【前言】
2007年3月16日，十届全国人大五次会议高票通过物权法。
物权法，这部规范基本财产权的法律，从2002年到2007年，从一审到八审，创下了中国人大立法史上单部法律案审议次数的纪录。而其间所经历的波折，也远远超出了这部法律能够承受的范围。
有人认为，物权法更重要的意义在于其起草审议过程，已经成为一个重要的社会事件，“它激起了很多的国民参与讨论公共事务的一种热情，这在我们以往的法律起草中间是从来没有过的。”
【导读】
"八审"磨一剑——《物权法》诞生的背后故事
在中国历史上，从来没有一部法律，像《物权法》这样历经八次审议之多；也很少有一部法律，能引起民众如此高度的关注。“从20年前的《民法通则》》连‘物权’这两个字都不能用，到今天我们通过一部完整的《物权法》，这是一个历史性的进步。”3月22日，《物权法》起草专家小组负责人、著名民商法专家江平在省会接受本报记者专访时心情格外激动。
江平，中国政法大学终身教授，原校长，《物权法》起草专家小组负责人，著名民商法专家。
1930年12月出生，浙江省宁波市人。曾任中国政法大学副校长、中国政法大学校长；七届全国人大法律委员会副主任委员；中国法学会副会长、中国经济法研究会副会长、北京仲裁委员会主任、中国国际经济贸易仲裁委员会顾问、仲裁员、专家委员会委员。现任中国法学会比较法研究会会长，中国消费者协会副会长。
13年酝酿：民法专家梦想终成真
“能够起草一部《物权法》是很多前辈民法学者多年的一个梦想。我国在1993年就已经启动相关工作，当时邓小平视察南方重要讲话刚刚结束，提出市场经济的概念，这个市场经济体制就是制定物权法的历史大背景。”江平说。
“我是在1998年参与到《物权法》的起草工作中的。1998年3月，全国人大常委会委托中国社会科学院法学研究所的梁慧星教授和中国人民大学王利明教授等人，分头起草《物权法》的各个不同部分。他们最后的建议稿，对我们形成最后的《物权法》草案起到了基础铺垫的作用。”
就在学者们为起草《物权法》忙碌的时候，一些民间的声音，通过全国“两会”表达了出来。
2001年，全国政协九届四次会议上，全国政协委员、江西民生集团董事长王翔提交的《关于尽快出台物权法的建议案》，成为政协最早收到的关于呼吁《物权法》出台的提案。当年7月，全国人大常委会法制工作委员会便回复他：《物权法》已列入九届全国人大常委会的立法规划。
“随着改革开放和经济的发展，人民群众生活得到改善，普遍要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法私有财产，制定《物权法》是维护广大人民群众切身利益的需要———这是时代的呼声！”江平说。
11543条意见：开门立法，彰显民主
这一幕江平忘不了：2005年7月1日，在十届全国人大常委会第十六次会议闭幕会上，吴邦国委员长郑重宣布：委员长会议研究决定，将《物权法》草案向社会全文公布，广泛征求意见。
“回望中华人民共和国的立法史，只有《宪法》、《香港特别行政区基本法》、《婚姻法》等11部法律的出台，公开向社会征求过意见，《物权法》是第12部。这一开门立法的举措，体现了立法的民主性和科学性。”江平说。
“《物权法》是规范财产关系的基本法律，涉及各方面、各阶层错综复杂的利益关系，事关坚持社会主义基本经济制度和切实维护最广大人民群众的切身利益等一系列重大问题，政治性、政策性很强，专业性也很强，社会各界非常关注。”
2005年7月10日，《物权法》草案全文公布，向社会公开征集意见。各方面提出了许多这样那样的意见，特别是对如何全面准确地体现和维护社会主义基本经济制度，如何加大国有财产保护力度、如何更好地体现对国家、集体和私人的物权实行平等保护原则，如何全面准确地体现现阶段党在农村的基本政策，如何规范现实生活中群众最为关注的问题等诸多方面，《物权法》起草小组的专家们进行了反复深入研究和论证。
到2005年8月10日结束征集意见时，《物权法》草案共征集到11543条意见。“最让人感动的是，意见中有一封盲文信件，厚厚三页纸都是一针一针扎出来的。”江平说
1万多条意见征集上来以后，全国人大常委会法工委的有关部门将这些意见分别进行整理，先后3次向社会公布。
2005年10月，《物权法》草案第四次审议，其中已经包含着群众的一些要求和意见，比如，规划区内的车库、车位归属问题，四审草案明确规定车位、车库必须要首先满足业主的需要。
“人们对公共事务进行讨论的广泛程度，可以说在新中国的历史上是前所未有的，所以我个人更愿意把《物权法》的起草看作是一次民主的训练。如果将来在中国的法制进程上面，令人回忆起《物权法》起草的话，我觉得这是它最有意义的地方。”江平认为。
8次审议：“公和私”观念的冲突
“一部法律案由全国人大常委会审议8次，这在我国的立法史上确实是创记录的。”江平说。
“随着经济社会不断发展，原有的社会生态会受到非常激烈的冲击，原有的利益格局也会因此而发生变化和调整。在这样一个背景下，去制定一部事关国计民生的法律，必然会引发各种不同的争议。”
2002年的9月16日到9月25日，全国人大常委会法律委员会在北京召开了一个30人左右的民法典草案的专家研讨会，与会人员包括立法机关的官员、法官、检察官，还有学者。
这次研讨会上，《物权法》的不少问题引起了争议，比如，究竟所有权要不要区分为国家所有权、集体所有权和私人的所有权，居住权制度究竟要不要规定等等，都是争议比较大的问题。“很多时候，争论是非常激烈的，不留情面的。”
江平记得2002年12月23日，九届全国人大常委会三十一次会议上，新中国第一部民法典草案正式进入中国立法机关的审议，《物权法》是民法典草案的第二编，另外还有《婚姻法》、《收养法》等，一共九编。
第一次审议的《物权法》草案，明确规定了对私人财产的保护。当时的全国人大常委会法工委主任顾昂然在向会议作说明时说，为了完善保护私人财产的法律制度，草案对私人所有权作了专章规定，有关《物权法》的基本原则和物权保护等规定，对公民财产以及非公有制企业的财产同样适用。”
这次审议之后，民法典起草的思路作了调整，不准备一步到位，而是分编通过。时隔近2年后，2004年10月，十届全国人大常委会十二次会议第二次审议《物权法》草案。二审草案强调农民集体财产不可私分等。
而当年的3月，十届全国人大二次会议通过宪法修正案，增加了“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性规定，使私有财产权上升为宪法权利。“私产入宪”被认为是《物权法》制定过程中的重要事件。
2005年6月，《物权法》草案进入第三次审议，着重国家、集体和私人所有权的平等保护。针对拆迁、征地中补偿不到位等问题，三审草案增加规定，国家保护私人的所有权。
