深圳拓关的趋势不可阻挡。龙华片区是最有潜力、最有希望的区域，深圳市政府对它的定位就是“福田的后花园”。我们希望在二线拓展区能为21世纪的年轻人量身定制好房子。上世纪80年代到深圳的人住罗湖，90年代到深圳来的人住ＣＢＤ，2000年到深圳来的人住宝安、龙华，住到水榭春天。
——水榭花都营销总监 邹翔
新盘开售率达80%
10月1日，龙坂片区5大楼盘加推，分别是龙岸一期别墅、上品雅园、十二橡树庄园、金地上塘道、溪山美地。而在10月24日，十二橡树庄园又加推了33套。单10月份，上述5大楼盘就为市场供应了367套新单位、约5．2万平方米，占全市整月新批售住宅的26％，而龙坂只是全市占地面积的2％。
其中不同于其他区域市场，龙坂片区普通住宅与豪宅别墅同样热销。其中溪山2期小户型在11月中旬已经基本售罄，现仅余少量收官高区阔景保留单位在售，最小面积为120平方米单位，而其余户型基本在140平方米。另外，区域内惟一在售的纯小户项目金地上塘道也在“窖藏计划”——购房赠送6平方米地下一、二层储藏空间的支撑下，10月顺利销售60多套单位。
价格在3万～4万元以上的十二橡树庄园、圣莫丽斯等别墅豪宅项目也在市场的热浪推波助澜下，每次新单位推售都开门红。而11月15日延续一期的热销态势，龙岸二期双湖大宅开盘超过700位忠实客户、近500辆私家车到达现场参与。据开发商透露，两小时内4栋、5栋整体销售突破80％，成交均价达2万元／平方米。
“量价齐升”的经典释义
伴随着成交量火爆的是，并不是“价跌量升”，而是“量价齐升”。专家认为这是产业经济经过调整后需求重新被激发的典型市场表现。记者翻查楼盘项目的定价历史发现，大部分楼盘的确都涨价了。其中，最迟亮相市场的金地上塘道涨幅比较小，8月开盘至今，均价只从1．35万元／平方米涨到了1．4万元／平方米。而溪山美地3月份的成交均价只是11500元／平方米，11月份却达到15500元／平方米，每平方米上浮4000元。最夸张的是十二橡树庄园，5月份五级叠瀑庄园别墅单位成交均价为2．5万元／平方米，在短短5个月内，成交均价已经上涨至3．5万元／平方米，每平方米上涨1万元。同样，龙岸也在10月1日、11月15日两次间隔仅45天的加推开售上，其定价就有4000元／平方米的上扬。
业内人士分析这一轮的上涨，主要是购房者在通货膨胀预期推动下加快了不动产的理财步伐，同时也是对龙坂片区成为继后海之后下一块价值洼地和成长区域的预期。
但是，值得注意的是，区域项目间的“定价竞赛”成为购房者评判购买的重要指标，目前卖的最快的并不是“价格最便宜”的，而是“价格最高”的，豪宅别墅产品似乎成为了“金子”。
这似乎违背“常理”，是否又是“疯狂”的前兆？不然，经过了2007年的教训后，购房者和投资者已经变得理性，背后的推力则是——他们看好这区域的升值潜力。
百万供应大区超后海
随着深圳特区内土地资源的日益紧缺，特别是后海金融商务区在2009年度的集中放量后，龙坂片区将成为继后海后的供应热点区域。水榭花都营销总监邹翔表示：“从福田ＣＢＤ中心区到后海要25分钟，而从龙坂二线拓展区仅需15分钟，但是两个区域的价格却有着天渊之别，后海高端物业成交均价在4万元／平方米，而龙坂片区的高端物业仅在1．5万～2万元／平方米。龙坂片区还是价值洼地。”
