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虽然东莞楼市已经频吹“回暖”之风，但写字楼却依然供大于求。近日，中原公布相关数据显示，东莞城区写字楼的价格甚至已经低于周边住宅的价格。这种状况，引发了低价入市投资写字楼的遐想，不少投资客蠢蠢欲动。
但东莞市房地产协会副秘书长张自立认为，因为经济形势尚不明朗，写字楼在年内能不能打个翻身仗，还很难说。虽然价格低，但投资仍需谨慎。
【个案】8000元买来，28元租出
前几天，市民李先生终于将自己在南城CBD附近的写字楼租出去了一半。4年前，他购买了一套250平方米的写字楼作为投资。当时写字楼迅速兴起，相对高档的写字楼也很少，所以刚刚装修好，就有客户向李先生签了3年的租约。但自从去年底该租户搬走后，李先生至今没有找到下一个租户。
尽管租金一降再降，可李先生的房子依然无人问津。上个月，终于来了一家公司，但该公司提出，只愿意承租其中的150平方米。李先生算了一下，当时买的时候价格为8000元一平方米，现在的租金，已经降低到每平方米不到28元。“总不能一直空着吧?能租出去一半也好。”李先生备感无奈。
【现状】写字楼身价不断调低
像李先生这种急于出租写字楼的业主并不在少数。记者连日来走访市区几大商圈发现，写字楼租金虽已下降不少，但空置率未得到改善。
行政中心西面有个中高档写字楼，2007年时的租金为每平方米50-60元，现在降为40元。东莞大道旁曾号称“最豪华写字楼”的楼盘，现在的租金为每平方米28-32元。
经过大幅降租，近一个月租金稍有稳定，但写字楼业主们的日子并不比此前好过。
写字楼出租率不高，这已是业内共识，而背后的隐忧并不仅于此。东莞中原物业顾问有限公司研究部的数据显示，2007、2008两年供应的写字楼面积基本相当。2008年新增写字楼面积14.16万平方米，成交面积7.32万平方米，供求比重为1.93:1。显然，写字楼供过于求的局面一直没有改变。
深圳博文道营销策划有限公司东莞营业部总经理杨波说，2004-2006年期间，写字楼供应的确有点过剩，目前东莞大道两侧仍不断有写字楼在建。等这部分写字楼面市，很可能加重供过于求的局面。
旧写字楼不断调低身价，新建写字楼调低售价更是屡见不鲜。据日前中原公布的最新数据，目前城区主要写字楼的成交均价，集中在6000—9000元/平方米，均价为7000元/平方米，有些单位价格跌破6000元/平方米。而周边住宅的均价，从5000—12000元/平方米都有，均价在7500元/平方米。显然，写字楼的价格已经低于住宅的价格。
为了应对低迷的市场，越来越多的写字楼加入了低价促销的行列，写字楼低于住宅价格，已不是什么新鲜事。
【焦点】供需结构偏差有待改善
写字楼出租率不高，除了受整体的经济环境不明朗、东莞分散的经济结构等影响之外，产品结构与需求方的愿望不匹配，也是一个重要因素。记者走访东莞大道及延长线、南城鸿福商圈以东城中心附近的写字楼发现，旧写字楼的面积都比较大，大都在200平方米以上，其次是100平方米以上的，100平方米以下的单位少之又少。
大户型空置率很高，小户型写字楼又很难找，这就是现状。记者以租客身份走访了多家房产中介及写字楼，表示想租南城CBD附近90平方米以下的小单位，均得到“没有这么小面积”的答复。
“南城财富广场有五六十平方米的小单位，很抢手，早就租出去了。”×联地产经纪人杨小姐告诉记者。她说，稍好的写字楼几乎都没有小户型。
东莞满堂红商业项目部经理陈少频证实了这种情况。她说，200平方米以上的大户型写字楼不太好租，但较受欢迎的几十平方米的小户型单位又比较少。因此，部分业主不得不像本文开头的李先生一样，将大房拆成小房出租。
东莞中原研究部经理车德锐说，从成交数据可以看出，目前写字楼项目成交的套均面积普遍较小。市区在售的几大写字楼集中在50—130平方米，平均面积为64平方米，这反映了东莞中小企业多，大部分是刚刚起步或者是成长中的企业的现状。因此，写字楼项目在规划设计的时候就应充分考虑到这一点。户型间隔小一些，适合中小企业办公。如果考虑到大企业进驻，户型间隔应灵活改造。
业内还认为，东莞本来就有很多农民房存在，随便一个农民房，就比写字楼价格要低得多。在经济不好的形势下，如果写字楼价格高，面积又太大，不少公司就很可能放弃购买或租用写字楼，把目光转向农民房。
【难题】是投资的好时机吗?
