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③另一地块东海西路45号现为青岛排水管理处。杨宁摄
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②拍卖地块之一的东海西路47号以前为青岛市建委办公用地。 杨宁摄
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竞拍现场。宋珊珊 摄
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①拍卖地块位置示意图。（制图/徐凌）
20倍容积率达开发极限，少有公司敢接手；相邻地块曾拍出1.62万元/平方米天价；仅有一家公司参与竞拍，7分钟结束战斗；这里将建起“山东第一高楼”……
"青岛将建山东第一高楼"的消息在4月30日这天传遍省内各地。4月29日，青岛市市南区东海西路45号、47号地块公开拍卖，作为唯一的竞拍方，上海世茂股份有限公司联合青岛世奥房地产开发公司，以4250元/平方米价格拍得。上海世茂以建设超高层建筑闻名，坊间传言其将在该地块建"山东第一高楼"。
记者在采访中了解到，青岛市东海西路45号、47号原为青岛市建委等部门办公所在地，该地块地处青岛市最繁华的中心商业区，东邻佳世客购物中心，西邻家乐福，与五四广场和奥帆中心仅有一步之遥，周边林立着曾经有"山东第一高楼"之称的青岛国际金融中心等高档写字楼。对这块地，人们更喜欢用"钻石地块"替代"黄金地块"，来形容该地块的稀缺程度，马路对面的相邻地块曾拍出1.62万元/平方米的天价。
本次拍卖引发市民议论的是，在拍卖会上，只有上海世茂一家参与竞拍，整个拍卖过程仅7分钟即告结束，起拍价即成交价。此外，此次拍卖的合作方青岛世奥是青岛城投集团全资子公司，青岛城投集团是青岛市政府成立的国有投资公司，青岛世奥的身份也成为人们关注的焦点之一。
而大家争议最大的是，钻石地块拍出每平方米4250元的地价是否合理？
正方 貌似低其实不低
"单价低总价不低"，每平方米4250元的价格只是楼面地价（单位建筑面积地价）。该地块面积10723.9平方米，规划建筑总面积214462平方米，规划容积率＜20，土地总价高达9亿多元。
" 这个价格貌似低，其 实并不低。"张百忍是青岛地产界名人，5月6日他在接受记者采访时表示。他的依据是，每平方米4250元的价格只是楼面地价（单位建筑面积地价）。土地出让价的计算方式是楼面地价与建筑面积之积，建筑面积是容积率与土地面积之积。该地块面积10723.9平方米，规划建筑总面积214462平方米，规划容积率＜20，土地总价高达9亿多元。
青岛知名地产策划人、龙江工作室总经理龙江也赞同这种观点。他说，自青岛全面推行土地招拍挂制度以来，土地拍卖价格一路攀升，其间虽陆续出现了不少创下拍卖高价纪录的"地王"，但除小麦岛曾拍出43.68亿元的总地价外，此次拍出的9亿元土地出让价为历年最高。需要说明的是，小麦岛是一个岛屿，占地约42公顷，和该地块不具有可比性，他称赞这是"青岛市极成功的一次操作"。
青岛本地的一位开发商对此评价"单价低总价不低"，该价格的出台，应该是经过严密的测算与论证的。
该地块的特殊性，也对地价的形成起到约束作用。张百忍表示，在这么狭小的范围内，规划容积率高达20，基本上属于该地块开发的最高极限，难度很大，"即使是零成本转让，省内的开发商恐怕也没有敢接手的。"
此外，这个项目本身就存在很大的风险。国内许多城市建设超高层建筑，有的建成后销售不是非常理想。另外当前的经济环境和房地产行业现状，都对地价造成了影响。有消息称，此前双方经历了长达1年多的接触。
"所以说，这是天价土地，并且多方共赢，政府拿到了最高的土地出让金，给开发商又留下了足够的盈利空间，青岛市又多了一个漂漂亮亮的地标性建筑，为什么不能建这么一个高层呢？"有房地产界人士评论。
反方 低到没道理可讲
2005年11月底，海信地产以16200元／平方米的天价拍得马路对面的奥帆地块，刷新了青岛拍卖单价纪录，这里就是已经开业的汇集世界顶级奢侈品的海信广场。
"这个价格低到没有道理可讲。"青岛今鹏翔投资有限公司CEO修方舟评论。他认为，这么好的地段"说全国瞩目都不过分"，结果只有1家企业竞拍，举牌1 次即成交，"这个地段卖到90个亿都不过分。"
