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阴云弥漫在南山前海楼市的上空，尽管偶尔有点喧闹的阳光作点缀。
作为楼市调整以来，深圳关内市场表现最典型的一个区域，前海受到几乎所有地产界人士和市民的关注。在前期暴涨之后，近期前海房价节节下挫，下降幅度较大的楼盘如“城市上林”，达46.67%。
于是，喧闹的“降价”阳光应时而出，冲击波凶猛袭来，破万、破八的楼盘相继面市。但对于前海楼市，1万是“底”还是8000是“底”?美联物业的南山区域总监孟祥义一语惊人:“任何市场，升降只在开发商。”
规划的诱惑
“前海中心区”，这一未来规划的利好，使前海成为今年深圳关内房地产的主战场。今年该片区在售楼盘预计达到14个，供应量达百万平方米，其价格战在深圳楼市中表现得最为激烈。
前海是怎样的一个区域?在地理位置上，它是指南山区西部前海路两边的区域，东至南新路，西至港湾大道，北至深南大道，南至西部通道。但它的区域优势，更多表现在去年底公布的《深圳城市总体规划(2007—2020)》(草案)中所确定的“前海中心区”核心地位。
去年以来，围绕这一未来规划的利好，一股置业浪潮在前海劲刮开来，以前所未有的超大推盘量和低价格优势迅速抢占市场，成为今年深圳关内房地产的主战场。
“这个片区是深圳今年一个住宅集中供应的区域，且50%的楼盘建筑面积都在10万平方米以上，年供应量将突破100万平方米。”美联物业南山区域总监孟祥义说。
从2002年中海、振业进入前海拉开大盘序幕开始，鼎太风华、城市山林等大盘迅速崛起，为前海片区开创大盘时代奠定了基础。随着“70/90”政策调整，又诞生出一批以雷圳0755、诺德国际居住区等为代表的中小户型大社区楼盘，和以卡夫诺、悠山美地等为代表的小户型楼盘。
据统计，随着已开盘的鼎太风华6期、即将入市的雷圳0755二期、诺德国际后续单位的推出和下半年的一批新盘开盘，今年前海片区在售楼盘预计将达到14个，供应量将达到百万平方米，是目前深圳市内楼盘的集中地。
由于供应量相当充足，而且盘源非常集中，前海片区的价格战在深圳楼市中表现得最为激烈。
利好的透支
去年，前海楼盘一般卖1.6万到1.8万元，孟祥义认为，开发商向购房者兜售的利好实际上已经提前透支，支撑不起1.8万元的均价。而年初，受雷圳一期开盘低价影响的鼎泰6期价格调至9300元/平米，打破了南山房价的“万元格局”。
“在去年市场好的时候，前海一般的楼盘都要卖1.6万、1.8万元。”美联物业前海一地铺代理人员小张告诉记者，星城名城6期城中央就卖1.8万元每平方米，但现在下跌了，一般在1.6万元左右。诺德国际1期去年12月开盘时，均价1.5万元；城市山林，均价3万元；鼎太风华，也是1.6万—1.8万元。“去年几乎各个楼盘都卖得很好。”
但前海去年的房价显然出现了比较严重的泡沫。孟祥义认为，前海中心的未来规划虽然前景不错，但已支撑不起1.8万元的均价。开发商向购房者兜售的利好实际上已经提前透支，规划要启动起码要到两三年之后，到时说不定情况又会起什么变化。并且，前海相对后海等区域而言，虽说可看到一点海，但位置其实并不理想，一边受货柜车影响，一边又靠着农民房，前海的这种情况估计短期3—5年内改变不了。
暴涨的前海房价列车终于在去年年底今年年初被拉缓。该片区在本轮楼市调整中首当其冲，成为深圳市区楼价博弈最“残酷”的片区。年初，雷圳一期开盘最低价格为10800元/平方米，成前海片区最低价，这股低价冲击波直接导致尾随开盘的鼎泰6期价格破万，调整至9300元/平方米，打破了南山房价的“万元格局”。
许多购房者开始喟叹房子缩水，甚至不惜集体维权欲索取降价补偿。短短时间，随着雷圳0755、诺德国际相继开盘，记者采访中连续碰到业主维权事件，“接力棒”在前海楼盘频传。
近50%的最高降幅
业主纷纷抱怨房子价格缩水，两三成降幅算小的，有楼盘最高降幅甚至接近50%，这是开发商在楼盘滞销带来的资金压力面前最后的招数。但如此巨幅的降价，让购房者难以接受。
