观察记者 夏 燕
赵智强很忙。
自从256户联盟业主集资筹建的“理想佳苑”即将于10月开建的消息传出后，他的电话就一直处于无法接通状态 。
原本被视之为遥遥无期的事情，因为相关手续的基本审批到位，终于只剩一步之遥了—如果不是旧事重提，或许很多 人已然淡忘。
实际上，因为何时开工等重重悬疑，温州个人合作建房搁置已三年有余，而这样一个时间段，足以将公众的热切关注 度消耗殆尽。
温州突围
2004年，久经商场的赵智强注意到，高学历就业者和外地投资者被高房价“挤走”的现象，在当地越来越明显。
从温州市统计局的资料看，2002年温州一级地段商品房价格为每平方米6000元；到2003年，同类地段价 格蹿至每平方米7200元；2004年，部分楼盘甚至创下10%以上的月增幅纪录。
“如果能给既不能享受经济适用房、又买不起高价商品房的中间群体提供合适价位的房子，会使他们更安心地留在温 州工作。”赵智强自称不是房地产业中人，但曾在海南从事过地产开发的他，对该行业一直保持着敏感。
2005年2月28日，赵智强向温州市政府提交了一份报告，表示其所在的温州市市场营销协会愿意牵头开展个人 集资建房。“半个月后，政府各部门都没有表示反对。”赵智强说，温州市政府比较开明，民营企业也一向讲究“非禁即入” ，他对此的理解是默许。
很快，他公布了自己的集资建房计划，表示预算价格可比同类商品房低30%以上。
按照赵智强的想法及最初的章程，联盟将遵循市场化程序操作，成立符合条件的法人公司拿地开发，并规定：集资建 房申请人必须是无住房的市民，而且每户只限购一套，在建好之前不得转让。
号召很快得到了响应。
一时间，数以千计的人前来电话咨询，最终，300多人报名参加了业主联盟，其中，协会单位员工、郊县来市区生 活工作的人及市区住房困难户占了绝大多数。
接下来是找地。
“联盟成立后，关注过的土地不下于几十块，也参加过几次竞标，但都失败了。”赵智强说，“第一次是市政府的一 个地块，虽然各方面条件都比较符合，但成交价格偏高。另外一个是老温州大学地块，虽然地皮价格便宜，但地块太大，也不 现实。”
终于，失望了一段时间后，事情开始发生变化。
“由于政策前景开始变得不明朗，开发商出手慎之又慎，温州房地产市场的土地竞标激烈程度已不如以往，部分地块 开始出现挂牌转让甚至是流拍的状况。”赵智强说。
此时，温州市龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块，由于价格偏高，地块偏小，开发商相对融资成本也太大，已两次 流拍。赵智强觉得，他们的时机到了。
进行了充分准备后，2006年11月15日，在没任何竞争对手的情况下，受联盟委托的温州瑞安正元房地产开发 有限公司以1.0458亿元的价格成功取得了这一地块，出让土地面积15650平方米。
山重水复
都说合作建房融资难、拿地难、合作者之间众口难调，而温州个人合作建房联盟居然成功取得了地块，这着实让许多 人感到惊讶，甚至包括一些主管部门和房地产公司。
与此同时，温州市有关部门也不得不将此事提上了议程。关于该项目能否立项，大家展开了大讨论，但结果却难以决 断—于是只好将相关情况汇报到了省里，省里有关部门一时也拿不准主意，又将报告递交国家建设部，建设部随即派人前往温 州调查情况。
事实上，赵智强对联盟建房的未来趋势如何也难以把握，他清楚地意识到每一次新事物的诞生都将面临许多磨难。
而“理想佳苑”自拿地以来就遭遇了当地开发商的强烈“围攻”。虽然网络民意一边倒向合作建房，赵智强仍感到危 机四伏。电话里，他对苏州合作建房发起人俞伟说，“现在开发商就想把我们推在火里，再踢上一脚。”
更让赵智强没有想到的是，突然间，关于联盟建房“非法集资”的谣言开始四处扩散，有人甚至向有关部门进行举报 ，温州市公安局、银监分局等单位纷纷介入调查此事。
作为建房联盟发起人的赵智强以及负责承建该项目的瑞安正元房地产总经理王鉴辉，一时间成了整个楼市和新闻媒体 的焦点，每天都有记者围绕在身边，手机几乎被打爆。
迫于各方压力，有关部门领导还打来电话，让赵智强把合作建房的事停掉。
“有人说我们是非法集资，是预售，是期房，要求有关部门给予打击。”赵智强回忆，“但我们的做法都是符合法律 范畴的。在资金来源上，1亿多元土地出让金全部来自参与集资建房的会员，集资存放在托管银行的个人账户上，专款专用， 根本就不存在非法集资现象。”
