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长安地处珠江口，在东莞市最南端。东至风轮地，与深圳市宝安区松岗镇相接；西至上角大宁涌，与虎门镇相邻；南至东宝河，频临珠江口伶仃洋；北至莲花山，与大岭山镇接壤。东西长15公里，南北跨7公里，面积83平方公里。
这个经济总量名列前茅的东莞镇区与深圳的密切程度不仅在于地理位置相联系，在长安，早前很多深圳人都在这块土地上开办工厂，投资公司，甚至让深圳人对长安的认识高过其本土的松岗。在这样的背景和深莞惠一体化下，长安不仅最可能与深圳的工厂、公司发生关系，房地产行业也会在这种融合中逐步显现出来。松岗、沙井的深圳人住在环境较好的长安，工作在深圳，这是极有可能实现的生活逻辑。在经历过一次投资客大举进军长安的事件后，随着深莞惠融合的进一步实现，深圳客大举进入长安的步伐将越走越快。
？政策利好？
以城市化建设提升魅力指数
在深莞惠一体化进程中，长安镇委书记欧林高一直都坚持“以城市建设推进产业升级”，提升城市的凝聚力和吸引力。他告诉记者，在未来的发展中，长安仍将沿着这个思路，努力提升长安的城市化水平，当长安城市化水平更高时，它各方面的发展就会更上一层楼。实际上，打通道路将加快信息和人才的流通，但这种流通在方便我们跑出去的同时，也会方便别人跑过来。未来几年，长安将投入15亿元的资金用于基础设施建设，再加上市政府填海工程的进一步实施，长安的城市化水平的进程将会不断加快，长安将越来越有吸引力。
为使长安人民有一个舒适美丽的生活环境，该镇有关部门全面实施镇中心区环境综合整治工程，做好龙涌、陆丰涌、茅洲河、人民涌清淤清障等工程，新建长安排涝站拦污闸工程。加快推进“三旧”改造，整合土地资源，积极筹建垃圾焚烧厂。推进城市增绿、复绿、补绿，建设沿海滩涂和相关河涌的红树林景观工程，收效显著。
欧林高指出，在未来几年，长安将投入15亿元的资金用于基础设施建设，再加上市政府“滨海新区”填海工程的进一步实施，长安城市化水平的进程将会不断加快，长安将越来越有吸引力。
一半房曾售与外地人
一两年前，深圳炒房团的出现也令沿海片区很多镇的楼市风波再起，其中长安作为距离深圳最近的区域之一，也不能免俗地受到了深圳炒房团的“青睐”。据长安信义1号物业管理主任肖志刚介绍，2007年，在该楼盘一期成交的690多套房中，前来办理装修业务的有650多户，另外约40户的购房动机，给业内人士带来了无限遐想。
据该楼盘住户李先生说，目前仍有部分住房被购后一直没有人入往。
根据长安房管所数据，较早前开盘的明珠广场业主中，有不少为台湾及香港人，以台胞证进行有关手续登记的人为数不少。但在这部分人递交的办理房产证的材料中，大部分人均没有表明自己的工作单位。
从长安房管所备案资料统计表中可以看出，从2000年至2004年，楼盘的交易量每年都在稳步增加，2004年后，楼盘成交量开始慢慢滑落。2000年该镇成交住房为106套，均价为3275元/平方米；2004年，住房成交量上升到2132套，均价为5550元/平方米；2008年初，该镇楼房价格上升到历史最高位，成交均价为9854元/平方米；今年2月份长安镇成交144套住房，每平方米均价超过6000元。在这144户业主中，本省居民购买了其中的57套，外省居民则高达75套，境外人士为12套。
从上述数字不难看出，在长安的楼盘销售中，外地人的购买比重占到了一半以上。
投资价值更高
记者在采访时了解到，长安跟深圳松岗毗邻，但从城市面貌，经济发展程度，松岗无论如何都比不上长安，某知情人士透露，西岸华府是某知名开发商在松岗的在建楼盘，虽然毗邻长安，但是该楼盘的目标客户却没有对准长安，由于松岗本地购买力缺乏，这在一定程度上导致该项目销售缓慢。该知情人表示，长安人之所以不会去松岗买房，很大的原因是松岗无论道路还是城市面貌都比不上长安，在这个地带，如果具有价格优势，只可能松岗人去长安买房，不会有长安人到松岗买房的。
在此基础上，跟深圳人城区过万的房价比，如果投资松岗沙井这类区域不如前进一步投资长安这种东莞发达镇区。虽然城市不同，但是从交通、商业、服务业配套等几个方面来看，长安的居住环境在该片区属于上乘。加上深莞惠融合带动的交通先行，在这个片区办厂的工厂主以及私营公司负责人，在投资价值的驱使下，极有可能会选择在长安置业。
某开发商副总经理严先生表示，目前很多人买房除了自住的刚性需求外，投资升值也成为买房的另一诉求，在通货膨胀日益加剧的当下，不少热钱又一次滚入了房地产行业中，作为投资来说，用东莞长安来对比深圳松岗、沙井地区，投资升值的几率肯定是长安更胜一筹，这跟经济总量密切相关。深圳的投资者很可能会避过深圳松岗、沙井，而选择在长安投资。不过，严先生还表示，除了投资外，深圳自住客要去长安买房自住可能不太现实，长安房价一直不低，加上要克服双城车马劳顿的心理因素，因此，自住的深圳客选择长安的可能性较低。