“2010年，龙坂将成为深圳对大的供应区。”世联地产龙坂片区总监陈智扬表示，如今深圳最优秀的开发商都扎根在龙坂，目前统计其最少的开发量可达到500万平方米，而可以与其抗衡的只有龙岗区。“但是，龙坂是距离深圳特区内最近的中心区域。”陈智扬在“资本出关，决战新城”高峰论坛上向记者强调，龙坂的优势非常明显。
而金地集团在片区调研后的资料显示，300万高端住宅5年内崛起龙坂新城，深圳新居住中心已然成型。而记者了解发现，作为深圳大盘最集中的区域、作为深圳中轴的中段，这里云集了如万科、中海、金地、金光华、鸿荣源、佳兆业、星河等品牌开发，四季花城、春华四季园、第五园、梅陇镇、溪山、龙岸等上10个大盘都在此，这是深圳其它片区所没有的景象，与福田中心区仅一山之隔的龙坂成为了众多开发商理想的开发之地。
“中央区，是归纳这个片区未来的最好‘名词’。”陈智扬对区域发展充满乐观。
据悉，2010年龙坂片区将有鸿荣源龙一号（8．3万平方米）、绿景项目（20万平方米）、长城里程家园（5．3万平方米）、莱蒙·水榭春天（56万平方米）、泰华项目（13万平方米）、万科华昱项目（10万平方米）、佳兆业的上品雅苑（23万平方米）等新项目入市。专家预计，龙坂今明两年推盘量肯定超过200万平方米，但是今年下半年动工的项目肯定有大量剩余面积要剩到2010年销售，初步估计会超过百万平方米。
“从供应量来看，龙坂已经超越了后海。”鸿荣源地产副总经理李晓勇最后表示，2010年，将是龙华新城豪宅的启动元年。
领衔中轴 龙坂努力
龙坂片区的建设正在紧锣密鼓地进行。
2010年，深圳新客站让龙坂晋级为港深城市群与内陆大城市相连的客运核心，未来1年客流量预计将高达45000万，相当于罗湖火车站4倍。深圳在建的五条地铁线中惟一15分钟直通香港西九龙的4号线，也预计在2010年建成通车，港深一体在此实现。龙坂作为深圳的交通枢纽中心，对珠三角以及华南地区企业的辐射能力将大大增强，商务平台的作用将不可替代。
而在龙华法定图则规定下，片区的商业配套将达到200万平方米，9个社区附设商业。在目前已经推进建设的商务楼宇的基础上，未来3年内将增加商业配套的土地供应，以满足在轨道交通成熟后带来的商机发展。其中将在沿轨道龙华线、坂田线布置线性的沿街连续性商业空间，在轨道站点周边地区建设规划区的地标性节点。
其中就明确规定：“深圳北站地区将作为未来深圳对外的标志性枢纽之一，红山站地区形成未来龙华新城的商业中心。”记者了解，4号地铁线上塘站、红山站等轨道站点地区和深圳北站周边商业发展地区建筑高度可建设为100米以上的超高强度开发地区，其余地区建筑高速宜控制在36米以下。红山站地区将成为龙坂新商业中心形象不言而喻。
除了深圳北站、红山站两处设置重要大型商业综合体形成城市标志性建筑外，还规划在梅林检查站的新龙大道以及北站地段形成区域的门户地区。
“龙坂不仅仅是补充完成福田中心区的居住生活需求，而且还提供相对的商业购物生活需求，从而真正形成‘中央区’。”水榭花都营销总监邹翔向记者表示，开发商对法定图则的心领神会，更加快了片区的开发建设速度。
业内人士分析，龙坂领衔中轴，只是时间的问题。
龙坂新盘起价将破2万元/平方米
近日，龙坂片区新盘推售量巨大，价格相较于8－9月的1．2万～1．3万元／平方米（高层）起价又有攀升。本月15日，金光华龙岸二期开盘起价1．5万元／平方米，均价2万元／平方米。而日前记者获悉，即将于本月22日召开新品发布会的万科金域华府已定下高层2万元／平方米起价，将创出龙坂片区楼盘起价新高。别墅根据类型不同，起价为5万～6万元／平方米不等，这一价格高出10月开盘的曦城三期新品。