有资料显示，就在不久前的2009年4月28日，青岛市举行了2009年第一次土地使用权拍卖，芝泉路地块以7525元/平方米高价出手。同在芝泉路上的玺景园小区，曾在广告中以"太平山下，环境优雅，风水宝地"来描述其地段的含金量，两个地段各有千秋，"至少东海西路不比芝泉路差"，但东海西路竟然比芝泉路的地价还要低。
岛城地产界人士还用更多的例子来质疑这次拍出的低价：2005年11月底，海信地产以16200元／平方米的天价拍得马路对面的奥帆地块，刷新了青岛拍卖容积率单价纪录，这里就是已经开业的汇集世界顶级奢侈品的海信广场；2008年4月22日，青岛金宏顺房地产开发公司以14300元/平方米拍得台湾路6号，该地块也近在咫尺。而与这次拍卖价格形成鲜明对比的是，与这里相距3公里左右、五四广场西邻的一处地块曾拍到每平方米七八千元，因未达到拍卖委托方所定的保留底价而不能成交。还有市民称，附近燕儿岛路拆迁补偿的价格最低也达到了每平方米10600元。这些地段相似，但价格比4250元/平方米的价格相去甚远，其中玄机耐人寻味。
修方舟认为当前的经济环境对地价形不成太大的冲击。他说，地价和房价是两码事。房价可以降，不合理的利润最终会被挤掉，直到房价会回归理性，但是土地是稀缺资源，从长远看，地价只可以升而不可以大降。
各方
对青岛房价无指导意义
业界普遍认为，该地价对青岛市的房价与地价走势，不具有指导意义，只能作为个例来处理。
拍卖会上，只有一家公司参与竞拍，拍卖过程仅7分钟即宣告结束，引起人们的种种猜测。
7日，青岛本地一家知名开发商告诉记者，他从未考虑过参与该地块的竞拍。首先，青岛本地开发商规模普遍较小，没有资金实力很强的上市公司，9亿元的土地总价对一般开发商来说不是个小数目。另外，招商条件设置得具有极强的排他性，比方要求“必须有建设超高层建筑的成功案例”，“必须有成功经营的经验”等。
有开发商对人为设置的招商条件质疑。“这比方要选一个男朋友，身高必须1.8米以上，一批人失去资格；学历必须是博士，又一大批人被排除掉，到最后好像是专门为某个人量身定做的角色。”
不过他说，从欣赏建筑本身的美来说，“我也很期待山东第一高楼的建成”。他说，超高层建筑不单是楼层高，它在智能化、节能环保、科技应用方面的“软实力”上含金量极高。建一栋300米的超高层建筑，与建两栋150米的普通建筑不同，其成本要远远高出普通高度的楼房，“指标实现的难度太大了”。
据当地媒体报道，拍卖会后，上海世茂负责人透露，计划将该地块建设两栋超高层建筑，层高估计在60-70层之间，超330米，以打造山东省第一高楼为目标，该地块计划今年年底前开工，2-3年整体完工。
与坊间热闹的传言相比，青岛市相关各方对此十分低调。青岛市规划局工作人员告诉记者，目前该地块还未进入规划程序，开发商尚未提交规划方案。目前可以确定的信息仅限于在招拍挂公告中公布的比方规划容积率、规划建筑面积等基础指标，没有更多确切消息可以透露。
修方舟认为，该片区是青岛市不可多得的黄金地段之一，未来的房价估计较高。目前周边在售高档写字楼的价格都达到了每平方米2万元，这个超高建筑建成后估计能达到每平方米3万-4万元的售价。
业界普遍认为，该地价对青岛市的房价与地价走势不具有指导意义，只能作为个例来处理。
青岛市国土局：
超高建筑地价与周边没可比性
采访中，青岛市国土资源和房屋管理局一位工作人员透露，这次拍卖达到了预期价格。
他解释说，超高建筑的地价与周边地价不具有可比性。由于超高建筑容积率比较高，其总价是极高的。在确定4250元/平方米的起拍价时，青岛市参考了其他城市对超高建筑的土地定价方法。目前青岛市地价没有出现大幅度变化。
他提出，超高层建筑结构工艺比较复杂，材料性能要求高，自重大，对基础要求高，施工难度较大，建筑造价相应提高。同时，它对所配套的交通、消防等设施要求很高，对地价的分析不能一概而论。
名词解释
“容积率”是指项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，通俗来讲，它是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率(计算公式：容积率=总建筑面积÷总用地面积)。
对于发展商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。绿地率也是如此。绿地率较高，容积率较低，建筑密度一般也就较低，发展商可用于回收资金的面积就越少，而住户就越舒服。
