市政利好将催旺二手楼市
金羊网-新快报
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佛山满堂红市场部在《2008年佛山二手房市场研究报告》中预测
■新快报记者 谭丽芳
日前,佛山满堂红市场部发布《2008年佛山二手房市场研究报告》(下称《报告》)。报告指出,受房贷政策和金融危机的影响,2008年二手房市场整体呈现量价齐跌的局面。至第四季度房贷新政出台后,二手房市场才开始逐步回暖。报告同时对2009年佛山二手楼市持乐观态度,认为“在广佛线地铁全面施工、城市改造扩建进程加快,政府大力发展第三产业,强力打造“广佛商贸走廊”等利好以及一系列利民的市政措施的推动下,佛山楼市将在调整中呈现局部(区域、地段、楼盘、户型)小幅的涨落,整体将继续趋好”。
1
2008
二手市场
一波三折9月成交最旺
2008年的二手楼市受房政持续影响,迟迟未能复苏。2月新春之际,佛山二手房成交量大幅下滑47%;即农历新年后3月-5月,二手房市场首次迎来了曙光,租赁活跃,买卖有所回暖,成交量逐月高走;由于金融海啸突发袭来,一手房价不断下调,二手房优势遭受冲击,6月成交走势随之转弱,环比5月下滑11%;7-9月,各种利好带动二手楼市平稳发展,直至9月成交量突破2000大关;10月新政出台救市,市民期望值增强,持币待购现象延续,商家借机大搞促销,打压二手房市场,导致10月成交量下滑30%;11-12月,面对年底刚性需支撑下,二手房市场逐步回暖。
就各区的情况来看,2008年二手房市场成交量一度萎缩,禅城、南海、顺德除1月份成交较好之外,2月-11月各区成交都存在不同程度缩紧,并且成交量均比其1月下滑近30%。虽然市场仍未明朗,但佛山二手楼市结构健康,适合长期发展的需要。纵观全年成交走势,各区域成交量及均价皆呈平稳态势。此外,二手楼市受一手降价冲击,市场价位仍需调整,且南海部分镇街二手房市场尚未成熟,导致禅、南6月二手房均价整体下滑10%。7月-9月随着银行首度降息,各项利好政策相继出台救市,直接带动了禅城、南海、顺德二手房市场,并在9月形成小高潮,三地成交量均仅次于1月;面对各种利好,开发商因急于套现,借“金九银十”大搞促销降价,直接打压二手房市场,导致禅城、南海两地10月成交急速下滑近25%,均价萎缩近8%;然而临近年末,二手房市场在刚性需求的带动下,11-12月成交量及均价略幅上升5%,有回暖迹象。
探因
节后需求释放,3月初现井喷
由于我国传统节日——农历新年的来临,不少业主早在年前置业迎接新年,导致禅、南、顺三地2月成交量普遍下滑近50%;新春之后,消费重心逐渐转向楼市,由于年前储蓄了购买力突然解冻,3月二手楼市初显井喷效应,均呈上涨走势。禅、南、顺三地分别成交415套、575套、728套,环比2月分别上涨61%、41%、8%。
东华里拆迁户刚性需求渐饱和
2008年佛山市加快城建步伐,东华里拆迁带来大量的市场刚性需求,数月过去,该需求量逐渐消化已进入饱和期。二手房市场仍未明朗,近40%拆迁户选择回迁,还有部分拆迁户更是期盼降价和廉价房、限价房的进一步推出,使市场观望、持币待购现象延续;加上开发商面临“熊市”急于套现,一系列价格促销战术相继推出,其市场灵敏度远比二手业主快,二手房市场再度临界价格调整边缘,导致3月-5月成交量无出现较大升幅,半年成交走势僵持在“十字星”位。
“金九银十”活跃置业气氛