2005年8月，开始有人指责《物权法》草案“违宪”。这种观点引起激烈争论的同时，也受到全国人大常委会法工委的重视。全国人大常委会进行了三项重要的相关活动：高层次的座谈会、组织调研组和立法论证会。
2006年1月，全国人大常委会听取包括中财办、中农办、最高法院、国土资源部等十多个部门的负责人和经济学、法学专家对《物权法》草案一些重大问题的意见。全国人大常委会法工委民法室提供的资料显示，与会人员一致确认草案中体现的对国家财产、集体财产和私有财产平等保护的原则，对发展社会主义市场经济是非常必要的。
2006年10月，全国人大常委会第六次审议《物权法》草案，进一步强化对国有资产的保护，新增条款防止企业并购侵吞国资。同时，六审草案还删去了住宅用地满70年后续费的条文，而这项内容也是此前公众特别关心的一个问题。
两个月后，《物权法》草案第七次提交审议，这已经创下全国人大立法史上单部法律草案审议次数之最。最后大会以155票赞成、1票弃权的表决结果，高票通过了有关议案，决定将《物权法》草案提请2007年3月举行的十届全国人大五次会议审议。
2799张赞成票：大势所趋，人心所向
回忆起《物权法》通过的那一刻，江平教授的眼睛里闪着泪光。
十届全国人大五次会议表决《物权法》草案现场，气氛更加热烈，在大会堂二楼旁听会议的记者们也纷纷举起相机，将焦点对准了表决结果显示屏。
“请按表决器。”吴邦国委员长顿了一顿，又将要求重复了两遍。
待所有代表完成表决后，吴邦国宣布由工作人员宣读表决结果，此时大屏幕已显示：赞成2799票，反对52票，弃权37票。未待宣票员话音落下，代表们已经鼓起掌来。
“这部法律对于推进经济改革和建设法治国家都有着重大意义，标志着社会主义市场经济进一步完善，政治文明迈出了重要一步。”
江平认为：“市场经济下的四大财产权包括：物权、债权、无形财产权和股权。物权和债权是传统的两种权利，无形财产权和股权是两种新型的权利。从现实情况看，合同债权有合同法规范，无形财产权有三个知识产权法保护，股权现在数量很大，是很大一笔财产，《公司法》修改后，对股权的规范也完善了。应该说，作为四大财产权之一的物权，也急需法律的规范和保护，所以制定《物权法》极为重要。《物权法》的通过意味着中国市场经济的财产权的法律体系最终得以完整。”
2007年10月1日，《物权法》将真正走进人们的生活。
“当前我们离民法典只有‘一步之遥’了，还得需要大约五六年的时间，要在2010年完成民法典编纂任务还是非常艰巨。”江平说。
物权法是怎样炼成的
作为本次全国人代会上最重要的立法成果，物权法为中国现代法制大厦构筑了一个不可或缺的支架，也为百姓的平凡生活送去了温暖细微的关怀；作为一个社会持续关注了数年的公共议题，物权立法过程中发生的知识启蒙、观念变革、公众参与、利益博弈、意见对抗等等，又使物权法成为考察中国立法生态的一个典型标本。
变幻的“物权”浮世绘
“我们为之努力、为之奋斗的物权法……”2007年1月中旬，在中国法学会举行的一次研讨会上，著名法学家、中国政法大学终身教授江平先生的这声感叹，表达了中国民法学界几代学人的共同梦想，也隐喻着物权立法的曲折道路。
几乎同时，在北京北郊一个商品房小区里，数百名焦灼的业主等待着物权法关于小区车位归属的最终说法。这批有房有车的有产阶级自1999年正式入住小区后，就停车位是否收费的争议，与开发商、物业管理公司已展开了“八年抗战”。业主们在小区内的“抗议游行”曾数次惊动了当地派出所，几位“挑事”业主的汽车轱辘亦曾一夜间不翼而飞……自物权立法提上议事日程后，数年来随着法律草案的不断变化，对阵双方时喜时悲，交替感受着冰火两重天的滋味。如今，这场纠缠不清的“战事”终于等来了最后了断的时刻。
一个多月后的2007年3月16日，学界民间共同期盼的物权法在十届全国人大第五次会议通过了最后的关卡。在此之前，上下关注的“物权法热”已连续数年占据社会焦点之列，这在中国的公共生活中几无先例。
如今这番“人皆言物权”的社会图景，令人有恍如隔世之感。在物法权草案2002年年底首次露面之前，中国十多部涉及物权的法律中都找不到“物权”两字。眼下普通百姓津津乐道的“物权”概念，也只是民法学者的学术话语“专利”，或孤独地寄居在少数高等院校法律系的教室里。
1986年，中国出台了沿用至今的《民法通则》，在这部基本民事法律中，涉及物权的一节采用了一个冗长而“古怪”的名称——“财产所有权和与财产所有权有关的财产权。”回忆起二十多年前的立法禁忌，《民法通则》的重要起草人江平先生不胜感慨：“从《民法通则》连‘物权’两个字都不能用，到现在通过一部完整的物权法，这是一个历史性的进步。”
从更遥远的历史纬度看，曾浸淫了数千年专制传统的中国，长期奉行重农抑商、刑法至上的政策，并无现代意义的民法、私权概念。新中国成立后直至上世纪80年代初，公有制、计划经济以及“大公无私”的思想意识一统天下，商品流通、私人所有和财产交易几无生存空间，这种特殊的时代背景，注定了民法制度的发育不良，而“物权”概念更是毫无必要。
西方寓言遭遇中国现实
自上世纪80年代起，以“搞活经济”为最初导向的经济体制改革，率先推动了财产的流通，进而催生了经济合同法等数个合同法律，直至1999年诞生了统一合同法。不过，逐渐完善的合同制度只是规制了财产的流转，而财产的流转关系必须建立在财产的归属关系之上。但令人困窘的是，规制财产归属的物权立法恰恰是中国民法体系中最孱弱的一脉。
参与物权法起草的全国人大常委会法制工作委员会副主任王利明分析说：“由于物权法基本规则缺乏，使已经颁布的合同法、担保法等法律也难以发挥应有的作用。”可资佐证的是，作为物权法制重要内容的不动产登记制度，曾长期陷入多头登记、信息不明的混乱状态，导致“一房两卖”、“一房多卖”现象频频发生，那些被欺诈的消费者虽然签了“购房合同”，依然难脱“房财两空”的厄运。
在更广阔的现实视野中，物权立法的滞后已呈现出种种更严重的危机。由于对财产缺乏安全感，一些先富群体或挥霍无度或转移资产。2000年的统计表明，中国当年资金外流高达510亿美元，竟比国家花大力气引进的外资还多40亿美元；在法律缺席的情况下，一些人开始寻求权力对财产的庇护，于是官商勾结、权力寻租又成了难以割除的经济病瘤；与富人相比，平民财产和公有财产同样面临威胁，前者典型当数使百姓痛失家园的野蛮拆迁、不公征地事件，后者典型则是撬挖社会主义墙脚的国有资产流失现象……
虽然物权立法已是现实急需，但是与合同法制相比，物权法制涉及到更为复杂的所有制问题，这就需要从宪法层面确认政治和经济改革的理念。1999年3月宪法修订后，将个体经济、私营经济等非公有制经济明确界定为社会主义市场经济的重要组成部分，这为物权立法扫除了传统意识形态的障碍。而在物权法草案浮出水面一年多后的2004年3月，再次修订的宪法首次明确宣布：“公民的合法的私有财产不受侵犯”，这为物权立法再次注入了一针强心剂。
