昆明律师详解物权法司法解释
房屋空置也要交物业费 业主可要求公开车位费去向
在昆明春苑小区，有不少住房被改为商用房 本报记者金林 实习生 孙兵 摄
就算是自家的房子，如果擅自住宅改商用，邻居将有足够的法律依据起诉，这是最高人民法院24日公布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（下称解释）中规定的。这两部司法解释将于今年10月1日起施行。昨日，结合昆明市各小区出现的诉讼案件及小区现存的一些问题，昆明律师对这两部司法解释进行了解读。
焦点1 停车场费用 物业收取行为不当
案例：2005年1月，虹桥花园小区交付使用。业主介绍，昆明宏业物业公司在和业主没有签订物业合同的情况下，进驻该小区。业主说，除收取正常的物业费之外，宏业公司擅自在小区72个停车位（每个车位1200元/年）及小区空地以5元/次收取停车费。从2005年至今，已收取停车费近30万元，这些钱并未用于小区业主或公共事务。2009年3月，该小区成立业主委员会，随后，业主委员会多次找该公司协商解决30万元停车费问题。宏业公司以自己的物业费收费标准比较低，这部分停车费已经补贴到物业服务中为由，拒不退还。日前，小区业委会将该物业公司告上法庭。
司法解释：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。
律师解读：云南天外天律师事务所律师杜晓秋认为，物业收取服务费用应当依照法律规定和约定，如果违反规定收费显然不应当支持。许多小区业主认为停车场的费用和其他费用不应当由物业进行收取，但物业收取这些费用时提出很多理由，比如是管理费等等，此前法律没有明确规定物业的收取行为是非法的，导致物业和业主各执一词，问题不能及时解决。现在司法解释明确了这种收取行为是不可以的，物业有了明确的法律参照，也不会再收取这些费用，会大量减少这类收费的纠纷。
焦点2 车位费去向 业主可要求公开
案列：2008年7月，官南大道时代风华一期小区业主质疑：“小区的商铺、幼儿园、停车位所收的费用究竟到哪里去了？按照合同规定，小区收支账目半年就应向业主公开一次，可为何物管不公开？”随后，业主们将物管公司告上法庭，讨要“知情权”。
2009年1月，官渡法院判决云南铜业地产物业服务有限公司在一个月内，以适当的方式向时代风华一期业主委员会公布物业管理费用账目及相应财务凭证。但业主们对法院判决结果不满意，这个月初，他们再次诉诸法律。
司法解释：人民法院应予支持业主对于一些情况、资料的公开请求，包括维修资金的筹集、使用情况，物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。
律师解读：云南天外天律师事务所律师杜晓秋认为，业主要求物业公司把物业费等费用去向进行明细，并在园区进行公示，主要是要搞清楚费用是否用在了应当用的地方，以及物业公司是否收了不该收的费用。但目前昆明许多小区的很多收费项目是在日常生活中临时出现的，而且物业公司认为账务是公司自己的事，业主很难知道钱用到了哪里。比如按物业管理条例的规定，物业公司在园区道路上划定停车位的，应该由业主大会决定车位收费标准及用途，但现在很多小区的车位费是由物业公司向物价部门申请审批后自行收取的，业主很难搞清其去向。
再如，一些物业公司允许广告公司在电梯、园区大门等位置张贴广告。按司法解释，这些钱都应该归全体业主所有，但物业不公布账务的话，业主很难知道收了这些费用，也不知道这些费用的去处。如果物业收取了不该自己收取的费用，但全部用在了小区公共部位的维修等方面，通过公布账务，可以消除双方的猜疑。
按照司法解释，业主可以依法要求物业公司公开账目，把费用的收支搞清楚。
焦点3 物业费 房屋空置也要交
案列：昆明金枫苑小区有位业主，从接房后就不交物业费，理由是他不住该小区，房屋空置没有享受到物业的服务。
司法解释： 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
