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一场拉锯战在200多名业主和知名地产商中海地产之间展开。事涉的焦点又是“停车位”的产权问题。产权不明晰，开发商的“暧昧”操作让业主无所适从。以前，深圳的各个小区住户不多，停车位问题尚未引起关注。近年来，随着深圳房地产市场的发达，在深圳安居的人员越来越多，在商品房小区就屡屡发生争抢停车位的情况。
■事件
200多位业主与物管“争车位”
“中海棕榈园业主已经组织起来，详见附件。周六有行动，你们会过来吗?”16日，中海阳光棕榈园业主给本报记者发来一封邮件，认为中海物业阳光棕榈园管理处，假借长租名义，变相销售车位。而就在一个月前，11月17日，位于白石洲的中海深圳湾畔花园业主，同样因为开发商将车位长租、导致业主停车困难，曾组织过一次维权行动。如今，深圳湾畔花园业主自发联络、准备维权。阳光棕榈园的业主也在积极联合，准备公推临时维权委员会。
中海物业相关负责人17日向记者表示，对于这些行动感到无奈，希望业主能通过法律途径解决这一问题。
他表示，因有业主为了停车方便曾到物业管理处要求买或长租固定车位，所以长租车位是为了满足这部分业主的需求。中海曾就业主停车难问题多次与南山区规划、建设、国土等部门交流，停车难的根源问题在于停车位有限，这是整个深圳市普遍存在的情况，短期内难以得到改变。但会保留一定比例的流动停车位。
一个小区的停车难
14日，深圳湾畔花园业主陈先生给记者列出了一张时间表:
2003年入伙，部分业主获得赠送的固定车位。原规划自用停车位为571个，入伙时只有地下停车位480个，图纸上标明的地上停车位完全消失。
2007年4月，开始长租20年车位。6万元租金，4万元诚意金，共10万。
2008年10月6日，中海物业出公告，限制月卡业主进入地下停车场。小区和谐彻底被破坏。
2008年11月4日，业主在论坛上纷纷发帖，要求停止长租，至今未答复。
2008年11月5日，私家车位193个。
2008年11月27日，爆发了维权事件。
2008年11月19日，在沙河街道办主持下，召开中海地产、中海物业、南山国土、规划、建设及业主代表的协调会，但毫无成效。
2008年12月9日，私家车位235个。这是热心业主在地下室一个车位一个车位清点出来的，并作登记。私家车位在不断增加。
“11月5日至12月9日一共增加了42个私家车位，而且仅仅11月15日一天在一栋负二楼就增加了12个私家车位!”钱小姐说，小区地下停车场现有的480个车位中已由235个挂出了私家车位的标志，这意味这没有长租固定车位的业主仅有200余个车位可以使用。
陈先生表示，深圳湾畔共有1240户居民，2.5户人家才一个车位，而地产商首先没有兑现规划中的80多个地上车位，且于2007年4月起陆续将车位长租，同时还不给新搬进业主和新购车业主增办月卡，加剧了业主停车难的问题。
“由于刚开始车位根本用不完，大家并没有重视卖车位的问题，而且认为这样产权不明晰、交钱没发票的车位不会有人买。”业主文女士告诉记者，2005年以前两层地下车库的车位非常充裕，但2006年起小区内车主增加，停车位就开始紧张了。
固定车位近半业主“暗战”
在这种情况下，一些业主由于工作需要回家比较晚，考虑到6万元的租金算下来与办月卡一样是每个月250元停车费，从而选择长租车位减少停车的麻烦。
但事实上，长租一个车位并不代表就能解决一切问题。原有的480个车位中235个成为固定车位，有限的流动车位难以满足业主需求，不少办了月卡的业主每月交了停车费而无法找到车位。“争车位”逐渐成为不少业主的生活中难以避免的一部分，个别业主就将车停在已被“长租”的车位上，长租车位的业主与普通业主的矛盾也逐渐突出。
“每天晚上很早就要开车回来把车停好，有时候晚上需要出去办事也是尽量打车。”钱小姐说，流动车位的减少不仅给业主生活带来不便，且在夜深人静时，业主因车进不了地下停车场而长按喇叭或吵架、打骂，也扰乱了整个小区的宁静。
“有人把车停在别人的固定车位上一个月都没动，自己出去旅游了，买车位的业主只能将车挤在旁边上。”业主文小姐担心，长此以往，业主之间的矛盾也将加剧。
■争议
●焦点一停车场的产权到底归谁?