“当时社会上议论纷纷，压力很大。”赵智强说。
事实上，压力却不仅如此—自从成功拿下温州江前村三产安置地块开始，赵智强就被外界称为“个人集资建房破冰者 ”，但从成功拿到土地，离整个计划的最终实现，俨然还隔山差水。
因为在那之后，项目在程序上就遇到了种种问题。特别是所称的“个人集资建房”，和国家有特定含义和特定对象的 个人集资建房或合作建房完全不同，为此，项目比一般的房地产项目多出了许多手续。而另一边，这个项目最初通过房产开发 拿地，似乎又是在走房地产开发项目程序。
究竟该如何管理这个项目？也成为温州各有关部门遇到的新问题，政府方面还为此专门召开了若干次会议。
“由于没有先例，办理各种手续的相关审查程序极其严格。”赵智强说。事实上，自首次递交立项材料后，项目始终 “卡”在立项环节—因为只有获得发改委系统的立项批复，房产公司才可以办理规划用地许可证、建设工程规划许可证、施工 许可证。而按照正常程序，房产开发项目获立项批复仅需一周左右时间。
为了使项目尽快成型，“建房联盟”不得不作出了适当的“变通”：“最大的‘变通’，就是说服‘会员’转为‘股 东’，钱作为入股资金注入项目公司。”
其间，有人害怕这样做会改变初衷，最终回归买房的套路。
“于是只有劝大家换个思路，我们的最终目的就是大家都有房子住。不妨将这个当作一次投资，只要能获得收益，住 房问题还是能够解决。”赵智强说，当初拍得的地块，如今身价已不同往日，这些都是收益。
柳暗花明
2007年10月30日，赵智强等人终于获得了项目的批文—尽管整个过程费尽周折。
就楼盘名称“理想佳苑”一项，在审批中就几经商榷。
“理想佳苑”原名为“卧龙山庄”，刚开始，一些会员觉得这个名字“太普通太俗气”，于是改了名。而就是这样一 个看似普通的楼盘名称，有关部门经办人在审批过程也格外慎重。除了考虑名称是否与其他楼盘有重复外，还要求其代表的引 申意思不夸张、不违反社会和谐的主基调。
此后，又等待了近一年时间，项目的进展终于初露曙光。
“各项政府审批基本到位，只差施工许可证，不出意外，估计今年10月就可以正式开工。”赵智强透露。
根据个人合作建房联盟和参与者签署的意向书，该项目全权委托给瑞安正元房产公司运作，由房产公司委托温州某设 计院设计施工图。大致的思路是，临街建4幢小高层，其他3幢多层；其中70%住宅户型设计为90平方米，其余为110 平方米的户型。
温州经济技术开发区建设局负责人在接受采访时表示，项目的总评布置和扩大初步设计已经得到批复，目前施工图正 在设计。这个项目的所有手续，都会按照正常程序进行审批。
至于会员们普遍关心的房子建成后如何公平落实房号的问题，赵智强表示，初步打算根据之前报名排号以及缴纳保证 金的顺序，发给每位参与者一个号码，选房之前，采用抽签形式来决定选房顺序。
黄前平是文成县的一名退休工人，退休后本想在温州市区买一套房子居住，可他算了算，拿出数十年的积蓄也买不起 高价的商品房。2005年4月，他加入了温州个人合作建房的队伍，成为256户联盟最早的成员之一。
事实上，在许多合作建房人记忆中，差不多都有和黄前平一样被“逼上梁山”的经历。如今，黄前平们终于得以向前 迈进了一大步。
记者了解到，如今温州市区房价仍多在每平方米万元以上，特定地区高达2万多元，而个人合作建房与周边楼盘相比 ，平均价格要低30%-40%。
此前，个人合作建房在没有竞争者的情况下，拿到了价格每平方米近5000元的土地，这其中显示出来的高地价， 显然也是房价居高不下的原因之一。但毋庸置疑的是，高房价损害的不仅仅是老百姓的“安居权”，更包括地方的竞争力。
关于个人合作建房，有专家曾经指出，是向市场发出了强烈信号：房地产市场需要多元的建房模式，以撬动目前僵硬 的既得利益格局。在温州，这种合作建房模式的现实意义还在于，其向房地产商发出了“宣战书”：楼市不整顿，很容易会被 人们所抛弃。
而从国际上看，个人合作建房似乎也是合乎“潮流”的：目前全世界已有80多个国家，建立了十多万个合作建房组 织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。