“即使是最穷的人，在他的寒舍里也敢于对抗国王的权威。风可以吹进这所房子，雨可以打进这所房子，但是英王不能踏进这所房子，他的千军万马不敢踏进这所房子！”21世纪前后，英国老首相威廉·皮特在两百多年前的这段慷慨演讲，被概括成“风能进，雨能进，国王不能进”的西方寓言，成为东方中国流行的民间话语。
与此同时，一则古老的中国寓言也从历史的长河中被唤醒。“有恒产者有恒心”——诸多民法学者反复引用这一箴言，以强调只有完善的保障财产权利的物权法，才能激发人们的投资信心、置产愿望和创业动力，也才能促使中国走向“国强民富”的财富社会。
在富于浪漫色彩的憧憬下，物权法这颗源自西方的制度种子，终于在物权意识贫瘠的中华大地萌芽了。
从“全民启蒙”到“全民立法”
物权立法的最早“热身”是从法学界开始的。从上世纪90年代初起，梁慧星、王利明等一批中国顶尖的民法专家开始引进物权理论，其后又拟制了物权法草案建议稿。中国民法学界之所以成为物权立法的“知识英雄”，既与物权法的高度专业性有关，更与历史的机遇有关。对民法学者而言，生逢创制中国第一部物权法的时代，还有什么比投身这一伟大事业更有诱惑力、更具光荣感？
与学界的思想先锐形成对比的是民间的观念匮乏。2002年12月，包含有物权法内容的民法草案进入初审程序。但在民法草案的九编内容中，普通百姓最感茫然无知的就是物权法。极具黑色幽默的一个故事是，一位北京市民在接受街头调查时，如此真诚地“解释”物权：“人有人权，物权就是物的权利呗，我说最近我的电脑怎么老死机呢，敢情跟我闹物权呢！”
社会认知的缺失，意味着物权立法在中国还缺乏必要的知识、观念等人文基础。于是通过大小传媒，立法机关、专家学者又担负起了知识启蒙的重任，“物权”这个令国人备感陌生的概念，开始在民间耳熟能详。
与“全民启蒙”相伴的是“全民立法”。2005年7月10日，三审过后的物权法草案向社会全文公布征求意见，这也是中国第十二部向全民征求意见的法律草案。截至8月20日，立法机构共收到11543件公众意见。在身份各异的众多建言者中，一位名叫孙东的山东工人令人感佩不已。身为盲人的孙东虽然目不能视，却让亲友一遍遍为他朗读草案条文，并用盲文写出了15条修改建议。
这场吸引全民目光的“开门立法”运动，成为2005年度最重大的公共事件之一。这一年夏季的民调表明，“物权法”与“超女”、“麦莎”(一场台风的名称)在口耳相传中成为最热门的三大社会流行语。一位青年法学学者更是发出了“集国人智慧，成伟大法典”的浪漫抒情。
公布法律草案征求全民意见，仅仅是民主立法的一条路径。在物权法制订过程中，全国人大法律委员会、全国人大常委会法工委等还先后召开了一百多次座谈会，并邀请一批专家学者就一些专业性难题召开了立法论证会。虽然这类意见管道已成为常规的民主立法方式，但围绕一部法律如此高密度、大范围地举行，堪称史无前例。
除了官方开辟的渠道，由高等院校、律师协会、社会团体乃至小区业主等自发举办的各种民间研讨会、意见会也是此起彼伏。在大众传媒、学术期刊、网络论坛乃至个人博客，物权法成了最热门的话题，各种讨论如火如荼。
论辩声中铸就权利法典
物权立法必须直面的诸多社会矛盾、必然牵涉的复杂利益冲突，使物权法在赢得最多关注的同时，也引发了中国立法史上最大规模的争议。从学者们最为关心的公私财产能否平等保护等宏大话题，再到百姓牵肠挂肚的小区车位归属、征收拆迁补偿等民生问题，物权法草案的每个细节都遭遇了纷争不止的论辩。曾十多次参加官方和民间研讨会的一位北京律师事后回忆说：“多种理念、价值、理论和制度设计技术的分歧、冲突，真像一场多幕剧。”
总体而言，这场立法讨论始终是在理性的气氛中进行的。但物权法草案在赢得普遍支持的同时，一些具体制度设计也遭到了少数人的质疑，甚至批评其有违宪之嫌。尽管如此，立法机关依然表现出了广博的胸怀，全国人大常委会法工委民法室主任姚红表示：立法过程中的不同意见是正常现象。“对于正确的意见，在草案修改过程中能够吸收的都吸收了；对于有些不那么正确的意见，也可以促使我们对这些问题进行更深入的思考。”
自2002年底进入初审程序后，物权法草案在四年多的时间里接受了全国人大常委会7次审议，才在诸多关键问题上全面达成共识，并经此次全国人代会最终审议后方成正果。而此前，一部法律接受审议的最高次数是5次。不难推测，物权法所创造的总计8次的审议纪录将长期难以打破，甚至可能成为绝响。
“超常规”的审议历程，使得物权法并没有如原定的“时间表”在2005年或2006年的全国人代会上通过，而是推迟到了2007年。笔者曾将这一现象命名为“立法缓行”，“立法缓行”不仅反映了物权立法本身的复杂和艰难，更重要的是，它标志着一种更为理性的立法观已经逐渐生长起来。综观物权立法的全过程，不仅立法机关近年来持续推动的“民主立法”达到了新的高度，而且“科学立法”、“审慎立法”等崭新的立法理念亦开始张扬。
富有意味的是，这种“民主、科学、审慎”的立法精神，一直秉持到物权法诞生的最后一刻。在此次全国人代会召开前的一个多月，物权法草案和企业所得税法草案提前下发给近三千名全国人大代表，供其研读、讨论。通过视频报告会、专家实地讲解等管道，立法机关还与代表们进行了信息沟通和意见征集。除了这些史无前例的举措，此次全国人代会为了让代表们有充裕的时间审议两法草案，还将会期由往年的不足十天延长至12天。
从知识启蒙到观念推广，从利益博弈到意见对抗，物权立法在很大程度上已演变成一场法治思想解放运动，彰显着动员民间力量推动立法改革和社会转型的努力。与此同时，面对日趋多元的利益群体、分歧冲突的思想观念，如何在各阶层充分对话、论辩的基础上，整合民意，平衡诉求，实现学者理性、民众认识、现实国情、公共利益、百姓权利等诸多层面的高度融合，亦对立法机关构成了最大考验。如一首抒情史诗一般波澜起伏的物权立法历程，让我们看到了全民族的热情，也看到了政治家的勇气、立法者的智慧，这样的历程，不仅成就了一部利国利民的权利法典，也为转型期的中国贡献了一个教益深远的立法范本。(记者王莹阿计)
昨晚9时，记者终于找到成都市曾参与《物权法》起草的参与人、四川大学法学院教授王建平。在他的讲述下，截至今日凌晨0时20分，《物权法》出台的前前后后得以清晰再现。
○整体点评
和谐社会需要恒心也需要恒财
《物权法》从草案萌发、发展、碰撞，达成共识，一共经过了8审。这是一个漫长的过程，但漫长是有价值的，它完成了中国人财富观的整合，打造符合社会主义初级阶段，市场经济背景下，和谐社会的财富观念。它从两个层面上对财产的归属、使用作出明确权利界限确认，相关规则更具体，更细化。它保护权利人享有权利，行使权利，满足自己的需要，同时充分发挥物的社会效用，物尽其用，推动人们创业，让人们通过合法劳动，获取利益。《物权法》的出台，让有恒产者有恒心，有恒心者必有恒财。在和谐社会中，既需要恒心也需要恒财。
○出台前后