东莞新建写字楼的硬件水平，目前完全不落后于广州、深圳，但价格却低得多。于是，一些投资客认为投资东莞写字楼的时机到了。
对此，车德锐说，在种种利空的打击下，写字楼的价格确实已降到最低位。但对投资者而言，“在别人恐惧的时候要贪婪”，这恰恰是最佳入市时机，具备中长线投资眼光的投资者应该注意这一点。
一直研究东莞写字楼市场的业内人士杨波也认为，目前写字楼的均价在7000-7500元/平方米之间，这个价格是比较合理的。如果能满足硬件要求，投资者的确可以考虑。
但也有业内人士认为，投资写字楼，不应该仅根据当时的价格而定。例如，南城某广场目前的售价是每平方米5800多元，月租金是每平方米24元，年租金等于288元。如果不计算日后增值部分，投资回收期就是5850/288=20.3年，投资回报在5%左右。不过，一般情况下预期租金都会按一个比较稳定的比率上涨。这样算起来，还是可以投资的。
目前的写字楼已经供过于求了。如果未来两年内有更多写字楼推出，写字楼租金说不定还得往下掉。因此，市房协副秘书长张自立指出，要投资写字楼，应从目前的空置率、未来两年新推出的写字楼数量等综合因素出发来考虑。
本报记者刘慕华
成交再增房价趋稳
刷新4月成交纪录，5月住宅销售再创新高。根据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据，2009年5月，全市商品住宅签约面积约63万平方米，达到2007年7月以来22个月的最高值。2009年1-5月，销售持续走高。尤其在3-5月期间，成交有了井喷式的提高。
前5月，东莞市商品住宅累计签约面积为238万平方米，约2.2万套，面积总和同比2008年同期增加约81%，增幅相当大。这一数据相当于2008年全年销售面积总和的67%。
与此同时，东莞住宅均价也持续回升。有分析师认为，楼市回暖情况基本确立。根据合富辉煌东莞市场研究部提供的数据，2009年5月，全市商品住宅签约均价约5662元/平方米，环比4月略涨3.4%，与去年同期相比则有所下降。
究其原因，合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺表示，经过一年来的持币观望，进入今年尤其是3月以来，商品住宅的刚性需求得到了迅猛释放，一些小户型的投资需求也得到了一定激活，这些都构成了成交井喷的原因。除受到利好政策扶持及经济大环境改观的支撑外，在高素质产品带动下，在成交井喷利润驱使下，东莞房价呈现抬头趋势。
他提醒开发商及购房者:随着楼市存量的迅速消化，楼市供求压力减缓明显，目前的房价趋于稳定。但随着2007年高价地块的开发入市，未来房价很可能陷入“房价走高、成交走低”。开发商理性定价、购房者按需购买，是未来市场上最需要的两种心态。
供求矛盾连续7月减缓
2008年第四季度，为尽可能降低世界金融危机对中国的影响，为保持中国经济平稳较快发展，国家加强对经济的宏观调控，频频为楼市吹暖风，启动利好政策，这让东莞楼市的信心也得到逐步增强，商品房销售出现转机，楼市供求矛盾得到改观。尤其近3个月，成交量持续走高，供求矛盾也逐步减缓。
李兴旺分析说，2007年1月至2009年5月，全市累计新增住宅面积约1453.1万平方米，累计成交面积约1210.2万平方米，整体供求比约1.2:1。住宅供求比从2008年10月的1.35:1，逐月下降到2009年5月的1.2:1，可见，市场是以消化存货为主，供求矛盾已被大大减缓。
从“9·27”第二套住房贷款政策出台后，东莞住宅供求矛盾就一直持续走高，到了2008年10月达至最顶峰，11月始有所缓解。进入2009年以来，近3个月住宅供求矛盾减缓趋势强劲。这与购买力充足、刚性需求放大不无关系。随着成交量的逐步上升，预计未来半年供求矛盾将继续减缓，幅度将趋于缓和。
低价房急剧减少
成交量持续上扬，成交价格是否也水涨船高了呢?