“去年12月诺德1期开盘，我以1.3万元的价格买了一套房，现在跌到了1.1万元。”19日，在诺德国际居住区开盘现场，一名业主谢先生向记者抱怨。另外一些业主说，他们当时以1.4万、1.5万元买的房，到现在还未入住，每平方米就亏掉了三四千元，“感到很痛心”。
诺德国际开发商中铁诺德相关负责人向记者承认，2007年12月20日该盘获得预售证正式入市，推出1000多套，但历时半年多，销售行情不好，只卖出400多套。如此算来，该楼盘滞销率超过50%，但开发商口头上仍称“只是阶段性调整，不是降价”。但事实上，诺德国际此次2期的开盘均价已降为12500元，还推出了9080元的特价房20套。
与诺德国际紧紧相邻的雷圳0755，此前在6月以打出7980元的“破八”价而名噪一时。据悉，雷圳1期在1月开盘时，均价12500元/平方米，随后6月均价降为10800元/平方米，而6月推出7980元的“破八”特价房，全盘均价9800元/平方米，相比年初下降了21.6%。
业主李先生介绍，他100多平方的房子是在今年3月买的，当时价格是9000元/平方米，但现在已经降到7000元/平方米，降幅达22%。“真的很头疼，我的房子现在已经变成了负资产，我一直在考虑要不要继续向银行供款。”潘先生也是雷圳的业主，他的三室一厅89平方米的房子今年1月买进，当时的价格是1.25万元/平方米，但半年之后，现在的价钱已经降到7800元/平方米，降幅高达37%。
两三成的降幅在前海算小的，有楼盘最高降幅近50%。7月12日，位于南山区的城市山林·上园宣布降价。据该楼盘销售小姐介绍，本次价格调整后，该楼盘基本均价在14000元/平方米，起价12500元/平方米，位置好的20000元/平方米封顶。这个价格比起开盘时2.8万元/平方米的高价，降了大约50%。一名不愿具名的城市山林营销经理向记者透露，本次大幅度降价力求“一步到位，突破自住型消费者的心理预期”。促使开发商这么做的关键因素，是该楼盘自去年12月22日开盘以来，一直处于滞销状态，资金压力很大。而记者通过深圳市国土局网页了解到，该楼盘到今年7月销售率仅为3.69%。
如此巨幅的降价，让前海的购房者难以承受。孟祥义表示，前海的买家大多数都是车公庙、科技园一带公司的白领，还有南山部分小业主，他们觉得前海的房子在关内来说还算便宜，除去买房的花费后还可以买车。以他们的经济实力，很难承受前海房价大降的压力，因此易引发业主维权。
价格战持续至何时?
业内人士分析认为，综合片区价值、项目品质和规划配套等观察因素，1万元/平方米应该是前海楼市的合理价位。而和前海相隔很近的宝安中心区，近期价格战正鏖，由此波及到前海区域，房价冲击波仍有持续之势。
前海楼盘的竞相降价，昭示着一种怎样的市场意蕴?业内人士分析认为，前海片区的楼价破八最大原因是由于供应量过于集中，楼盘之间竞争激烈所致。综合片区价值、项目品质和规划配套等观察因素，在正常市场环境下，均价1万元/平方米应该是合理价位。
深圳市社会科学院城市营运研究中心负责人称，前海片区是“前海中心区”的核心区域，根据深圳市规划，将来是一个最大的物流和高端产业服务基地，与“福田中心区”并列深圳两大城市中心区，发展潜力巨大。区内山海资源丰富，大盘云集，楼盘品质上乖，依个盘区别，价格在10000—20000元/平方米不等，与片区价值相符。在供应充足的情况下，有些个盘采取大量促销优惠，“破万”是可能的，但“破八”就是价值完全超出了价格的预期，应该是最底线了。这个价格打破了全市的售楼底价，相当于几年前的深圳楼价，对置业者来说是有利的。
事实上，从位置看，前海与宝安中心区相隔很近，但两区域的房价相差2000—3000元/平方米，“很多人还是宁愿选择前海也不去宝安中心区，这还是‘关内人’的心理作祟”。孟祥义分析，因为前海的潜在需求旺盛，而宝安中心区近期价格战打得厉害，19日开盘的泰华阳光海二期高层单位折后售价只要7500元/平方米，受此影响，前海区域的房价冲击波被激起，且仍有持续之势。
“任何市场，升降只在开发商。”孟祥义认为，鉴于前海的位置不理想，一些开发商死扛没有意义。一般来说，如果降价2次还卖不动，这个盘就希望渺茫了，因此开发商的降价策略也需慎重考虑。至于价格战持续至何时，还在于购房者的心理期待，银行房贷利率调整如果到来，也许就是一个节点。