一封公开信引发大讨论
“有关《物权法》的起草，其实最早是在1993年。”提起《物权法》出台始末，王建平一一向记者道来。他告诉记者，1995年以前，有关《物权法》方面的萌发主要是在观念上、在学术界碰撞比较多，当时社会上还没有显现。到2000年，我国草拟了民法典草案。但是，全国人大发现，民法典草案尚不能完全通过，因为它涉及三大块的问题不能解决，即在物权、侵权、人身权的方面还有很多问题不能解决。于是决定分步走，哪块条件成熟了，就先立哪块的法。
2002年，关于《物权法》的建议稿出来了。在随后《物权法》起草的过程中，社会对财富的心态，社会财富观开始起萌。西方有句谚语：“即穷人的茅草屋，风可以进，皇帝不可以进”，这句话就向人们强调了规则与界限的问题。王建平告诉记者，2005年8月，《物权法》三审稿公布出来，向社会征求意见。这时，北京大学巩献田教授向全国人大提交了一封公开信。这封公开信指出《物权法》三审稿需要解决三个问题，即穷人富人财富该不该平等、是否导致国有资产保护、是否违反宪法。
“这3个观点代表社会相当一部分学者、民众、立法者一些思想状态”，王建平说，巩献田这封信发表后引起了全国人大高度重视，全国人大专门约见巩献田征求意见，而截至当年年底，共有上万条的意见通过各种渠道汇集到全国人大，“这也体现了我国的民主立法、科学立法”。
王建平说，这封信也将有关《物权法》该解决什么问题的争论扩大化，理论界、学术界由此分为违宪派和没违宪派，来自民商学界的专家学者们是没违宪派的支持者。随后，相关讨论进入深入化。
王建平告诉记者，从2005年8月到2006年年底，全国人大共完成了《物权法》第4稿、第5稿、第6稿、第7稿的审议。“整个过程中，巩献田的一封公开信引发的讨论，最终解决了所有权的平等问题！”他说，在此之前，《物权法》草案的总则并非是所有权平等。在此后形成的《物权法》诸稿中才渐渐将总则中的所有权平等确定下来。现在物权法中所说的平等包括了三层意思，即物的平等、民事主体身份平等，一旦出现违法、争议纠纷时要给予平等保护三层意思。
○特别解读
A、总则部分确定的所有权平等，并新提出业主建筑物区分所有权
王建平：这主要针对城市大量小区物业管理，解决了业主专有部分属业主个人所有，共有部分归属全体业主问题，并仔细区别了全体业主共有部分和部分业主共有问题，将车库、车位等也进行了清晰的规定。
B、国家对不动产实行统一登记制度
王建平：不动产包括很多，既有房产，也包括矿产、林产、通讯设施等等。所有不动产的登记目前是非常繁琐的，需要分别到不同的部门进行。《物权法》规定的不动产登记需统一登记包含两层意思，一是全国各地统一对不动产进行登记，第二是指不管土地登记还是产权登记，是林权登记还是路权登记，只要是登记就不再一个部门一个部门分开登记，而是统一在一个地点进行。简单地说，在西方国家就是一个专门的登记局。
C、建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照
王建平：以前也曾提到采光权、通风权。在新出台的《物权法》中，专门对采光权进行了延伸，提到了日照权。日照权在成都特别珍贵。它不仅仅保护民事主体享受光线，如果建造的建筑物让你晒不到太阳，或者让你不能对太阳光利用，比如楼顶不能充分利用太阳能发电、热水等，你都可以维权。
D、不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质
王建平：相邻的环境污染物侵权有很大的扩展
E、权利质权
王建平：首次将基金份额、股权、应收账款作为可以转让质押品。这有利于增加融资渠道，扩展融资范围，对权利人和债务人都有好处。
专访上海市高级人民法院民二庭庭长邹碧华：百姓权益受保障
不登记，房子不算真正属于你
法律规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。
未办理物权登记的，不影响当事人之间订立的不动产物权的合同效力。
解析：登记始终是与物权的设立和变动联系在一起的。不动产的登记，就是要把不动产物权设立和变动的事实登记在登记簿上。比如买房，就要到房屋登记机构登记，这就意味着这套房子属于你了。一旦其他人也要购买这套房屋，一看不动产登记簿就知道这套房子已经有了主人，不能再买卖了。如果没有办理登记手续，而开发商又把这套房卖给别人，并且房屋的产权已经登记在别人名下。这时，尽管你与开发商的这份合同是有效的，你可以要求开发商承担违约责任，比如要求开发商赔偿损失，但是你对于那套房子就不能再拥有产权了。
异议登记15天内不起诉，失效
法律规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
解析：比如，小王与恋人小李决定共同购房，可是后来发现登记时只登记了小李一个人的名字。这时，小王就可以要求登记机关更正。如果小李不同意更正，小王就可以申请异议登记。但是特别要注意的是，一旦进行异议登记，15天内一定要起诉，否则就失效了。同样，如果小李觉得小王的异议登记是不对的，给他造成了损失，也可以要求小王赔偿。
预告登记，防止“一房二主”
法律规定：签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
解析：预告登记可以保证登记人的优先购买权，也可以有效抑制房屋买卖中“一女二嫁”的欺诈现象。此前发生不少类似案例，购房者与卖房人签订买卖合同，支付了部分房款后，等待产证下达。期间，卖房人又把房子转卖给了别人，并给别人办出了产证，结果就造成了两位购房者抢房，并和房产公司打起了连环官司。
今后，购房者在和卖房人签订了买卖合同后，就可以到房屋登记机构办理预告登记，在付完房款后，再进行产权登记。这样就可以避免“一女二嫁”了。要注意的是，从可以办理登记之日起3个月内要登记，否则预告登记就失效了。
登记机构出错造成损害，应承担赔偿责任
法律规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任；登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。
解析：生活中，经常发生登记错误的情形。这时，登记机关应否承担责任，是一个极富争议的问题。这次通过的物权法明确规定，因登记错误，给他人造成损害的，登记机关应当承担赔偿责任。但是，这种情况下登记机关承担责任的条件，仍然可能会存在争议。
例如，登记错误并非由于登记机关的过错造成，或者说，登记人提供的虚假材料，登记机关尽管非常谨慎也无法查明，这时，登记机关是否仍应承担责任，可能会有争议。这是因为，我国民法确立承担侵权赔偿责任一般都要求当事人具有过错。如果不区分任何情况，都要求登记机关对任何错误都一概承担赔偿责任，登记机关的责任就会过重。这样会造成登记机关加大审查范围，加重登记成本，也会使登记机关延长审查时间，影响登记的效率。