有业主表示，其卖房合同中确实是约定，地下停车位属于发展商的。业主不签合同，就买不到房。也就是开发商现在动不动就拿来说的“车库有约定的按约定执行”。但在2007年10月1日起正式施行的《物权法》中已没有这样的法条，删除了《物权法》(草案)原征求意见稿中“有约定的按约定执行”的条款。
业主认为，如果中海能证明产权归自己，为什么不直接出售车位，而是用长租20年这样的“变相出售”方式?
对此，中海物业相关负责人17日向记者表示，在购房合同中，开发商与业主双方约定地下停车位属于发展商也就是中海地产。虽然没有拿到产权证，但主要是由于国土部门不办理产权登记。
停车场的产权到底归谁?停车场产权归属问题因法律法规的不完善，一直成为开发商和业主争议的问题，一些开发商采用20年长租、只卖使用权不卖所有权的手法，规避法律风险。
中海物业相关负责人在接受记者采访时表示，中海地产将车位长租是在研究现行法律法规后进行的，如果业主认为违法可以通过法律途径解决。
深圳市国土资源和房产管理局相关负责人表示，《物权法》第74条虽然规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定，不过具体的司法解释尚未出台，而历时三年修订、将于明年3月1日实施的《广东省物业管理条例》具体内容尚未拿到，深圳市目前一直在研究对于停车位的相关规定仍在研究之中。他表示，将吸纳上位法的相关内容，希望尽快推动出台关于停车位转让的相关规定。
该负责人表示，由于《物权法》的司法解释一直没有出台，所以现在无论是规定产权归谁，如果与将来的司法解释不一致就很难更改。而且很多停车场设在地下，涉及很多测绘方面的问题，技术手段上还未明确。不过可以明确的是，没有办理权属登记的车位是不允许转让的，即使购买也无法办理权属登记，提醒广大市民在购买车位时注意防范。该负责人表示，相关办法还在研究中，将尽快出台相关办法将核心问题解决。
●焦点二10万元长租车位20年为何没有收据?
“我每天都回来很晚，根本抢不到车位，车停在路边会被划，停在外面一晚上要35元，只好长租了一个车位。”业主黄先生今年年初长租了一个车位，向物管交了10万元后只拿到一张收据，其中6万元是作为20年固定使用车位的租金，另外4万元作为诚意金。
17日，中海物业相关负责人表示，虽然购房合同中约定地下停车位属于中海地产，但是国土部门并没有办产权登记证，等到将来可以办产权登记证的时候会把发票一起给业主。他表示，中海方面对收据是承认的，如果将来由于房屋转手需要转让车位，也可以凭收据变更。
●焦点三物管涉嫌炒卖车位?