佛山楼市经历了6、7月份的平淡和8月份的缓和回升后,在“金九银十”这一传统旺季期间不少楼盘抢先开盘,并在房博会压轴推出。随着市场上的货量在不断累积,2008年的“金九银十”货源充足,并活跃整个房地产市场。面对置业的大好时机,不少市民纷纷出手,二手房市场也随之活跃,9月底成交量突破2000套大关,达到本年度的小高潮,其成交量仅次于1月。
新房降价致一二手房价倒挂
商家为把握“十一”黄金机会,9月就开始做好“预热”准备,并在10月借新政利好大搞促销活动进行套现,而不少二手业主为抵触买家持币待购现象,却持盘高售,如此出现一二手楼“价格倒挂”现象,直接影响10月二手房成交量萎缩近25%,虽有部分业主急于套现,才降价售盘,但对拉升市场成交量无济于事。满堂红数据显示,像恒福新城、怡翠玫瑰、江南名居等楼盘,其一手楼价均比二楼价低;而其周边一些同等类型楼盘也出现一手房价低于二手房价的现象。此次价格调整,直接影响了二手房成交量,还迫使禅桂二手房价均下滑近8%。
年底成交量逐渐回升
2008年,佛山楼市仍处低迷阶段,虽然各大新盘货源充足,其楼价相对有所下调,但其户型仍以大户型为主,中小户型供源依然无法满足市场的需求,更多中低消费者只能在二手房源中寻觅中等面积、中低价位的房子用来居住;临近年底,不少该类客户其刚性需求并未被一手楼市所消化,促使该类客户选择二手房成交,从而使11月-12月二手房成交量及均价略幅上升5%,颇有回暖的味道。据满堂红数据显示,2008上半年二手房成交量中,有53.9%选购70-110平方的中等面积住房。由此可见该类客户群依然存在很大的潜在市场。
2
租赁市场
逆市走旺同比月增10%
2008年,虽然楼市一度低走,一、二手房市场成交量相对萎缩,但是新春过后,在租盘需求大增与楼价调整仍未到位等因素的带动下,租赁市场却是如火如荼,租价也随之攀升。据满堂红数据显示:禅城、南海、顺德三地从3月起,成交量普遍大幅上涨,其后4月-7月虽略有下滑,但整体成交水平远远高出1月-2月;8月-11月租赁市场逐渐走向淡季,成交量相对上半年再度萎缩,但同比
去年,成交量依然可观,因
此数月均价依然保持在半
年中线位置。
满堂红数据显示,2008年租赁转旺,市民面对低迷楼市不知所措时,目光逐渐投向中高端租赁市场,从而带动禅、南整体租赁均价从3月起,出现小幅上扬走势,直至下半年8月才略有回落。
探因
佛山大力调整产业结构,租赁需求迅速增大
2008年以来,政府加大城建整改力度,花上巨资打造“广佛商贸走廊”;此外中心区域大力调整产业结构,加大力度着手发展第三产业。新春过后,外来人才陆续涌入佛山各区寻找商机,租赁需求顿时猛增,3月份佛山租赁市场初显井喷效应,据满堂红成交数据显示:禅、南、顺成交量环比2月均上涨高达50%以上。
中等面积和价位的房源供应不足,消费重心暂转租赁市场
由于当时一、二手房市场的中等面积,中低价位房源供应不足;再加一手楼价波澜起伏,二手楼价调整尚未到位;使市场观望、持币待购现象延续,消费者目光暂投租赁市场。在此因素带动下,租赁市场迅速转旺,禅、南、顺3月-7月成交量远远高于其1月、2月成交。
投资热点转向租赁市场,淡季成交依然可观
2008年,二手楼价仍存调整空间,部分业主基于楼市现状,由售转租进行投资,虽然临近年尾,不少城中村出现退租现象,招租红纸随处可见,但在市场租赁盘源扩增的推动下,租盘成交畅旺,成交量依然有所增长,纵观满堂红禅、南、顺7月-11月的成交数据,环比上半年虽有不同程度萎缩,但同比去年,各月还是有近10%的增长。