不动产登记费用按件收取
法律规定：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价额的比例收取，具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
解析：明确了不动产登记费收取方式是按件收取。
拆迁、征地应当给予足额补偿
法律规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
解析：拆迁、征地关系到老百姓切身利益，此次明确规定此前提必须是为了公共利益。而相应的补偿标准也明确，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，并且要安排被征地农民的社会保障费用；征收个人住宅的，应当依法给予拆迁补偿并保障被征收人的居住条件。
同时还规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用。
国家抢险救灾可以征用房屋
法律规定：因抢险、救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位、个人的不动产或者动产。
解析：面对紧急需要，集体和个人都有义务提供便利。但同时也明确，被征用的不动产或者动产使用后，应当返还被征用人。如果被征用或者征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。
建设用地使用权期满自动续期
法律规定：住宅建筑用地使用权期间届满的，自动续期。
解析：住宅用地使用权期间届满后如何处理是许多住宅所有权人的一块心病。我国土地属于国家所有，但住宅的土地使用期限是70年。70年后如何处理并不明确。此次规定，住宅建设用地使用权的期间届满后自动续期。这就从根本上解决了住宅所有权人的担忧。
财产被毁损，可要求恢复原状
法律规定：造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。
解析：物权请求权是专门针对物权的法律救济措施，是对物权的特殊保护办法。比如公交车冲到路边民宅内，撞坏了民宅，那就可以要求恢复原状。不能恢复的，可以要求赔偿。
邻居枯枝欲坠砸车，车主可砍
法律规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。
解析：这针对的是某种“危险状态”。比如一棵大树的枯枝伸到邻居的院子上面，摇摇欲坠，下面正好停放着邻居的车，邻居就担心枯枝掉下来砸坏爱车，这时就可以要求消除危险，让大树的主人把枯枝砍掉，或者自己雇人把枯枝砍掉，由树的主人或管理人承担费用。
物权保护还可以用仲裁解决
法律规定：物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。
解析：增加了仲裁这一解决途径。
买受人善意取得财产可不归还
法律规定：受让人受让不动产或者动产时是善意的，就可以取得该不动产或者动产的所有权。
解析：这次物权法特别值得引起重视的是，明确了不动产也同样适用善意取得。实践中，不少人都会把房屋、股权等登记在他人名下。在确立善意取得制度后，这种做法风险极大，因为有了善意取得制度，一旦登记的权利人将房屋出售他人，实际权利人就不能要求他人返还房屋了。很多国家都是规定动产才可以适用善意取得，我国物权法这样规定主要是因为我国房地产交易活跃，登记制度不完善，登记权利人和实际权利人不一致，很容易使交易对方发生判断失误。如果没有善意取得制度，极易导致房屋买受人丧失权利。
比如，夫妻共同买房，但是产证是丈夫的名字，丈夫瞒着妻子把房子卖给了别人。别人如果确实不知道这是夫妻共同财产，且支付了合理的房款，就可认为是善意取得。那就可以不必归还该套房屋。至于他们夫妻之间的财产争议，只能由他们自行解决了。
拾到财物应当及时通知权利人
法律规定：拾得遗失物，应当返还权利人。拾得人应当及时通知权利人领取，或者送交公安等有关部门。
解析：草案此前规定，拾得遗失物起20日内通知权利人领取，或者送交有关部门。但可能考虑到实际情况，觉得过于严格，把时间限期去除了。
拿回失物，悬赏承诺应当兑现
法律规定：权利人领取遗失物时，应当向拾得人或者有关部门支付保管遗失物等支出的必要费用。权利人悬赏寻找遗失物的，领取遗失物时应当按照承诺履行义务。
解析：明确了拾得人或者有关部门可以收取遗失物的保管等必要费用。我们经常能看到有人悬赏寻找遗失物。这种情况下，明确应当按照其承诺向拾得人支付报酬。
邻居维修管道要提供方便
法律规定：不动产权利人因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和煤气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。
解析：此前因为修房子、通管道等问题，引发邻居之间纠纷很多，此次明确规定，如果邻居必须要通行，或者通管道等，必须要提供必要的便利。比如楼下邻居发现家中管道堵了，问题可能出在楼上，那楼上邻居就要提供便利，让楼下居民进行管道的检查。
采光权、通风权受到法律保护
法律规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。
解析：将阳光权、通风权、采光权等写入物权法，是将公民权利进一步细化。此前有过很多类似案例。例如，两幢房子之间间距狭窄，前幢大楼在屋顶树起大广告牌，影响到了另一幢房子的阳光照射。这时，居民可到法院诉讼，要求前幢大楼拆除广告牌等。根据上述规定，如果建筑物确实妨碍了相邻建筑物的这几项权利，就可以要求合法维权。
三人合伙买车，两人同意即可转卖
法律规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
解析：共有分为共同共有和按份共有两种，共同共有没有明确的份额，多数存在夫妻等家庭关系中，对于共同共有的处分，就要求全体权利人都同意，而此次规定，按份共有的话，如果要处分，只要2/3以上的权利人同意就可以了。
如三兄弟合买一辆出租车，每人出资1/3，老三开车出了事故后，哥哥们打算把车子转租给别人开，但老三不同意。按照以前，这种情况就不能转租了，但现在只要两个哥哥都同意，车子就可以转租。这一规定，可以适用于按份共有的其他财产。
分割共同财产，损失风险可分摊
法律规定：共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖等取得的价款予以分割。