在德国、瑞典、日本等国，个人合作建房作为中低收入人群解决住房问题的一种方式，会得到政府在土地、资金及政 策等方面的扶持。
以德国为例，合作社建造的住宅已经占到德国新建住宅总数的30.9%。
但杭州合作建房发起人王涌宇却认为，国内合作建房的“特殊性”是不能被忽视的。“合作建房要真正获得成功，只 靠振臂一呼还远远不够，政策将对其未来的发展起到至关重要的作用。”王涌宇说，“我们的合作建房和国外的合作建房不同 ，他们拥有较为成熟的住宅合作社，还有相关的政策优惠。我们现在各地的联盟还只是个松散的组织，对于它的运作流程，遵 循的原则除了自律还需要政府正名，需要政策规范。”
质变？
而今，作为项目立项的一个前提，温州个人合作建房已经转入房地产开发轨道，256名会员也全部转为项目投资股 东。
有人认为，事情至此，温州个人合作建房已俨然发生“质变”。256名会员由 “消费者”质变为“开发商”，且 不能保证可以买到自己出钱造的商品房，这与其“自己买地、成本造价、自己消费”的初衷是完全背离的。
“理想佳苑”立项的一大门槛是“自有资金”。根据房地产开发有关规定，开发商自有资金比例须超过35%，而在 温州个人合作建房项目中，瑞安正元房产公司只是受委托开发建设，并不存在所谓的“自有资金”。
为了解决这个问题，项目公司不得不分别与256名出资人重新签订了入股协议—他们的身份由原来的“会员”变为 “股东”，承担投资收益、风险。入股协议全部签订后，作为立项申报材料呈交温州经济技术开发区管委会经济发展局。
另一方面，“商品房开发”模式取代“个人合作建房”模式后，256名股东能否在“网上透明售房”制度下如愿买 到房同样成了疑问。
根据温州市房管局颁布的《温州市区商品房网上销售管理办法》，凡在2007年3月1日起开始商品房预售和现房 销售的楼盘，必须全部纳入“网上售房”系统进行销售。
而作为开发商，正元房产相关人士也坦言，项目进展到现在，离当初所谓“个人合作建房”的概念已是“天壤之别” ，“作为房产开发项目，我们只能承诺零利润售房并坚持阳光操作，尽量维护股东权益。”
此外，“作为商品房开发项目，其房源必将纳入市场销售体系，这极有可能会使个人合作建房的成本优势不复存在。 ”有业界人士担忧。
去年11月温州个人合作建房拿地时，预计房屋建成后成本价为每平方米5300元，周边楼盘价为每平方米100 00元，低于市场价30%，因为自己出钱、自己消费，没有考虑所得税问题。
目前，该地块周边楼盘价为每平方米20000元，如果纳入销售体系，因房屋公开售价与成本价两者之间的巨大差 距，这必将产生一笔不菲的所得税费用，使得如今的成本价与当时周边楼盘市场价相差无几。
更值得关注的是，此前众多股东“坚守阵地”的重要原因之一是温州地价、房价的劲升。而今，政策的变动和市场的 风险更是不可预知。
仅以杭州为例，时下的楼市正经历一场房价暗战，万科杭州楼盘推出的“青年置业计划”中，房价最低折扣仅为7. 3折。在楼市如此混沌不明的情况下，合作建房是否还有吸引力？
“从纯粹法律意义上，城镇居民个人集资建房在法律、法规、政策上是允许的，但法律意义上的‘个人集资合作建房 ’必须满足‘土地由政府划拨’等多项条件。”长期关注个人合作建房的浙江五联律师事务所律师张东伟在接受采访时说，“ 温州个人合作建房并非法律意义上的个人集资建房。”
他表示，“温州项目”被纳入一般房产开发程序在预料之中，“即使是符合法律意义上的个人合作建房，实际也缺乏 操作细则。”
浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授认为，按房地产开发程序走是该项目得以存续的惟一方式，“在当前形势下 ，个人合作建房很难走通。”
“毕竟，这还只是民间组织行为”，参与者众多，极易出现失控局面，俨然一个难圆的“乌托邦”。此外，由于25 6名出资人难有大、小股东之分，项目转变为房产开发项目后具体运作中也仍然“风险重重”。
如今，对处于漩涡中心的赵智强来说，这些却都不是太大的问题。
“我们应该看重结果，不要过多关注过程。结果就是，房子建好后，仍按成本价卖，只是原材料价格上涨，房价可能 高于当初预估，但相对一般楼盘，仍保持价格优势。”在他看来，个人合作建房是新事物，而任何一个新事物出现，起初都是 会有争议的。
从某种角度看，却是如此。