？地产坐标？
地产是曾经被忽视的角落
据了解，长安镇房地产市场经历了10多年的发展:在1993年—1997年属于起步阶段，土地改革政策出台，商品房开始出现；在1997年—2000年进入市场启动期，镇区中心区规划呈现雏形，高尚生活区开始出现，尤其以别墅和高品质住宅等物业启动速度较早；从2001年至今步入快速发展期，城市布局也日益合理，市政配套逐渐完善，别墅、商住楼、写字楼、商业广场等物业大量出现，产品类型趋于丰富。
值得一提的是，长安镇市政配套相当完善，镇区的城市规划也相对合理，加上其经济基础雄厚，长安消费水平已超过东莞整体水平。目前中心区的住宅项目比较集中，居住氛围也较好，人气旺、生活便利是该中心区的优势，不过对于地产市场而言，中心区可供开发的土地较为有限，未来房地产发展趋势将向中心区周边拓展。
中原的市场调研报告指出，在长安早期房地产开发规模和开发量都不大，大部分普通住宅小区都有规模小、档次低、相对缺乏高档楼盘的特点，早期以多层、小高层的纯住宅为主，容积率较低，后期多为高层的商住两用住宅小区，容积率较高。
与不少经济发达镇一样，长安由于工业发展速度较快，不少土地用于工业发展，商住地只是作为辅助的市场配套，没有作为重点发展。
高层建筑物或越来越多
目前，长安大部分楼盘都围绕在长安公园、长安广场周边分布，相对集中。根据其楼盘具体分布的情况，又可以分为三大片区:沿咸西大道北为中轴的传统高尚住宅区、沿长青路为中轴分布成熟住宅区、沿一环路分布的未来潜力区。长安目前中心区的住宅项目比较集中，表现出来的居住氛围较好，人气旺，生活便利，但中心区可供开发的土地较为有限，长安未来住宅市场将往中心区周边发展，特别是向北拓展。
长安镇未来几年建筑发展方向仍以高层为主要的建筑物类型，一方面由于中心地段出让地价偏高，使得建楼成本增加，因此开发商有意调高楼层，最大限度地利用土地；另一方面，莲花山等景观的存在以及大多数项目占地面积小的原因，使得楼盘项目多要以外景弥补本身的缺陷，因此建筑物以高为美，高层楼盘成为开发商针对中档消费人群的最佳开发方式，也成为政府倡导作为节约土地资源的一种手段。
目前，长安还是以自住型消费为主，可以预见，随着轻轨等轨道交通的通车，以及深莞惠一体化的日趋融合，来自深圳等周边地区的投资客也将络绎不绝地涌入该区域，尽管长安一直没有将房地产开发作为该镇区的重点产业发展，但商贸作用的提高，该区域无论商贸和住宅的发展都将变成大势所趋，加上长安一贯坚挺的购买力，将有效地支撑起长安的高端物业销售。
楼价在遇冷期降幅甚微
东莞大部分镇区的楼盘价格都低于市区，但长安是个特例。长安楼盘的价格向来都比较高。记者日前踩盘发现，长安大部分洋房价格都在每平方米6000元以上，远远超过了东莞市区楼盘的平均价格。
东莞市信义房地产开发有限公司副总经理马景文认为，长安镇楼盘价格高，主要是由于开发量不多、供求不平衡。本地人大多有自己的住房，购房者主要集中于私营企业主、公司高层管理人员等少数人。这些人大多倾向于购买别墅、高档洋房等，而这类住宅比较稀少，价格也就居高不下。
2007年底的房地产行业波动，给东莞楼市泼了一盆冷水，但长安中心城区部分楼盘的叫价依然维持在每平方米6000元以上。
2008年第四季度，长安房管所负责楼盘交易业务的魏志敏明显感到楼市的疲软，因为前来办理房产证的业主寥寥无几，而楼房的价格也开始有所下滑。据他介绍，长安拥有几十万外来人口，楼房需求量大，但楼盘放量却极少，因此价格一直高企。记者了解到，尽管从去年底以来，受经济环境影响，价格有所下滑，但下滑的幅度却很少，持续高企的房价让不少购房者纷纷报以一声叹息。
项目类型比较单调
从产品类别来看，长安镇的住宅项目产品类型比较单调，主要是独立别墅、小高层、高层，其中以小高层、高层建筑为主并且配以底层商铺，大多数缺少楼盘景观，并且园林景观也多以挑空层的空中花园为主。由于在中心区域拿地成本高，建筑物开始倾向以高层为主，小高层建筑则逐渐减少成为辅助的建筑群。
根据统计资料显示，长安镇地产市场中，主力户型为三房、四房、二房，总体从套数比例来看供应量接近八成，而五房与复式的供应比例在套数上占两成上下。由此不难看出，长安镇的市场供应中还是主要以针对中高端市场的产品结构为主。目前，大户型占领了不少长安镇房地产市场的份额，这主要因为长安镇本地居民的强劲购买力和有外商、工业企业的中高层蓝领、白领和金领的庞大群体支撑；但随着国家政策的调整，长安中心小户型市场需求也在日益增长，长安镇房地产市场的户型逐渐呈现多元化的趋势。这点在轻轨建成后将更加凸显。届时镇中心以及轻轨沿线站点附近楼盘的投资率将大大增加，这对长安地产投资将有一定程度的促进。本报记者方镇彬姜岩