解析：没有共有物权收益、处分的表决权制度，很容易造成共有物的处分、修缮都相互扯皮，造成了废置、浪费的情况。如对一幅画分割，不可能一撕两半，只能一方得画，另一方得钱，或者进行拍卖，拍卖所得的钱按照比例分割。
一旦有人分割后拿到的物品是有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。比如三家企业共同买了一块地，分割为三块后，其中一块地在打算建造房屋时，发现地下有一个废弃的防空洞，那就要花钱填补这个洞，而这笔费用是可以要求其他两家企业一起分摊的。
抵押车辆借钱，约定拿车抵债不合法
法律规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人未履行到期债务时抵押财产归债权人所有。
解析：约定债务未履行时抵押财产归债权人所有的条款，在法律上叫作流质抵押条款。这种条款是被禁止的。
这是因为债务人在急需用钱时往往病急乱投医，为了应急，什么条件都不得不答应，实属饮鸩止渴。流质抵押条款在生活中较为常见，极易导致不公平。所以，法律予以了禁止。比如，有人为了应急需向朋友借钱，朋友提出如果一个月后不还钱就可以把他的车子拿走。按照物权法的规定，这种约定是无效的。
公益学校、医院等6类财产不得抵押
法律规定：学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施等6类财产不得抵押。
解析：此外，不得抵押的还包括耕地、宅基地、自留地等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外；所有权、使用权不明或者有争议的财产也不可以抵押。
法律规定：占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。
解析：生活中，不时会发生邻居妨害房屋使用的行为，比如隔壁邻居装修时，把房子的墙砸出了洞。如果你只是房屋的承租人，而非房屋的主人，这时你能否起诉要求邻居停止这种侵害行为呢？不少人认为不能，但按照上述规定，你同样可以起诉。这是因为物权法不仅保护房东，也同样保护作为房屋占有人的房客。但要提醒，占有人返还原物的请求权，自侵夺发生之日起一年内没有行使的，该请求权消灭。
占有制度在民法中极其重要，对于维护社会生活的安宁、和平与秩序，保护民事权利，促进交易安全等方面具有不可替代的作用。
托着民众无限期望的物权法，从2007年10月1日起实施。自2007年3月16日诞生后，物权法在长达半年多的“实施准备期”内，屡遭难题，波澜四起。从“最牛钉子户”事件到“小产权房”风波，再到纠缠不清的小区物权纠纷，它们或揭开了未决的立法悬念，或触及了现实的物权“死结”。所有这一切，都以最直观的方式检测着物权法，也等待着法律更加明晰的答案。
房产“险境”凸现立法空白
2007年3月，正当物权法诞生之时，网络上流传起一篇题为《史上最牛钉子户》的帖子，帖子的内容是一幅触目惊心的图片：重庆一个被挖成10米多深大坑的楼盘地基正中央，一栋二层小楼倔强地挺立着。据媒体报道，由于在拆迁补偿问题上无法达成一致，“最牛钉子户”已经与开发商对峙了近三年，正面临被强制拆迁的“危险”。
这是物权法出台后遭遇的第一场考验，这一极具黑色幽默的考题使得立法过程中备受关注的“拆迁问题”，再次引发举国热议。它意味着，在城市发展过程中所累积起来的拆迁矛盾，已到了危如累卵的地步。
根据物权法的规定，征收土地、拆迁房屋的基本前提是——“为了公共利益的需要”。有意思的是，“最牛钉子户”事件中的博弈各方，都抬出了物权法，尤其是“公共利益”这一尚方宝剑。开发商、政府部门坚称“拆迁是出于城市建设的公共利益需要”，“钉子户”一方却反驳：“那只是开发商的利益，绝不是公共利益！”
更加遗憾的是，对于这场“公共利益”之争，物权法似乎也无力回答。原因就在于，物权法仅仅提出了“公共利益”这一概念，却没有对其做出任何明确界定。
其实，在物权法制订过程中，舆论普遍认为，倘若不明确何谓“公共利益”，就难以阻止以“公共利益”之名行“掠夺私产”之实。但这一社会呼声最终并未体现在物权法中，理由是，物权法不宜也难以对“公共利益”作出统一规定，由相关单行法律作规定更为适宜。
从立法技术而言，这一立法决策不失为明智之举。但直到物权法走到正式实施的关口，土地管理法等相关法律仍未就“公共利益”作出修法反应，最应对“公共利益”作出明确表态的征收征用法更是未见踪影。可以肯定的是，如果任由“公共利益”继续猜想下去，“最牛钉子户”仍将在现实生活中重演。
“最牛钉子户”事件余音未消，“小产权房”风波又起。从2007年四五月起，要求“小产权房”合法化的民间情绪开始不断发酵。
所谓“小产权房”，是指一些乡镇、村庄在农村集体所有的土地上开发的房地产，并销售给城市居民。按照现行法律法规的规定，这类土地只能用于农业生产或农民宅基地，不得用于非农业建设。因此，“小产权房”并不具有真正的产权，无法得到法律保护。
虽然风险巨大，但“小产权房”相对低廉的价格却受到了消费者的追捧。在北京、上海等房价飙升的城市，尽管建设部和当地政府的风险警告言犹在耳，许多人还是奋不顾身地扑向“小产权房”。如此众多的人群对“风险”趋之若鹜，甚至对“违法”无惧无畏，不能不令人深思。
其实，在“小产权房”的背后，隐藏的是城乡土地的“不平等”权益。城市的国有建设用地已完全走向了市场化，而包括宅基地在内的农村集体土地却不能自由流转，只有经国家征收后，由开发商缴纳土地出让金等费用，才可以进行商品房开发。也正是通过这些环节，一些地方政府赢取了巨额“土地财政”，开发商赚得钵满盆溢，而失地农民往往蒙受了巨大损失。
在物权法制订过程中，许多人期望，物权法能够改变城乡二元土地管理制度，允许农村集体土地自由流转。但遗憾的是，由于分歧巨大，物权法最终没有作出任何突破，无论是宅基地使用权问题，还是集体土地建设用地使用权问题，都规定适用土地管理法等法律以及国家相关规定。
立法者寄希望于时机成熟时，通过修订土地管理法等法律来反映改革成果，固然有其合理性，然而物权法在农村土地权益这类重大问题上的“失语”，也势必无力应对迫在眉睫的现实矛盾。“小产权房”早不闹晚不闹，偏偏在物权法出台后不久酿成一场大风波，也许就表达了一种“失望”情绪。
事实上，随着农村土地流转实验的不断深化，“小产权房”最终命运敲定，乃至土地管理制度的全面市场化，也许都不会过于遥远。然而对物权法而言，似乎已不能分享这些未来改革的荣耀。生逢艰难改革的时代，面对最应明晰的土地物权界限，面对亿万农民的土地权益诉求，物权法无法圆满担当起应尽的责任，多少留下了历史的遗憾。
难解的小区物权“死结”
在经历了近三十年的住宅商品化进程后，越来越多的城市居民拥有了自己的物业，与此同时，因产权不清等因素引发的小区纠纷也愈演愈烈，演变成影响城市社会和谐的一大隐患。为此，物权法专设了“业主的建筑物区分所有权”一章，对小区内不同性质的产权划分、业主大会和业主委员会的功能、车位和车库的归属等等，都作出了相应规范。
