红网12月24日讯（潇湘晨报记者 邱玉峰 实习生 文丹）又到岁末，很多贷款买房的读者又在思考是否要提前还贷的问题。一般来讲，在升息通道中，由于当年调高的利率全部在次年兑现，次年的还贷压力增加。所以，手头有闲钱的不妨多还掉些本金，降低来年的财务压力，减少自己的债务成本。但今夕不同往年，百日内5次大幅降息，重新进入降息通道所以，习惯年底提前还款的购房者可以缓缓再说，不必挤年底这趟末班车。
长沙多家银行理财专家指出，目前房贷理财要变化思路，“提前还贷”是否划算因人而异，投资者应尽量让手头资金获得更好的收益。
提前还贷？没有必要！
交通银行长沙分行个贷部人士表示，若贷款者购买的是首套自住房，且符合“首付两成，利率7折”的条件，则建议享受这个政策带来的优惠。明年1月1日调整后的贷款利率打个8.5折后是5.049%，打7折后是4.158%。如果打算还贷的客户把资金用去做其他投资，只要取得5%以上的收益就赚到了。
如果你是利用了公积金和商业贷款混合的组合贷款形式，提前还贷则“没有必要”。数据显示，去年公积金的收益平均水平在1.8%-2.2%之间，但公积金贷款的利率却要比商业贷款低，这就意味着投资者的贷款成本比纯粹的商业贷款要低，“套利”空间更大。此外，使用等额本息且已进入还款阶段中后期的消费者也没必要提前还贷。特别是进入还款后期，月供的构成中，大部分都是本金，提前还款的意义已经不大。
不过，在资金允许的情况下，贷款者可以提高每月还款额、缩短贷款期限，因为降息通道中，短期贷款利率往往下降幅度更大。
及早“固转浮”，享受降息优惠
在前两年利率连续攀升的时候，为规避加息风险，不少买房人选择了固定利率房贷。但连续五次降息后，当初办理固定利率房贷的人就显得非常不划算，甚至可以说是严重亏损。现在5年期以上贷款基准利率优惠7折后已降至4.158%，这比7%左右的固定房贷同期限利率要便宜太多。在降息通道下，固定利率房贷者应及早转为浮动利率。
据光大银行长沙分行房贷人士告诉记者，该行已实行“固转浮”的相关新规。只要贷款人提出书面申请，固定利率贷款转为浮动利率贷款将执行不低于现行基准下浮15%的利率。而对于首套房贷的固定利率贷款，是否能按国家发布的房贷新政执行基准下浮30%的浮动利率，还需通过相关审批，按照最终的审批决定进行操作。除了光大银行外，中行原来申请固定利率房贷的客户，贷款存续期满一年也可能免费实现“固转浮”。不过，并非所有的固定利率贷款都适合转成浮动利率贷款，比如，工行等部分银行暂时不能办理“固转浮”的手续；而招商银行、中信银行的“固转浮”则需交付一定的违约金。
银行人士建议，“固转浮”若收取违约金，贷款人转换前就应先算一下账，以免违约金过高，冲抵了省下来的利息。而对于部分银行不能“固转浮”的情况，建议贷款人可以申请做平转贷款，把贷款换到别家银行，不仅享受浮动利率和其他新政优惠，且也不用缴纳违约金。
二套房公积金还贷更有利
因为公积金贷款对第一套房和第二套房都执行相同利率，所以二套房贷选择公积金比较划算，不过前提是以前尚未使用公积金贷款或是已经结清第一套房贷。
5次降息后，公积金贷款利率更低了，目前5年期以上为3.87％，5年期以下为3.33％，比降息的商业贷款7折的优惠利率还分别低了0.288个百分点和0.828个百分点。
等额本金还款更划算
对于拟贷款购房客户，目前银行主要有两种按揭还款方式：等额本息和等额本金。等额本息还款方式是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款（包括本金和利息），这样可有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。等额本金还款方式是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。
在贷款时间相同的条件下，等额本息还款法所要支付的利息高于等额本金还款法。因此，如打算提前还款，最好选择等额本金还款法。此外，贷款者还可提高每月还款额、缩短贷款期限，因为降息通道中，短期贷款利率往往下降幅度更大。
稿源：红网