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■本报记者 卜凡
近日，深圳律师界流传着一份来自深圳市中级人民法院关于审判二手房买卖纠纷的指导意见，其中明确二手房买卖双方只要任何一方违约，守约方除了可以要求返还双倍定金外，还可索要差价。另一方面，以“阴阳合同”为由违约则被视为理所当然。虽然流出的文件显示这只是初稿，但这两种对待合同违约责任的认定还是引发了热议。
法院说法：
买二手房
遭遇业主反价
除了违约金
还可要差价
记者在这份名为《深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明》的文件中看到，该文件第十八条指出，“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同的目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定；没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与双方约定的房屋买卖价款之间的差价确定损失。”
据该条款后附的说明，深圳中院认为，房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张可得利益损失的，应予支持。否则不利于保护守约方的合法利益，维护诚实信用的交易道德，并将引发道德风险。
赞
减少违约
维护交易道德
“如果法院这样认为，那我4月份买房，业主反价10万，只赔给我1万的定金，我现在还能去法院告他，能要回这其中的差价吗？”听闻有此指导意见，最近频繁看房的沈先生激动地说。
今年4月初，沈先生看中蛇口片区一套总价120万的三房单位。在中介签订购房合同，也交了1万元的定金之后，沈先生一直在等着去国土局过户。可是一个星期之后，业主突然提出要将房价提高到130万，沈先生觉得不可思议，于是交易只好作罢。对方当时双倍返还了沈先生的定金。
哪知这两个月该片区的房价像吹气球一样猛涨起来，现在，同样的房子得要140多万才能买到，而这已经超出了沈先生的承受能力，为此他十分懊悔。如果现在能去法院要求当时的业主返回这笔差价，沈先生当然是举双手赞成。
沈先生的经历在这两年的房地产市场大起大落中可以说是司空见惯，让违约方支付差价的做法对沈先生们来说不啻为一则福音。
对此，深圳市知名房地产律师张茂荣也表示赞同。在他的印象当中，一方毁约后，守约方可否要求赔偿房屋差价损失在实践中各个法院或仲裁委做法也各不相同，有的支持，有的不支持。他认为，支持差价这一点是深圳中院这一指导意见中的一大亮点。“一方因房价发生变化毁约后，必然造成对方重新购买或出售房屋的差价损失，该损失应当由毁约方承担。这样才能更好地保护守约方的合法利益。”
人民大学法学院教授叶林也从维护契约原则、交易道德的角度肯定了深圳中院的这一做法。但他也同时指出，关于合同未能履行造成的差价究竟是多少，也就是损失是多少是永远无法精确计算的，所以此举不能完全杜绝违约。
弹
无法预见房价涨跌
索要差价法理上站不住脚
深圳中院的这些审判思路显然还没有在二手房中介行里得到认同。“你只要赔他违约金就行啦，你最后卖多少钱，多卖了多少，跟别人没关系。”记者以卖房者身份走访室内多家地产中介行，绝大多数工作人员都持此看法。
根据这份指导意见的说明，守约方可主张差价的规则来源于合同法第113条第1款之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
然而，什么叫订立合同时“预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”？深圳律师刘天军及深圳大学法学院副教授赵明昕认为房价的涨跌恰恰是当时合同订立双方无法预见到的。
“很简单，如果我是卖家，能够预见到房价一个月后能卖110万，我当时还会跟买家签100万的售房合同吗？”赵明昕认为房价的涨跌完全是超出了房产买卖合同双方预见的，所以根据合同法的“可预见原则”，支持守约方索要房价波动差价的思路在法理上站不住脚。
刘天军律师还提出，这一条在实际判决中恐怕也不具有可操作性。“如果起诉的时候，房价涨了，没买到房的业主觉得受了损失，可判决下来的时候，说不定房价又跌回去了，那该怎么处理？”
此外，该指导意见中指出，差价的数额以合同约定为准，如果没有约定，则由法院委托的评估机构来确定。然而，根据实际的情况来看，房产交易价格往往与评估机构的价格不太一致。根据评估价格能否衡量守约方的实际损失也将存疑。
深圳中院：
借“阴阳合同”反悔
不用负法律责任
该指导意见第10条规定也涉及到了现在二手房交易当中的一个核心问题——“阴阳合同”。已签订了注明真实价格的“阴合同”并约定为了逃避税费以极低的价格签订国土局备案的“阳合同”后，在正式“签阳合同”时一方却反悔，要求以真实成交价格过户，这算不算违约？深圳中院认为，这种情况下可视为房地产买卖合同不成立。同时，不能以不成立的合同请求赔偿定金或损失。
深圳中院对此的解释为，“房屋转让价款是房地产买卖合同的必备条款，在买卖双方对房屋转让价款不能达成一致时，视为双方之间的房地产买卖合同法律关系不成立。”
忧
当事人借
“阴阳合同”
反价毁约
将获得支持
对于“阴阳合同”最终因过户价格不能一致而造成的违约不需要负责的指导意见，法律界人士普遍认为此举打击了交易市场签订“阴阳合同”的做法，但也担心违约方会假借要求以真实价格过户，以提高对方的购房成本，实际上造成毁约，同时不必承担任何毁约责任，从而也不利于交易秩序的稳定。
深谙房地产交易官司的张茂荣律师指出，实际上，“阴阳合同”不仅偷逃了税费，而且在房价暴跌暴涨过程中，又是买卖双方惯用的毁约手段。房价上涨，实收业主以“阴阳合同”违法为由要求买方以实际成交价过户，以增加买方购房成本逼买方放弃购买；房价下跌，买方以同样理由要求卖方以实际成交价过户，以增加业主售房成本逼业主放弃出售。
他认为，根据合同法第62条规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行……”显然，二手房买卖合同签订后，即使成交价不明确，当事人也不能毁约，而是应按签约时的市场价履行（双方协商解除的除外）。
他还提出，实际上这条意见与这份文件中的第8条也相互矛盾。在该指导意见的第8条规定，“房地产买卖合同中规避国家税收的价格条款无效。该无效部分不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。当事人以逃避税收为由请求确认合同全部无效的，不予支持。”根据该规定，阴阳合同仅是阳合同价款无效，阴合同价款及其他部分均为有效，既然有效，当事人就应当按阴合同严格履行，而不是借口对税费负担协商不成就可以拒绝履行。
该文件是深圳中院关于审理二手房买卖合同纠纷的指导意见初稿，在实际的审判过程中究竟如何落实，我们将继续关注。