不可否认，物权法的确“烹饪”了一桌“维权的盛宴”，不过，当人们细细品味一些权利的“滋味”，并不都能得到乐观的结论。
物权法出台后，广州、上海等地的许多小区都掀起了紧急出售车位、车库的风潮，一个车位二三十万元的屡见不鲜，有的甚至飚升到四五十万元。有知情者透露，这是开发商与物权法打“时间差”。因为根据物权法的规定，小区内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人约定其归属。而以前许多小区的业主与开发商签订购房合同时，并未对此作出明确约定，正因此，许多开发商要赶在物权法10月1日正式实施的“大限”之前，急于将一些产权并不清晰的车位、车库“套现”牟利。
即使在物权法实施后，恐怕也难以解决业主“停车难”、“停车贵”的老大难问题。物权法对车位、车库归属实行的是“约定优先”，这当然契合民事法律的自治原则。但在中国的现实语境下，弱势的业主与强势的开发商相比，完全不具有对等的谈判能力，所谓的“约定”很可能演变为开发商漫天要价的“霸王约定”。更有甚者，一些建设成本已暗中分摊到业主头上、理应归业主共有的车库、车位，也可能被开发商通过“约定”重复出售。
除了车位、车库归属纠缠不清外，“住改商”(即住宅改作商业用房或办公用房)也是许多城市小区的普遍现象。“住改商”既可能造成小区车位紧张、电梯拥堵、环境污染等诸多隐患，也可能为小区居民带来生活便利。因此，究竟是禁止还是允许“住改商”，向来意见不一，甚至争论激烈。
物权法的相关规定是，“住改商”除了需要遵守法律、法规以及管理规章外，“应当经有利害关系的业主同意”。物权法尊重业主自主选择权的立法初衷毋庸置疑。问题是，何谓“有利害关系的业主”？如何征求有利害关系的业主同意？诸如此类的细节，物权法并没有提供答案。有人因此质疑，物权法虽然给“住改商”留了一条“活路”，但相关条款几乎不具有可操作性，现实生活中的“住改商”纠纷，恐怕仍难处理。
此外，物权法尽管提出了业主的“共有物权”概念，但除了小区内道路、绿地、车位车库的共有情形规定得较为清晰外，对其他共有物权并无明确界定。而在现实生活中，许多小区的会所、自行车库、地下室、设备层、地下人防工程等等，都处于“疑似共有物权”的混乱状态，并且纠纷四起。典型的事例是，许多小区的地下室都被开发商和物业公司出租出去，变为旅馆、仓库等等，但如果地下室的建设成本花的是业主们的血汗钱，其收益怎能旁落别人腰包？可见，虽然物权法为小区业主送上了“共有物权”这一利好，但如果相关规则过于粗糙，共有物权恐怕只是停留在纸上的权利，仅仅是——看上去很美。
物权法没有确认业主委员会的诉讼主体资格，也令许多人感到失望。舆论认为，物权法不明确赋予业委会诉权，不利于维护业主的合法权益，也不利于打破目前十分普遍的物业管理僵局。
显然，要彻底破解错综复杂乃至血腥不断的“小区纠纷”，要让弱势的业主或准业主享受“无痛置业”的快乐，立法者还需贡献更多的立法智慧。
“配套法”不能承受之重
出于立法技术的考虑，特别是鉴于一些立法争议有待未来厘清，物权法在不少问题上采取了“宜粗不宜细”的立法原则，留下了许多“立法空白点”，并将这些立法任务以“授权”等方式移交给了“配套法”或“下位法”。典型的一例是，在不动产登记问题上，物权法虽然明确要实行统一登记制度，但统一登记的范围、登记机构和登记办法等重要问题，却由其他法律、行政法规规定。学界普遍认为，单独制订一部不动产登记法应是最好的选择。
物权法的配套立法，不仅是扫清未决的“立法空白”，也意味着全面清理有违物权法精神的现行法律、法规、规章等。此外，物权法中一些过于原则、粗疏的条款，也需要通过司法解释等途径加以细化。总而言之，物权法的配套立法，将是我国立法史上最繁重的配套立法工程。
在物权法正式实施前的半年多“准备期”内，国务院已于2007年8月26日修订了物业管理条例，各地也清理并修订了一批物业管理等方面的地方性法规，最高人民法院有关物权法的司法解释的制订亦在快马加鞭。然而，社会高度期待的不动产登记法、征收征用法等等，却一直不见动静。总体而言，物权法配套立法工程的进度，并未达到最为理想的状态。
毫无疑问，让物权法跛足上路，是任何人都不愿看到的。物权法配套立法工程能否及时提速，还是延迟成“遥遥无期”，已成为物权法实施后不可回避的重大课题。
问题的另一面是，在物权法配套立法过程中，应该如何坚守物权法的精神？有关城市拆迁问题的配套立法就足以引起人们的思索。
2007年8月底，全国人大常委会修改了城市房地产管理法，授权国务院就城市房屋征收与拆迁补偿问题先制定行政法规。此次修法的主要背景是，国务院2001年出台的城市房屋拆迁管理条例与物权法严重抵触，在物权法正式实施后，必须就城市拆迁设计出新的制度规范。
值得注意的是，对于在现实生活中对公民财产权益威胁最大的拆迁问题，物权法强调的是，应当由高位级的规范——法律来规制其权限和程序。舆论普遍认为，这样的历史重任，应当由征收征用法之类的专门立法来承担。然而，物权法的实施已迫在眉睫，有关不动产征收的专门立法却仍无实质性进展。在时不我待的情形下，通过修改房地产管理法授权国务院先行制订行政法规，不失为解决问题的权宜之计。
但问题是，经此授权，物权法意图“上收”到民意机关的征收制度立法权，又被“下放”到了行政机关手中。鉴于政府部门在现实的拆迁冲突中所扮演的角色，这一授权立法的后果不能不让人担忧。事实上，对于行政机关一手操刀的2001年版城市房屋拆迁管理条例，舆论普遍予以质疑，认为该条例过多照顾了开发商、房管部门的利益，却没有充分考虑被拆迁者的合法权益，一些开发商和房管局等政府部门往往穿着一条裤子，就是源于这种不合理、不公平的制度设计。
有此前车之鉴，国务院无论是制订新的拆迁条例或修订旧的拆迁条例，都应当坚守物权法所确立的原则底线，并通过立法听证会等民主渠道，合理平衡各方利益，尽最大可能避免拆迁条例异化成侵害公民私产的“合法”工具。更重要的是，就城市拆迁问题制订行政法规只能是“救急”之法，而不能一劳永逸地依赖下去。国家立法机关应当加快征收征用法的立法步伐，在更高的制度层面上，更为有力地约束政府的征收征用权、保护公民的私产权益，以更好地实现物权法的立法原意。
同样，这种民主、公开、审慎的立法方式，以及坚守物权法精神的立法原则，也应该贯穿于所有的物权法配套立法。惟有如此，物权法保护财产权的灿烂阳光，才能不折不扣地照耀进现实生活。(阿计)
一部伟大的法典，必将改写人类的历史、推动文明的进程！无论是两百多年前的法国民法典，还是一百多年前的德国民法典，都为本国乃至全世界贡献了影响深远的精神财富。那么，嫁接了世界先进理念和中国本土资源的中国物权法，又将产生怎样的“立法后效应”？
一个新权利时代的开启