研究机构提供的数据显示，均价5000元以下的住宅成交比重正在持续减小，成交比重分别从3月的53%下降到4月的52%，5月则达到了44%。可见，低价房急剧减少是近几月均价上涨重要因素之一。
同时，这三个月住宅成交的另一显著特征为，高端住宅成交比重持续上扬，也就是说，高价房的成交率在逐步增大。比如，在3、4、5月，均价7000元以上住宅成交比重分别为13.1%、16.3%和20.6%。可见，高端住宅成交比重上扬构成近几月均价上涨重要因素。5月全市住宅各均价区间成交面积比重最大为5001-6000元/平方米，占27.6%，成交主力均价区间也达到近3个月的最高。
新开工集中在南城
2009年5月，东莞全市商品房新开工面积约39.97万平方米，环比2009年4月的29.39万平方米增加了近四成，同比2008年5月的50万平方米减少了近三成。5月商品房新开工项目分布在五个镇区，其中南城区新开工面积最多，约19万平方米，均为光大地产开发的景湖时代花园项目新开工，预计下半年八九月上市。
数据显示，莞城区新开工面积为10.8万平方米，新开工项目为花城广场项目；松山湖新开工面积为4.85万平方米，新开工项目为松山湖一号；万江区新开工面积为2.45万平方米，新开工项目为阳光海岸；寮步镇新开工面积为2.45万平方米，新开工项目为菁英时代园；凤岗镇新开工面积为4061平方米，新开工项目为翠湖豪苑，产品为商铺。
本报记者姜岩
商住地成交出现小高峰
在楼市持续升温的同时，商住地交易也迎来了两年来罕见的小高峰。
5月，东莞商住用地共成交5宗，成交总面积为13.4万平方米，成交金额为5.7亿元，达到2009年以来成交指数的最高值。环比4月份商住地的成交情况，本月的成交面积和金额都有了大幅提升，地块平均的楼面地价也有小幅度的上涨，上涨14%，为1257元/平方米。
市国土资源局发布的地块供应信息显示，6月上市交易的商住地块仅有一宗，而且供应面积极小，仅有1973平方米。该地块位于莞城区戙船澳，容积率和建筑面积都没有标明。起拍总价为442万元，地面单价为2240元/平方米。另外较引人注目的，是位于南城区蛤地东莞植物园南端的商业金融地块，供应面积高达17.2万平方米。该地块曾于2008年10月流拍，现重新推出市场。
商住土地供应平稳
按照地块挂牌交易起始时间进行统计，2009年5月份东莞土地供应9宗，和上月供应数持平；供应面积为29.4万平方米，环比4月份16万平方米的供应量，大幅增加83%；而同比2008年5月份51万平方米的土地供应量却下降了43%，主要原因是2008年5月份的土地供应高达18宗，单是松山湖北部工业城的工业用地供应量已经达到37.1万平方米，比2009年5月份的全部土地供应面积还高。
5月份的商住用地供应量有所回调，仅供应3宗，供应面积为3.6万平方米，环比上月大幅减少77%。出让的3宗商住地块的规模都比较小，最大的单宗面积也只有1.6万平方米。这块位于虎门镇金洲村的土地，编号为2009G012，供应面积为15659平方米，6900万元起拍，折合4.0的容积率算得平均起拍楼面地价为1102元/平方米。该出让地块的基本情况和规划指标要求，与在5月12日成功拍出的2009G010地块非常相似，地段相近，容积率同为4.0，建筑密度同为30%，就连起拍楼面地价都几乎一样，仅相差2元/平方米。之前的2009G010地块以超出起拍价17%的3.84亿元成交，被东莞市龙泉实业公司投得，相信2009G012地块的拍卖也将会引起一番争夺。有分析认为，龙泉实业公司很有可能将该地块一并拿下共同开发。
5月完成土地成交9宗
综合5月份的土地成交成绩来看，5月份东莞市土地成交共9宗，成交面积为28.7万平方米，成交总金额为6.6亿元，环比4月份的土地成交数据皆有较大幅度的增长。本月的土地成交面积和成交金额同比2008年5月份则分别下降了26%和48%，主要是2008年5月份成交的一宗位于南城水濂山水库北侧的商业金融用地的单宗面积已经高达25万平方米，成交地面单价为3001元/平方米。
在5月份成交的土地类型中，科研设计用地共成交2宗，但成交面积却达到了15万平方米。据悉，这两块科研设计用地都位于松山湖北部工业城，成交面积占5月占成交量的52%。
虽然5月的商住用地成交面积仅占总量的48%，但是其成交数量环比过去4个月大幅增长，成为2009年以来成交量最高的月份。5月商住用地共成交5宗，成交面积为13.4万平方米，成交金额为5.7亿元，皆是进入2009年后商住用地单月成交数据中的最高值。环比2009年4月份商住地的成交情况，5月的成交面积和金额都大幅提升，地块平均的楼面地价也有小幅度的增长，上涨14%，为1257元/平方米。
从已成交的5宗商住用地的情况分析，5月商住用地的成交集中在虎门、石碣、凤岗镇和南城区，其中成交量最大的是虎门镇，成交面积为74836平方米。该地块位于虎门镇金洲村，被东莞市龙泉实业公司以超出起拍价17%的3.84亿元投得，折合4.0的高容积率算得楼面地价为1284元/平方米。从地块的地理位置和综合素质来看，1284元/平方米的单价可以说是性价比相当高，这一单价远远低于相近项目虎门1号当年拍地时的3513元/平方米的楼面地价。
本月城区成交的唯一一宗商住地块位于南城区政通路东侧，面积仅为9174平方米，属于土地二级市场交易转让地块，被东莞市恒泰建筑工程有限公司以起拍价4600万元投得，楼面地价为1114元/平方米。
本报记者姜岩