律师解读：云南天外天律师事务所律师杜晓秋认为，物业的服务是为了整个小区业主的正常生活秩序，该业主表面上没有享受到物业的服务，但是物业的服务除了对每户业主的个体服务外，还有对业主的共有部位的服务，如对共有部位的供水供电、卫生服务，该业主是实际接受者，不能说没有接受物业的服务。但是解释前，此类问题没有明确的规定，导致很多物业公司只好约定“空置费”来降低相关收费。现在有了司法解释，物业公司可以依法收费，而不用“妥协”降低收费了。
焦点4 “住改商” 须左邻右舍同意
案例：位于昆明西市区的春苑小区，有许多卖小吃、杂货的商铺。“这是住户将后墙打通，在自己家的花园和绿地上盖起的房子，自己经营或转租给别人经营。”一位住户说，房子是住户的，但在一楼随意打通房屋结构会不会给楼上带来安全隐患？而且，有的还将房子出租给别人开馆子，“油烟往上冒，我们只好随时关着窗户”。
记者发现，在每幢房屋的一楼两边，还依稀可以看到两小块三角形的绿地，整快绿地已看不到。上述住户说，绿地是公共的，但是却被商铺占去一小块，这不合理，他们向有关部门反映过多次，但问题至今没有得到解决。
司法解释：业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
律师解读：云南天外天律师事务所律师杜晓秋认为，在没有该解释前，无法确定“利害关系业主”的范围，给解决纷争带来了不便。曾经有位“住改商”的业主，他征求了对面和左右两栋住户和楼上部分住户的同意，对遭其影响的另外三位住户的反映，认为无理不予理会，理由是他得到了很多业主的同意。现在很好处理这个纠纷，因为没有整栋楼业主同意不能“住改商”。
焦点5 无产权证 也可认定为业主
案例：2007年5月，张先生购买了昆明北市区一小区的一套房屋，尽管张先生已经入住该房屋近1年时间，但由于卖房人的原因迟迟未办理房产过户手续，张先生至今仍未拿到该房屋的产权证。在召开业主大会时，小区业主委员会每次都是通知原房主参加。
司法解释：确定依法登记取得或者依据生效法律文书、继承或者受遗赠，以及合法建造房屋等事实行为取得专有部分所有权的人，应当认定为业主。
律师解读：云南大韬律师事务所律师伍开国认为，现实生活中，房屋买受人在已经合法占有使用专有部分的情况下，仍未依法办理所有权登记的情形大量存在。在此情况下，如果仅以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，将与现实情况产生冲突。根据司法解释，张先生已实际占有该房屋，是该房的合法产权人，可以认定为业主，今后他可以享有跟其他办理了房产证的业主一样的权利。
焦点6 “赠送”花园 可认定为业主专有
案例：昆明某小区有架空层，物业公司说是其专有的，可以自行处分和买卖，但业主认为是所有业主共有的，物业公司无权处分，纠纷现已诉诸人民法院处理。
司法解释：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
律师解读：云南天外天律师事务所律师杜晓秋认为，很多开发商在销售房屋时，对一楼和顶楼都有“赠送”的花园、露台等等，但是产权证上没有该“赠送”部分的权属登记，围绕顶楼赠送部分所产生的广告收入，以及一楼花园、花园改建的车位的归属产生了不少纠纷，但此前缺乏认定标准，给维权带来影响。现在有了明确规定，只要符合上述三个条件就可认定为专有部分。 本报记者 邓建华 杨雅棋
新闻分析：“住改商”应引入补偿机制
针对住宅商用现状，专栏作者李宁认为司法解释没有规定补偿机制，使得“住改商”更加难操作。“‘住改商’之后对于‘住改商’者带来了好处和收入，但对其他用户，不管是精神还是物质层面的，肯定带来了损失。如果引入补偿机制，比如通过物业公司收取一定费用，免除其他用户缴纳的费用，这样，‘住改商’者高兴，其他人也不会强烈反对，‘住改商’会顺利，也会减少很多矛盾。”
沈阳晚报