法律体系的支架
“市场经济”和“法治文明”是当今中国最核心的国家价值观，物权立法恰恰烙上了这两个最鲜明的时代标记。在市场经济条件下，财产权分为物权、债权、无形财产权、股权四种形态。此前，中国已经出台了合同法、三大知识产权法和公司法等等，对后三种财产权提供了较为完备的法律保护，而物权立法则成为保护财产权的最后一役。著名法学家、中国政法大学终身教授江平先生由此评判说：“物权法的通过，意味着中国有了完整的市场经济财产权体系。”
从更广阔的视野看，随着市场经济的不断发育，以及刑法、行政法的相对成熟，中国向民法社会转型的时机已经到来，制订民法典因此成为最为急迫的立法任务。作为民法典最核心的部分，物权法的问世意味着攻克了一块最艰难的“立法硬骨头”。由此不难推测，民法典的立法步伐将大大加速。也正是因为物权法“牵一发动全身”的效应，它被誉为现代法制大厦中的“支架性法律”，为如期完成“到2010年形成中国特色的社会主义法律体系”的“立法时间表”，迈出了历史性的关键一步。
对芸芸众生而言，物权法更多意味着是一部“安居乐业之法”。它所构建的私产保护制度，用温暖的法律语言书写了一个鼓励创造财富、爱护财富、积累财富的制度环境。难怪一位著名法学家发出了“平民化”的感叹：“如果没有健全的物权制度，我想人不可能有体面的生活。”
改造社会的推手
仅仅从法制、经济等层面认识物权法，还远远不够。笔者认为，在当今中国的现实语境中，物权法的历史命运应当令人抱有更多的期待。
首先，物权法是约束公共权力的制度标志。对公民财产权的最大威胁，并非来自个人，而是公共权力。一些地方的征地、拆迁之所以民怨沸腾、矛盾激化，其根源就是地方政府动用公权“与民争利”。因此，如江平先生所言：“物权法是竖立在公权力面前的私权利保护之墙。”物权法的一个核心任务就是妥善平息公权力与私权利的冲突。公权力对物权的介入，集中体现在不动产登记和征收征用，为了防止公权力的滥用和侵权，物权法已明确不动产实行统一登记制度，并对征收征用设计了一系列约束公权、保障民权的原则。而物权法所奠定的法理基础，也势必带动征收征用法、不动产登记法等细化性法律的立法步伐，并促使公权机关、民间社会达成一种共识——每位公民都有权要求一个保护自身财产权的政府，而一个以民为本的政府也必然以保护公民财产权为己任。
第二，物权法是构建和谐社会的生活法则。小区出口被堵怎么办？通风采光被高楼阻挡怎么办？邻居装修扰民怎么办？楼下住宅改成餐厅怎么办……诸如此类的家长里短、琐碎矛盾，都能从物权法中找到清晰的解决之道。在利益多元化的年代，社会冲突集中表现为财产权的冲突，而物权法针对百姓生活所设计的精致法则，恰恰在最基层、最细节处支撑着民间社会的和谐、安定、有序。更重要的是，作为一部“生活之法”，物权法不仅弘扬着神圣的权利，也宣示着理性的义务，不仅教会公民树立对自身财产的保护意识，也教会公民树立对他人财产的尊重意识，而这样的理念和意识，对一个和谐社会是不可或缺的。
第三，物权法是深化改革进程的思想资源。对于一直缺乏财产观念的中国而言，物权法不仅意味着一整套财产权利规则，更为全社会贡献了催生权利自觉、激发社会活力、唤醒创富激情的思想、意识和价值观。值得注意的是，在物权立法过程中所发生的论辩，同步伴随着对中国改革得失的争议，因而在很大程度上，物权法是对中国既往改革成果的一次法律总结，而物权法所确认的新型财产关系和财产观念，又为以社会公正、民生保障为主旨的“后改革时代”提供了行动指南。英国的政治哲学家大卫·休谟曾经指出：“分立的财产得到承认标志着文明的开始。规范产权的规则似乎是一切道德的关键之所在。”自由主义大师哈耶克更是一语中的：“哪里没有财产，哪里就没有公正！”我们有理由期待，在深化改革、重塑文明、社会转型的历史进程中，物权法将不辱时代所赋予的使命。
最后，物权法是助推民主政治的重要动力。作为最基本的公民权利之一，财产权不仅为稻粱谋，也是精神自由、人格独立、政治参与的物质前提。物权法所承载的保护财产之责、所推崇的平等公正理念，与民主自由的内在逻辑不谋而合。物权法对公民权利的张扬、对公共权力的限制，时刻培育着人们的民主意识和法治精神，推动着公民社会、市民社会的发育生长。更重要的是，接受了现代物权意识和平等观念的公民群体或市民阶层，在为财产而“锱铢必较”、在为利益而争取话语权的过程中，必将成为推进民主政治的中坚力量。事实上，通过“从小区维权到小区民主”等实践，一条由私产维权通向民主宪政的路径已初露端倪。
从约束公权到社会和谐，从深化改革到推进民主……所有这些“立法后效应”都明确指向一个历史性的拐点——经由物权法这把钥匙。一个崭新的权利时代开启了！
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物权法立法进程
1993年，八届全国人大常委会首次将物权法列入立法计划，但因经济体制改革正在深入及理论研究不足，当时立法条件并不成熟。
1998年3月，受全国人大常委会法工委委托，江平、王家福等9位法学专家成立民法起草工作小组，包括物权法在内的民法典，开始正式提上议事日程。
1999年10月，梁慧星教授领衔的中国社会科学院法学研究所完成了物权法草案建议稿。2000年12月，中国人民大学王利明教授领导的课题组，亦完成了一份物权法草案建议稿。
2001年底，在“社科院草案”与“人民大学草案”的基础上，全国人大常委会法工委拟定了物权法草案征求意见稿，并下发有关方面征求意见。
2002年12月，由物权法等九编内容组成的民法草案提请九届全国人大常委会一审，此次审议被视为物权法草案的初审。此后，民法典草案由“捆绑式审议”改为“分别审议”，物权法草案排在最优先的位置。
2004年10月，物权法草案提请十届全国人大常委会二审，私产保护受到高度重视，丰富了公众关注的建筑物区分所有权等内容。
2005年6月，物权法草案三审，重点解决物权法急需规范的现实问题，对不动产登记制度、征收制度等做出了重大改进，并对草案进行了一些通俗化改造。
2005年7月10日至8月20日，物权法草案公开征求意见，全国人大常委会法工委随后归纳出意见比较集中的10个问题。
2005年9月，物权法草案四审，对征收征用、担保物权等一系列问题做出进一步修改。
2006年8月，物权法草案五审，进一步明确国家经济制度、强调平等保护的原则，并加大对国有资产的保护力度，物权法制订自此进入攻坚阶段。
2006年10月，物权法草案六审，对城市住宅用地续期，小区车位、车库归属等关涉百姓切身利益的热点问题作了进一步完善。
2006年12月，物权法草案七审，除进一步完善城镇集体财产归属、农村土地承包期等涉及国计民生的规定外，还对农村宅基地能否转让等争执焦点做出了最后安排，并决定提请全国人代会审议。
2007年3月16日，十届全国人大第五次会议审议并通过物权法。
