有房产的所有权人，他们将露台给由自己使用合法有效。
“我向开发商支付了比其他业主更高的价钱，这其中就已经包含专用平台的使用费。”阿辉表示。
阿辉还指出，露台并非业主共有。根据开发商对公用面积的界定，公用面积仅为电梯、楼梯间、公共门厅和过道等等，并不包含露台。
露台属建筑物共用部分
一审二审均判阿辉败诉
禅城法院一审认为，根据《物权法》的相关规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。专有部分其意是指构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的作为区分所有权之标的的建筑物部分，是以通过登记予以公示并表现出法律上的独立性。
虽然阿辉称开发商将该诉争露台约定给他专有使用，但阿辉未能举证该平台规划上即专属他们使用，或他们的使用已经过全体共有权人同意。阿辉的产权证面积内不包含露台，因此该露台属于建筑物共用部分。阿辉与开发商之间约定阿辉专有使用该露台的约定本身就是违法。
据此，法院认为阿华的诉讼请求合理，于是一审判决阿辉停止占用该露台及公用走廊，并恢复走廊以及露台的原状。
阿辉不服提起上诉。他认为，禅城法院将所有权及使用权混为一谈，以他没有所有权所以没有使用权而判他败诉。即使露台是公用部分，他作为业主对这部分享有使用权，是任何人无权剥夺的。
阿辉还说，他与开发商签订的购房合同中关于露台的部分，从法律上说，那是阿辉以租赁的方式，通过一次性支付价款取得露台的专用使用权，因此双方的约定应为有效。
佛山中院认为，阿辉作为业主的确有使用权，但是这种使用权的行使不具有排他性，不能妨碍其他业主的正常使用。因此，阿辉独占露台的行为，明显侵犯了包括阿华在内的一众业主的合法权益，因此禅城区法院的一审判决并无不当，应予维持。
开发商
协议被判无效
在意料之中
昨天，记者采访了多家开发商。对于法院的判决他们均表示在意料之中，他们在与业主签订附送露台的协议时都会告诉业主，协议最终不一定有效。
一名不愿透露姓名的开发商主管表示，目前地产商以买房子送露台的宣传方式来销售房屋，这些房屋都会比其他同户型的房子贵，这在佛山乃至其他地方都非常普遍。“露台是公用面积，产权属于全体业主。因为业主之间的矛盾，使得该案中的秘密协议呈现出来。”该主管这样说。
法官提醒
别相信天上掉“馅饼”
禅城法院房产庭负责人告诉记者，建筑物购买者往往只关注专有部分的权益，对共有部分或缺乏约定，或者忽略其存在。造成共有部分被开发商任意处置，致使造成大量纠纷。
法官表示，业主购房需严格遵守法律规定，对于买楼送露台这种“天上掉下来的大馅饼”要审慎，应查清楚商品房规划时是否明确将露台的所有权和使用权附随商品房划归部分业主专有使用，以及在房屋买卖合同中，是否注明露台的产权问题，否则千万不要为了这些“空中楼阁”多付钱。开发商在没有规划露台的所有和使用问题，却在卖房时私自将露台送给业主专有使用的行为是无效的。