业主们认为，中海物业对后搬进来和晚买车的业主不再增办月卡，对地下停车场原本可以停车的边边角角，物业以占用消防通道为由也不让停车，后在业主抗议下划出车位，是为了迫使业主们长租车位。另外，业主们认为，由于不少长租车位上标明的车牌号与停的车号码并不相符，以及部分业主被推销400余元每月的“转手”停车位，多位业主怀疑物业管理存在“炒卖车位”的行为。
14日上午，有业主称，有三个业主联合购买50个车位，之后要价400元至450元租出去。旁边的业主也表示，曾接到过高价在小区地下车库租车位的信息。当天中午，业主钱小姐带着记者到地下停车库转了一圈，不少停车位上确实挂上了“私家车位独享尊贵”的统一红色标牌，一些车牌与红色标牌上的号码确实并不符合。
12月15日和17日，中海物业管理相关负责人两次向记者否认存在炒卖的情况。他表示，不再增办月卡是因为车位有限，不能不负责任地无限制增办月卡，办了停不进车同样会引发问题。关于停车场剩余空间利用，物业也在保证消防的前提下，应业主要求划出了11个车位。
他非常肯定地告诉记者，长租车位及转租车位时会严格核实业主的身份，决不可能存在炒卖车位的情况。
他表示，开发商在与购房者的合同中约定地下停车位属于发展商也就是中海地产，此次车位长租的具体工作也是由中海地产派到物业管理处的代表操作。
记者在一份由深圳湾畔业主提供的“车位使用权长期租赁协议”上确实看到，在第七条车位承租权转让办法中确实提到，若乙方允许出租此车位，必须提供给本小区业主。
■解决之道
业委会是后盾，加大停车成本
业主们除了维权行动之外，也与其他存在同样问题的小区业主联系。
中海阳光棕榈园业主陈先生，曾靠业主委员会成功“维权”，在2005年时及时干涉了物管“卖车位”。他告诉记者，阳光棕榈园从今年八九月份在此开始“卖车位”，据估计已有1/4到1/3的车位被卖掉。
在他看来，这与深圳湾畔480个车位近半变成私家车位相比，阳光棕榈园的优势就在于业委会曾成功维权，“对物管有一定震慑力”。
14日上午，深圳湾畔的多名业主告诉记者，他们认为物管钻了业主委员会尚未成立时期的空子。“上一届委员会到期，新一届业主委员会还在筹备中，这几个月里我们业主很被动。”陈先生、钱小姐、文女士、邬小姐们把更多期望寄托在仍在筹备中的业主委员会上。
他们认为，除了业主自发维权之外，还必须依靠业主委员会的力量，靠几个业主与知名地产商打官司太难了。
“国家相关政策缺乏，目前还不能有效解决停车位紧张问题，可尝试加大停车成本管理。”深圳中原地产总经理李耀智说。按照他的理解，停车位作为楼盘小区的公共配套，其产权应该属于小区全体业主，物业管理只是代为管理。如上述中海地产两个楼盘小区的物管变相售卖停车位的现象，目前在深圳房地产界并不普遍。
李耀智建议，除了逐步地完善相关法律外，目前可以采取的解决停车位紧张问题的措施是，职能、执法机关加大执法处罚成本，控制小区业主用车。另外，可大力提高停车位收费标准，加大业主的停车成本，尽量让业主在外租车位甚至减少用车。
■律师说法
20年长租已是变相售卖
建议完善房地产财产权利的登记确权保护措施
广东耕兴律师事务所张茂荣律师表示，《物权法》对停车位产权问题规定得比较笼统———“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”。他认为，这一“约定”在实际操作中不具有操作性，开发商作为格式合同提供方占有优势，而购房者作为单个个体且前后买房时间并不一致，很难形成团体去维护自己的权利。
张茂荣还称，出租车库应提供发票，否则涉嫌违反相关税收征管法规。他认为，20年长租已是变相出手。他表示，虽然《合同法规定》最长出租年限可达20年，但《深圳经济特区房屋租赁条例》(2004)第十九条规定，“住宅的租赁期限不超过8年”，而车库与住房具有不可分割性、是为业主服务的，所以可以参照房屋租赁期限。
关于如何减少和避免业主此类纠纷事件，多名法律人士建议，应进一步完善房地产的法律，明确商品房住宅小区中停车位的法律权利归属，最重要的是完善房地产财产权利的登记确权保护措施。房地产作为要式登记、确权保护的不动产，登记确权保护的具体措施是否完善，直接关系到房地产财产权利的保护能否真正落实这一重大问题。登记机关现行发放的《房地产证》，对建筑物共用部位、他项权利不予记载的登记方式，无意中给政府房地产行政管理部门、房地产开发商拟定的，有违法律规定的格式合同条款大开方便之门。房地产财产权利人无法借助所持有的《房地产证》，以完全物权的绝对权直接对抗该类违法的合同条款，保护自身的合法权益。法律人士建议尽快完善房地产财产权利的登记确权保护措施，提升登记确权制度的法律位阶，对保护当事人合法权益，遏制违法行为，将会起到立竿见影的良好效果。
专题统筹卢先兵采写见习记者马芳本报记者卢先兵