2009年10月深圳各区新房成交量显示，宝安区新房成交套数居全市之冠，成交均价达20217元／平方米，每平方米仅比南山低5000多元，比福田低7000多元，比龙岗高9000多元，攀升速度迅猛。目前，特区内房地产市场已处于高位，而龙坂片区奋起直追，短时间内缩小与特区内的差距。
对于龙坂片区目前量、价猛涨的现象，深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，南山楼市的增长刺激了龙坂片区“填空”，有补涨的趋势。但目前南山尤其是后海片区已透支了部分预期，龙坂也要谨防这种现象。他还表示，目前，因政策还未收紧，加之房地产商手中资金充足，年内应该不会出现大幅降价，但综观推售套数及推售面积两项指标，上涨空间已非常有限，至于具体发展状况，要看明年政策走向。
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龙坂价值引领深圳整体市场
万科营销总监 何岚
龙坂市场一直是深圳的重点板块市场，自2006年开始，龙坂板块成交金额占深圳市场成交金额20％以上。随着片区基础设施日益成熟，板块市场价格提升明显。2009年龙坂市场均价为15285元／平方米，是2005年均价5599元／平方米的2．7倍。龙坂板块价格成长性强于深圳整体市场，在2005年，龙坂板块市场均价为深圳市场均价的0．8倍，2009年龙坂市场均价比深圳整体均价高出10％。在可预期的未来，龙坂市场的价格成长性会进一步高于深圳整体市场。
龙坂发展趋势更趋同于福田
随着深圳城市化进程的加快，随着龙坂的交通、市政配套的不断完善，龙坂的产品结构在不断调整，居住品质在不断升级，主流楼盘已经从2003、2004年的四季花城、锦绣江南、梅陇镇、万科城这样的首次置业楼盘，逐步转变到了第五园云锦、龙岸、溪山、圣莫利斯、星河丹堤这样的高端楼盘。这个发展趋势与福田非常接近，由小到大，由首次置到首改甚至再改，而与罗湖、南山还不太一样，罗湖、南山在城市化过程中始终保持了一定比例的小户型和首置比例，因此从这里也可以看出来，未来龙坂的发展趋势更趋同于福田，将逐步成为一个配套完善，交通便捷，以自住需求为主的大型综合型居住片区。
龙坂是深圳品牌开发商最为集中的区域
包括万科、中海、金地、佳兆业、星河、金光华等品牌开发商汇聚于此，对于整体开发水平和城市化进程都有很大的提升和影响；该地区集中了四季花城、万科城、第五园、星河丹堤、圣莫利斯、龙岸、溪山、梅陇镇、春华四季园等诸多40万平方米以上的大盘，标志着龙坂对于中心区的住宅供应基地的地位和规模化开发的优势。
龙坂也是深圳产品线最丰富的区域，从别墅到高层到洋房到公寓到ＬＯＦＴ到商业，一应俱全，为深圳市民提供全生命周期产品解决方案。龙坂更是深圳客户来源最广的区域，是深圳人的龙坂，是深圳的ＣＬＤ。往南覆盖福田客户；往北覆盖观澜、平湖客户；往东随着水官、清平的开通覆盖龙中、罗湖客户；往西以南坪为纽带，连接南山客户。
万科是第一个进入龙坂市场的开发商。万科在龙坂市场每年都保持20万平方米以上的销售规模，市场占有率保持在30％以上，先后开发四季花城、万科城、第五园、金域华府多个项目，累计销售约1．5万套住房，为近5万人实现居住梦想。2009年底万科的第五园、金域华府两个项目即将加推，2010年金色半山也将全新推出。
